Sąd administracyjny nie zajmie się opłatą za użytkowanie wieczyste

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi odrzucił skargę użytkowników wieczystych w sprawie aktualizacji opłaty rocznej. Zdaniem WSA sądy administracyjne nie są właściwe do rozpoznania spraw toczących się w trybie przepisów art. 78 - 81 ustawy o gospodarce nieruchomościami czyli m.in. do kwestionowania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego (sygn. akt II SA/Łd 112/12).

Sprawa dotyczyła podwyższenia opłaty rocznej za działkę znajdującą się w użytkowaniu wieczystym małżonków B. Ich kłopoty zaczęły się w 2011 r. po tym jak prezydent miasta wypowiedział im wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Zaproponował też nową w wysokości 1.329,24 zł, która będzie miała obowiązywać od 1 stycznia 2012r.

Podwyżka o 100 proc.

W sierpniu 2011 r. małżonkowie wnieśli o ustalenie, że aktualizacja jest nieuzasadniona i o utrzymanie opłaty w dotychczasowej wysokości. Ewentualnie poprosili o ustalenie, że aktualizacja jest uzasadniona, ale w innej wysokości, która uwzględnia realną wycenę nieruchomości. Małżonkowie podkreślali, że dotychczas z tytułu opłaty rocznej za grunt oddany w im użytkowanie wieczyste uiszczali opłatę w wysokości 639,59 złotych. Nowa opłata wynosi blisko 1400 zł, co stanowi podwyżkę o ponad 100 proc. Wnioskodawcy uważali, że rzeczoznawca zawyżył wycenę nieruchomości. W ich ocenie sam operat szacunkowy został sporządzony nieprawidłowo i zawiera liczne błędy formalne i merytoryczne.

Niestety Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO) odmówiło wszczęcia postępowania o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest nieuzasadniona. Kolegium uznało, że małżonkowie B. Nie są użytkownikami wieczystymi działki, której zaktualizowano opłatę. Organ odwoławczy zauważył, że w księdze wieczystej jako użytkownik jest wpisana spółka. Co prawda to, że małżonkowie nabyli prawo użytkowania wieczystego od tej działki potwierdza akt notarialny. Jednak w ocenie SKO przeniesienie prawa użytkowania wieczystego wymaga nie tylko zawarcia umowy w formie aktu notarialnego ale także wpisu w księdze wieczystej. Oba te wymagania muszą być spełnione kumulatywnie. Skutek przeniesienia prawa użytkowania wieczystego następuje dopiero na podstawie konstytutywnego wpisu dokonanego w księdze wieczystej. Wpis konstytutywny oznacza, że powstanie określonego prawa i jego przejście na nabywcę uzależnione zostało od dokonania wpisu w księdze wieczystej. Analiza aktualnej treści księgi wieczystej urządzonej dla spornej nieruchomości, jednoznacznie wskazuje, że małżonkowie B. nie tylko nie są wpisani jako użytkownicy wieczyści, ale nawet nie złożyli wniosku o aktualizację.

To sprawa cywilna

Małżonkowie wnieśli skargę, ale WSA w Łodzi ją odrzucił. Powodem nie było jednak to, że skarżący nie są wpisani do księgi wieczystej. W jego ocenie w sprawie aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste w ogóle nie jest dopuszczalna skarga do sądu administracyjnego.

Sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej.

Sąd zwrócił uwagę, że przedmiotem spornej sprawy jest aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej. Instytucja ta uregulowana została w art. 77 – 81 ustawie o gospodarce nieruchomościami. Istota powyższych regulacji sprowadza się do tego, iż należna właścicielowi gruntu, a ustalona w określonym akcie opłata za użytkowanie wieczyste może zostać przez niego zmieniona wskutek dokonania stosownego wypowiedzenia złożonego użytkownikowi wieczystemu (wypowiedzenie zmieniające). Wobec otrzymanego wypowiedzenia użytkownik może zachować się dwojako. Może wypowiedzenie to zaakceptować, albo też odmówić przyjęcia zaproponowanej oferty nowej wysokości opłaty poprzez złożenie wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty nie jest uzasadniona, bądź jest uzasadniona w innej wysokości.

Złożenie tego wniosku jest impulsem do wszczęcia postępowania przed SKO, którego przedmiotem jest ustalenia owej opłaty. Kolegium powinno dążyć do ugodowego zakończenia sporu, a gdy do ugody nie dojdzie wydać jedno z dwóch orzeczeń: o oddaleniu wniosku bądź o ustaleniu nowej opłaty. Od orzeczenia kolegium przysługuje prawo wniesienia, w zakreślonym przez prawo terminie, sprzeciwu do sądu powszechnego.

WSA nie miał wątpliwości, że użytkowanie wieczyste jest instytucją prawa cywilnego. Co prawda w postępowaniu przed SKO odpowiednio stosuje się określone przepisy k.p.a. Jednak nie oznacza to, że w ten sposób sprawa aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego staje się sprawą administracyjną.

Zdaniem sądu nawet postanowienie SKO wydane dla załatwienia incydentalnej kwestii w toku rozpoznawania przedmiotowej sprawy nie ma charakteru administracyjnego. Aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste nie jest bowiem sprawą załatwianą w postępowaniu administracyjnym.

Wyrok nie jest prawomocny.

Sądy Administracyjne Orzecznictwo Sądów i Trybunałów Zadania Samorządu Użytkowanie Wieczyste

Pozostało 84% artykułu