Rolnik wniósł o ustalenie warunków zabudowy dla domu mieszkalnego na swojej działce. Określił inwestycję jako zabudowę zagrodową, gdzie dom wejdzie w skład gospodarstwa rolnego.

Wójt odmówił ustalenia warunków zabudowy. Stwierdził, że planowana inwestycja nie spełnia tzw. zasady dobrego sąsiedztwa, określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Argumentował, że wszystkie okoliczne budynki mieszkalne są zlokalizowane od strony drogi publicznej, tj. w pierwszej linii zabudowy, a zabudowa w głębi działek to wyłącznie zabudowa gospodarcza. Na żadnej z działek, w strefie zabudowy gospodarczej nie funkcjonuje zabudowa mieszkaniowa.

Również zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego zamierzenie nie spełnia zasady dobrego sąsiedztwa, bo planowana zabudowa jest różna od zabudowy zagrodowej w sąsiedztwie.

Kolegium wskazało na definicję słownikową. Wynika z niej, że pojęcie zabudowy zagrodowej należy określać jako zespół budynków obejmujących wiejski dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie, położony w obrębie jednego podwórza. Tymczasem rolnik wystąpił o warunki zabudowy wyłącznie dla domu mieszkalnego, bez żadnych zabudowań gospodarczych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku, do którego trafiła skarga rolnika, zauważył, że zarówno wójt, jak i SKO zarzucili inwestycji jedynie to, że nie spełnia ona zasady dobrego sąsiedztwa. W ocenie wójta złamanie tej zasady polega na tym, że dom ma stanąć w takim miejscu bez żadnych zabudowań, a nie w pobliżu drogi i istniejących domów. Zdaniem SKO samego budynku mieszkalnego nie można uznać za zabudowę zagrodową.

Sąd skrytykował obie argumentacje. Rolnik zadeklarował przecież, że zamierza postawić budynek mieszkalny w ramach zabudowy zagrodowej na gruncie wchodzącym w skład jego gospodarstwa rolnego. Nie można zatem wykluczyć, że budowa samego domu mieszkalnego na gruncie rolnym jest jedynie początkiem tworzenia nowego siedliska. Sąd ocenił, że zarówno wójt, jak i Kolegium dopatrywały się chęci przeforsowania lokalizacji swojego domku w otoczeniu typowych siedlisk rolniczych. Jednak podważenie charakteru planowanej zabudowy musi uwzględniać, że dom chce wybudować rolnik, na gruncie gospodarstwa rolnego, a budowa – wedle wniosku – ma być częścią zabudowy zagrodowej, czyli takiej, która nie zmienia rolniczego przeznaczenia gruntów.

Organ orzekający o warunkach zabudowy jest związany treścią żądania inwestora i nie może modyfikować jego zamiaru. Nie można również mieć pretensji do rolnika, że wykorzystuje prawne możliwości ich uzyskania – dodał sąd.

sygnatura akt II SA/Bk 723/13