Jak pisaliśmy w „Rzeczpospolitej” 24 listopada br., rząd nie zrezygnował z pomysłu ustawowego wykupu mieszkań komunalnych przez mieszkańców. Wątpliwości prawnych jest tu dużo. O wiele lepiej wygląda pomysł kooperatywy, jaką mogłyby zakładać gminy z przedsiębiorcami specjalizującymi się w budowie mieszkań. Taką opcję rozważa największy potencjalny partner gminny w Polsce, czyli miasto stołeczne Warszawa.

– Do 2025 r. mamy do wybudowania ok. 3 tys. mieszkań. Analizujemy, jak inwestować w taką infrastrukturę. Dzisiaj koszty kredytów są bardzo duże – mówi wiceprezydent Warszawy Aldona Machnowska-Góra.

Czytaj więcej

Wyprzedaż mieszkań komunalnych to ryzyko dla samorządowych budżetów

Możliwy mariaż

Jedną z opcji mogłaby być kooperatywa z deweloperami. Najbardziej prawdopodobną formułą, która prawnie mogłaby przynieść oczekiwane rezultaty, jest partnerstwo publiczno-prywatne.

– Jeżeli jest taka opcja, to ja w to wchodzę – mówi jeden z prezesów PZFD Tomasz Stoga. – Jeżeli założyć, że grunt jest gminny, finanse są banku, a deweloper występuje w roli wykonawcy, to jest to genialny plan. Na końcu miasto zostaje właścicielem takich osiedli, nasze zespoły mają pracę na czas kryzysu, a obywatele mają gdzie mieszkać – dodaje prezes Stoga.

Taka kooperatywa przewidywałaby budowę mieszkań komunalnych, ale także pod wynajem. A jak mówią deweloperzy, lepiej budować dla gminy niż dla funduszu inwestycyjnego. Przy czym aby ten pomysł zagrał – jak mówi prezes PZFD – banki musiałyby zgodzić się kredytować samorządy pod takie inwestycje.

– Deweloperzy chcieli budować pod wynajem, ale banki powiedziały nam, że brakuje stabilizacji systemu prawnego w Polsce. Dzisiaj mamy wakacje kredytowe, a kto wie, czy z rozpędu rząd przed wyborami nie wymyśli wakacji czynszowych. I pytali, z czego im oddamy – opowiada Stoga. Jego zdaniem takiego ryzyka by nie było, gdyby partnerem dla banku był samorząd.

Pomysł przebiegły, i – jak mówi Mariusz Frankowski, przewodniczący Komisji Rozwoju Gospodarczego Miasta Warszawy – gdyby wypalił, mógłby zainspirować inne miasta, które też borykają się z coraz wyższymi cenami i coraz mniejszą zdolnością do inwestowania.

– Musimy popracować nad stereotypami, jakie nadal panują, a dotyczą mieszkań komunalnych. Jesteśmy dziś w zupełnie innym miejscu. Lokator mieszkania komunalnego to wcale nie jest margines społeczny, choć tak jest postrzegany. I tu z deweloperami pewnie będą niełatwe negocjacje. Będziemy szukali rozwiązań prawnych i rozmawiać o tym od nowego roku – mówi przewodniczący.

Jeżeli banki będą na tak, jak zwraca uwagę prezes Związku Miast Polskich Zygmunt Frankowski, pozostaje jeszcze największa zawalidroga po stronie rządu.

– To ustawa lokatorska, która dla rynku najmu jest zabójcza. Jest tak niekorzystna i ryzykowna dla wynajmujących, że jeżeli nie zostanie zmieniona, zniweczy każdy pomysł na rozwój mieszkalnictwa pod wynajem – uważa prezes ZMP.

Fundusz dopłat

Do tego czasu jedynym finansowym narzędziem, jakie może wesprzeć samorządy, jest rządowy program bezzwrotnego finansowego wsparcia budownictwa prowadzony przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Pozwala na dofinansowanie budowy i remontowania mieszkań komunalnych w 80 proc. i jest bardzo chwalony przez samorządy.

– To dobry mechanizm, pozwala w miarę szybko dofinansować inwestycję. W tej chwili mamy decyzje na wsparcie z tego funduszu na 55 mln zł. Co ważne, można w nim składać też wnioski o dofinansowanie remontów pustostanów. Jedyny problem polega na tym, że jest tam mało pieniędzy, bo 1 mld na całą Polskę rocznie. Gdyby było ich dwa–trzy razy więcej, realnie by nam pomogły. Czasu jest mało, bo program ma się zakończyć w 2025 r. – mówi wiceprezydent Warszawy Aldona Machnowska-Góra.

