Rada Polityki Pieniężnej cykl obniżek stóp procentowych rozpoczęła w maju, po ponad półtorarocznej przerwie. Po czterech cięciach (ostatnie w październiku o 0,25 pkt proc.) podstawowa stopa referencyjna spadła do 4,5 proc.
Wielu obecnych najemców spróbuje mieszkanie kupić? – W ostatnich latach tempo wzrostu cen nieruchomości było znacznie wyższe niż wzrost stawek najmu. Skokowy wzrost podaży lokali na wynajem doprowadził nawet w ostatnim czasie do spadków czynszów – mówi Paweł Grabowski, pośrednik z BIG Property. – Biorąc pod uwagę nadal wysoki koszt kredytów, najem jest atrakcyjną alternatywą dla zakupu nieruchomości, zwłaszcza tych w centrum miasta. Nie spodziewamy się zatem, że najemcy będą masowo rezygnować z najmów na rzecz własności.
Czytaj więcej:
Sprzedaż mieszkań może podskoczyć o 20–30 proc. rok do roku. Rynek powoli się rozkręca po obniżkach stóp procentowych. Część klientów uważa, że to...
Pro
Rośnie fala zainteresowania mieszkaniami
Jak mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, należałoby zadać pytanie, jak wiele osób wynajmuje lokale, czekając na dobry moment, by wejść na rynek i mieszkanie kupić. A ile osób traktuje najem jako długoterminowe zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych?
– Myślę, że ta skala jest trudna do określenia. Nabywcy mieszkań w dużej części wywodzą się z grona najemców, ale nie jestem w stanie określić, nawet orientacyjnie, o jakich wartościach procentowych możemy mówić – zaznacza ekspert.
Według Łukasza Wydrowskiego, prezesa Estatic Nieruchomości, zainteresowanie zakupem mieszkań wśród najemców rośnie. – Na razie to umiarkowana fala, a nie tsunami. Klienci coraz częściej mówią: „skoro i tak płacę 3–4 tysiące miesięcznie za wynajem, to może lepiej spłacać swoje”. To jest ten moment, w którym ludzie zaczynają realnie przeliczać miesięczne koszty – podkreśla prezes Estatic Nieruchomości.
Czytaj więcej
We wrześniu wynajęło się o 10 proc. mniej mieszkań niż rok temu. Wynajmujący mogą jedynie marzyć o podwyżkach czynszów – oceniają analitycy portalu...
W większości dużych miast czynsze są niższe niż raty kredytu, choć różnica maleje. – Dopiero w mniejszych miejscowościach lub w segmentach rynku z umiarkowanymi cenami mieszkań te wartości się zbliżają. I tam zaczyna się ruch: najemcy, szczególnie ci z ustabilizowaną sytuacją zawodową, przerzucają się na zakup – mówi Łukasz Wydrowski. – W większych miastach to proces stopniowy. Kredytobiorca potrzebuje też wkładu własnego i poczucia bezpieczeństwa finansowego. A tego wielu najemcom wciąż brakuje, nawet jeśli zdolność kredytowa się poprawia, nie wszyscy są gotowi podjąć decyzję.
Prezes Estatic Nieruchomości uważa, że jeśli RPP utrzyma kierunek, a banki nie podniosą marż, miesięczna rata kredytu może w wielu przypadkach spaść do poziomu zbliżonego do czynszu już w drugiej połowie przyszłego roku. – Wtedy zobaczymy bardziej masowe przechodzenie z najmu do własności – przewiduje. – Na razie jednak rynek jest w fazie przejściowej – nastroje wyraźnie się poprawiły, ale decyzje wciąż wymagają czasu. To etap, w którym klienci znów się rozglądają, a sprzedający próbują wykorzystać dobry moment.
Czytaj więcej:
Oferta mieszkań na wynajem jest duża, co chroni rynek przed przegrzaniem. Część najemców po czwartej obniżce stóp procentowych rozważy zakup lokalu...
Pro
Aspiracje najemców
Anton Bubiel, prezes Rentier.io, zaznacza, że nie ma danych na temat aspiracji najemców w różnych segmentach (studenci, pracownicy, rodziny, migranci). – Starając się jednak poczynić jakiekolwiek szacunki, biorąc pod uwagę obecne warunki (wysokie ceny nieruchomości, koszt kredytu, wymagany wkład własny), w ciągu najbliższych pięciu lat ok. 5–15 proc. obecnych najemców mogłoby rzeczywiście przejść na rynek zakupu – mówi prezes. – W bardziej sprzyjających warunkach (spadek stóp procentowych, dostępność programów wsparcia, wzrost dochodów) odsetek ten może być bliżej górnej granicy, ale w warunkach konserwatywnych – bliżej dolnej.
Czytaj więcej
Rynkowi najmu daleko do profesjonalizacji. W badaniu Simpl.rent wynajmujący jawią się jako osoby młode, z jednym lokalem, działające na rynku od za...
Kiedy rata kredytu będzie zbliżona do stawki najmu mieszkania? - Nie ma uniwersalnej odpowiedzi. Biorąc pod uwagę czynsz za 50-metrowe mieszkania, który we wrześniu w analizowanych przez Rentier.io miastach wynosił ok. 2,7 tys. zł, to żeby rata kredytu na 500 tys. zł na 30 lat zrównała się z tą kwotą, całkowite oprocentowanie musiałoby wynosić 5,05 proc. w skali roku. Przy założeniu marż banków na tym samym poziomie co teraz, stopa referencyjna musiałaby spaść do poziomu 3,25 (dokładnie 3,36) – szacuje Anton Bubiel.
Rata kredytu zamiast czynszu
Kinga Arceusz z agencji Freedom Warszawa Śródmieście zauważa, że wielu klientów chce kupić mieszkanie dla studiujących dzieci. – Obniżka stóp może się przełożyć na zakup zamiast wynajmu. Skala może być zauważalna – to nawet 15–25 proc., jeśli banki utrzymają łagodniejszą politykę, a stopy będą nadal spadać – szacuje pośredniczka Freedom. – Jednak wielu klientów nadal pozostanie ostrożnych. Rynek potrzebuje stabilizacji.
– W ostatnich 24 miesiącach w naszym biurze praktycznie nie mieliśmy transakcji, których stroną kupującą były osoby rezygnujące z najmu. Barierą był wysoki koszt obsługi kredytu hipotecznego – mówi Piotr Stokłosa, dyrektor Freedom Nysa. – Wielu najemców mówiło, że chętnie kupiłoby mieszkanie, ale raty kredytu są zbyt wysokie lub nie mają zdolności kredytowej. Teraz to się zmienia na naszych oczach. We wrześniu i październiku, po długiej przerwie, mamy już dwie umowy rezerwacyjne, gdzie kupującym jest klient rezygnujący z najmu. Najemcy wolą spłacać co miesiąc ratę kredytu za własny lokal niż płacić comiesięczny czynsz – pod warunkiem, że rata nie obciąża nadmiernie domowego budżetu.
Czytaj więcej:
Kupujący wracają na rynek mieszkań zachęceni m.in. obniżkami stóp procentowych. Popyt jeszcze wzrośnie po ich czwartym cięciu, ale ceny – niekoniec...
Pro
Skala prognozowanych przeprowadzek? – Trudno powiedzieć. W poprzednich latach, gdy stopy procentowe były niskie, średnio jeden na pięciu klientów kupujących mieszkanie był osobą rezygnującą z najmu, teraz może być podobnie – jeśli cykl obniżek stóp procentowych będzie utrzymany – mówi dyrektor Stokłosa.
