Zabezpieczenie budowy na czas wyjaśnienia sytuacji prawnej

Inwestor, który musi zabezpieczyć budowę na czas wyjaśnienia jej sytuacji prawnej, może przeprowadzić część robót, które przewiduje uchylony projekt.

Publikacja: 12.12.2014 02:00

Zabezpieczenie budowy na czas wyjaśnienia sytuacji prawnej

Foto: Fotorzepa, Piotr Nowak

Wojewódzki sąd administracyjny zakwestionował ważność projektu oraz pozwolenia na budowę budynku wielorodzinnego i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Okazało się, że inwestycja odbiega od projektu i stwarza zagrożenie dla obiektu w sąsiedztwie. Nadzór wstrzymał budowę, a sprawa trafiła na wokandę.

Nowe obowiązki

WSA nałożył na inwestora, którym była spółka cywilna, obowiązek sporządzenia i przedstawienia w określonym terminie czterech egzemplarzy projektu budowlanego zamiennego budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami i garażem podziemnym wraz z zewnętrznymi instalacjami. Projekt miał uwzględnić warunki posadowienia i wzajemnego oddziaływania budynku na blok w sąsiedztwie. Obowiązki te sąd nałożył na spółkę na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 3 prawa budowlanego.

W postanowieniu o wstrzymaniu robót należy ustalić wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń, nie określając ich bliżej

Nie spodobało się to mieszkance sąsiedniego bloku oraz spółdzielni, do której dom należał. I jedna, i druga strona zgodnie twierdziła, że nadzór złamał prawo. Deweloper powinien dostarczyć nowy projekt dla całej inwestycji, bo w obrocie nie funkcjonuje żaden projekt budowlany dla niej. Poza tym w sprawie powinien mieć zastosowanie art. 48 ust. 1 prawa budowlanego, a nie art. 51. Ten pierwszy dotyczy bowiem budowy obiektów bez pozwolenia na budowę i ewentualnej ich legalizacji. Tymczasem powiatowy inspektor wbrew zasadom logiki przyjął, że nie były prowadzone prace, które należy traktować jako samowolę budowlaną. Ponadto zlekceważył dowody dostarczone przez skarżących świadczące o tym, że takie prace były prowadzone tuż po tym, gdy WSA wyeliminował pozwolenie z obrotu. Wojewódzki inspektor po rozpoznaniu odwołań nie podzielił zarzutów i utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji, zmienił tylko termin wyznaczony na wykonanie nałożonego obowiązku. Na wokandzie spółdzielnia i mieszkanka bloku wnieśli skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi. Ten uznał, że nie zasługują one na uwzględnienie. Sąd przypomniał, że stosownie do treści art. 50 ust. 1 pkt 1 prawa budowlanego w przypadkach innych niż określone w art. 48 ust. 1 lub w art. 49b ust. 1 właściwy organ wstrzymuje prowadzenie robót wykonywanych bez pozwolenia na budowę albo zgłoszenia. W tym celu wydaje postanowienie. W postanowieniu o wstrzymaniu robót należy ustalić wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń (art. 50 ust. 2 pkt 2 pr. b.). Można też nałożyć obowiązek przedstawienia w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia inwentaryzacji wykonanych robót lub odpowiednich ocen technicznych bądź ekspertyz. W tym konkretnym przypadku postanowienie inspektora zobowiązywało inwestorów do wstrzymania robót, obligując jednocześnie do wykonania niezbędnych zabezpieczeń, w tym do zabezpieczenia budynku przed szkodliwym wpływem warunków atmosferycznych. Zasadniczy spór w sprawie sprowadza się więc do oceny, jakie prace należy zaliczyć do pojęcia, którym posługuje się zarówno postanowienie o wstrzymaniu, jak i art. 50 ust. 2 pkt 2 pr. b., czyli „niezbędnego zabezpieczenia". Prawo budowlane nie definiuje tego pojęcia. Przepis art. 50 ust. 2 pkt 2 pr. b. wskazuje jedynie, że w postanowieniu o wstrzymaniu robót należy ustalić wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń, nie określając ich bliżej. Konkretyzacja, jakie czynności stanowić będą prace zabezpieczające, nastąpić powinna indywidualnie dla każdego stanu faktycznego. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 8 września 2010 roku (II OSK 1394/09) wyjaśnił, że wybór robót zabezpieczających należy do inwestora, podkreślając, że jeżeli z przedstawionych opinii technicznych wynika, że jednym ze sposobów zabezpieczenia budowy jest prowadzenie robót pokrywających się w części z projektem budowlanym, to nie można wykluczyć ich prowadzenia. Pogląd ten podzielił sąd. W tym przypadku mamy do czynienia z taką właśnie sytuacją, dodał sąd. Inwestorzy, mimo wstrzymania robót i zobowiązania tylko do wykonania niezbędnych zabezpieczeń, realizowali prace w spornym obiekcie, ale roboty miały charakter „niezbędnych zabezpieczeń", do których realizacji byli uprawnieni i zobowiązani. Tymi pracami miało być zalanie stropu IV kondygnacji. Wylanie stropu najwyższej kondygnacji łączyło się z koniecznością sprawdzenia stanu i ewentualnie uzupełnień i napraw ścian.