W ramach rządowego programu wsparcia budownictwa socjalnego i komunalnego finansowanego ze środków budżetowych poprzez Funduszu Dopłat gminy mogą ubiegać się o wsparcie na tworzenie, bądź modernizowanie mieszkaniowego zasobu gminy, jak również udział w inwestycjach innych inwestorów, takich jak SIM, TBS, spółdzielnie mieszkaniowe.

Jak informuje resort rozwoju i technologii, fundusz ten nadal dysponuje dodatkowymi wolnymi środkami na realizację programu. Ustawą z dnia 7 lipca 2022 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie sposobu finansowania programów mieszkaniowych (Dz. U. Poz. 1561) umożliwiono udzielanie wsparcia ponad limit. W 2023 r. fundusz będzie miał także dodatkowe 870 mln zł.

W 2022 r. łącznie do finansowania z FD zakwalifikowano 347 gminnych inwestycji mieszkaniowych, w ramach, których powstanie bądź zostanie zmodernizowanych 4,7 tys. lokali mieszkalnych. Kwota wsparcia to ponad 853 mln zł. Kolejne 146 wniosków złożonych w 2022 r., obecnie w trakcie procedury sprawdzania (3,6 tys. mieszkań, dofinansowanie ok 801 mln zł), będzie kwalifikowanych w kolejnym 2023 r.

- Przy czym ich kwalifikacja do finansowania w kolejnym roku nie wynika z braku środków w 2022 r., a procedury regulującej funkcjonowanie programu. Wnioski mogą być obecnie kwalifikowane wyłącznie do końca września danego roku. Taka konstrukcja pozwala operatorowi programu na zamknięcie finansowania w jednym roku (kwalifikacja, podpisanie umowy, wypłata) - wyjaśnia Jan Krynicki, dyrektor komunikacji MRiT.

W projekcie budżetu państwa na 2023 r. program ma zapewnione finansowanie w kwocie 1 mld zł plus dodatkowe 870 mln zł. Nie przewiduje się innego wzmacniania finansowego funduszu.

Opinia dla „Rzeczpospolitej”


Maciej
 Śledź
, adwokat, partner w Kancelarii Nowosielski i Partnerzy


Warto zwrócić uwagę, że ustawowym obowiązkiem spoczywającym po stronie gminy będzie w takiej sytuacji sporządzenie oceny efektywności realizacji przedsięwzięcia w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego w porównaniu do efektywności jego realizacji w inny sposób. W szczególności przy wykorzystaniu wyłącznie środków publicznych. Przy dokonaniu tej oceny, gmina będzie zobowiązana uwzględnić w szczególności zakładany podział zadań i ryzyk pomiędzy podmiot publiczny i partnera prywatnego, szacowane koszty cyklu życia przedsięwzięcia i czas niezbędny do jego realizacji oraz wysokość opłat pobieranych od użytkowników, jeżeli takie opłaty są planowane oraz warunki ich zmiany. Co ciekawe, gmina może wystąpić do ministra właściwego do spraw rozwoju regionalnego z wnioskiem o opinię na temat zasadności realizacji przedsięwzięcia w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego.

Jeśli chodzi o ukształtowanie modelu współpracy pomiędzy podmiotem publicznym, a partnerem prywatnym, ustawa przewiduje jedynie ogólne ramy, co jest rozwiązaniem korzystnym, gdyż taka właśnie regulacja daje stronom dużą swobodę w kształtowaniu wzajemnych relacji. Zgodnie z art. 7 ustawy, przez umowę o partnerstwie publiczno-prywatnym, partner prywatny zobowiązuje się do realizacji przedsięwzięcia za wynagrodzeniem oraz poniesienia w całości albo w części wydatków na jego realizację lub poniesienia ich przez osobę trzecią, a podmiot publiczny zobowiązuje się do współdziałania w osiągnięciu celu przedsięwzięcia, w szczególności poprzez wniesienie wkładu własnego. Z kolei, zgodnie z art. 14 ustawy umowa o partnerstwie publiczno-prywatnym może przewidywać, że w celu jej wykonania podmiot publiczny i partner prywatny zawiążą spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością albo spółkę akcyjną.

Ustawa o partnerstwie publiczno-prawnym jest bardzo elastyczna i daje narzędzia do realizacji w jej granicach także projektów budownictwa komunalnego, o ile obie strony - publiczna i prywatna - spotkają się pośrodku we wzajemnych oczekiwaniach, co realizacji swoich partykularnych celów przy okazji takiej kooperacji.