Trzeba udowodnić

WSA przyznał, że nadzór miał obowiązek zapewnić stronom udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwić im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz żądań. Lektura akt pozwala potwierdzić, że organy nie zawiadomiły ani strony, ani jej pełnomocnika o możliwości zapoznania się i wypowiedzenia o materiałach.

Autor takiego zarzutu powinien udowodnić jego wpływ na rozstrzygnięcie. Strona skarżąca reprezentowana przez pełnomocnika nie wykazała takiego wpływu, a sąd, dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji, nie dopatrzył się takich okoliczności i ocenił, że pozostaje on bez wpływu na rozstrzygnięcie. WSA nie podzielił zarzutu, że w sprawie powinien mieć zastosowane art. 48 ust. 1 pr. b. Z przepisu tego wynika, że nakaz rozbiórki ma zastosowanie jedynie do obiektów lub ich części, w budowie albo wybudowanych bez wymaganego pozwolenia na budowę. Tymczasem z materiału wynika, że inwestor rozpoczął roboty na podstawie ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt i udzielającej pozwolenia. Powodem zaś wyeliminowania tego rozstrzygnięcia z obrotu była okoliczność, że obiekt był realizowany z istotnymi odstępstwami od warunków określonych w pozwoleniu, co potwierdza wyrok WSA w Łodzi.

Według sądu wbrew argumentom strony skarżącej spełnione zostały przesłanki do przeprowadzenia postępowania naprawczego w trybie art. 51 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 50 ust. 1 pr. b., o czym była już mowa. Organ nie mógł pominąć konieczności rozważania nałożenia na inwestora obowiązku podjęcia czynności lub robót w celu doprowadzenia wykonanych robót do stanu zgodnego z prawem. Dopiero po złożeniu przez inwestora projektu zamiennego organ będzie oceniał, czy jest konieczność realizacji robót i jakiego rodzaju. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 2 października 2014 r. (II SA/Łd 300/14).

Wojewódzki sąd administracyjny zakwestionował ważność projektu oraz pozwolenia na budowę budynku wielorodzinnego i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Okazało się, że inwestycja odbiega od projektu i stwarza zagrożenie dla obiektu w sąsiedztwie. Nadzór wstrzymał budowę, a sprawa trafiła na wokandę.

Nowe obowiązki

Pozostało 95% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
ZUS
ZUS przekazał ważne informacje na temat rozliczenia składki zdrowotnej
Materiał Promocyjny
Wykup samochodu z leasingu – co warto wiedzieć?
Prawo karne
NIK zawiadamia prokuraturę o próbie usunięcia przemocą Mariana Banasia
Aplikacje i egzaminy
Znów mniej chętnych na prawnicze egzaminy zawodowe
Prawnicy
Prokurator Ewa Wrzosek: Nie popełniłam żadnego przestępstwa
Prawnicy
Rzecznik dyscyplinarny adwokatów przegrał w sprawie zgubionego pendrive'a