PIT: jak rozliczyć najem nieruchomości w kilku krajach

Jeśli właściciel obiektu, który wybrał ryczałt, osiągnie przychody z najmu nieruchomości położonej za granicą, to nie powinno to wpłynąć na wysokość podatku w Polsce. Fiskus nie zajął jednak w tej kwestii jednoznacznego stanowiska.

Publikacja: 15.07.2019 06:10

PIT: jak rozliczyć najem nieruchomości w kilku krajach

Foto: Adobe Stock

Od 1 stycznia 2018 r. została wprowadzona podwójna stawka zryczałtowanego podatku od przychodów z najmu, której prawidłowe zastosowanie jest uzależnione od wysokości przychodu osiągniętego z tego źródła. Dochody polskich rezydentów podatkowych z wynajmu nieruchomości położonych za granicą mogą podlegać opodatkowaniu zarówno w Polsce, jak i w kraju położenia nieruchomości. Aby do tego nie dopuścić, podatnik powinien zastosować odpowiednią metodę unikania podwójnego opodatkowania. W zależności od brzmienia umowy zawartej przez Polskę z danym państwem, mogą to być metody „proporcjonalnego odliczenia" albo „wyłączenia z progresją".

Czytaj też:

Polak wynajmujący dom w Polsce i mieszkający za granicą bez zwolnienia w VAT

Jaki podatek za wynajem mieszkania w wakacje przez strony internetowe

Jak uniknąć negatywnych skutków

Pierwsza z ww. metod polega na tym, że podatek według właściwej stawki należy obliczyć od sumy dochodów osiągniętych w Polsce i za granicą. Następnie należy od niego potrącić kwotę równą podatkowi zapłaconemu za granicą (wg art. 27 ust. 9 i 9a ustawy o PIT). Zastosowanie tej metody w przypadku rozliczania dochodów z najmu nie budzi większych wątpliwości. Dotyczy to zarówno rozliczania dochodów z najmu na zasadach ogólnych, jak i przychodów na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego (8,5 proc. i 12,5 proc.). W obu przypadkach zeznania zarówno PIT-36, jak i PIT-28 (który służy do rozliczenia przychodów opodatkowanych na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego) posiadają odpowiednie rubryki, w których należy wpisać dochód osiągnięty poza granicami Polski.

Drugą z technik stosowanych w odniesieniu do dochodów z najmu nieruchomości jest metoda wyłączenia z progresją, zgodnie z którą, jeżeli osoba mająca miejsce zamieszkania lub siedzibę w Polsce osiąga dochód lub posiada majątek, który według właściwej konwencji może być opodatkowany za granicą, to Polska zwolni go od opodatkowania. Polski rezydent podatkowy – przy obliczaniu podatku od dochodu lub majątku osiągniętego w Polsce – zastosuje jednak taką stawkę podatkową, jaka byłaby zastosowana, gdyby dochód lub majątek z zagranicy nie był tak właśnie zwolniony z opodatkowania w Polsce.

Stawka progresywna

Zgodnie z polskim prawem podatkowym, jeśli najem nie jest związany z działalnością gospodarczą, to stanowi odrębne źródło przychodów określane jako „najem prywatny". Przychody uzyskiwane z tego źródła mogą być opodatkowane w Polsce na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej albo ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Od 1 stycznia 2018 r. do przychodów z najmu prywatnego wprowadzono dwie stawki zryczałtowanego podatku dochodowego. Stosownie do art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej: ustawa o ryczałcie), ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5 proc. przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, do kwoty 100 000 zł. Od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5 proc. przychodów.

W zakresie obowiązku wykazania przychodów osiąganych z najmu nieruchomości położonej za granicą na uwagę zasługuje to, że art. 12 ust. 12 ustawy o ryczałcie – w związku z osiąganiem przez podatników dochodów z zagranicy  odsyła do odpowiedniego stosowania przepisów art. 27 ust. 8 – 9a ustawy o PIT określających zasady unikania podwójnego opodatkowania. Odpowiednie stosowanie art. 27 ust. 8 tej ustawy – regulującego metodę wyłączenia z progresją – oznacza, że przychód, który podatnik uzyska z najmu nieruchomości za granicą, pozostanie zwolniony z opodatkowania w Polsce, jednak jego wysokość zostanie uwzględniona przy wyliczaniu stopy procentowej, którą podatnik powinien zastosować przy obliczaniu podatku od dochodów uzyskanych w Polsce.

Wyłączenie z progresją

Pomimo jasnego brzmienia przepisu odsyłającego do stosowania właściwej metody unikania podwójnego opodatkowania (tzw. wyłączenia z progresją), w aktualnej wersji formularza PIT-28 (wzór 21) ustawodawca nie przewidział możliwości wykazania dochodów z tytułu najmu nieruchomości położonych za granicą w celu ustalenia właściwej stopy pro- centowej dla dochodów osiągniętych w Polsce.

Obecnie zatem brak jest technicznej możliwości wykazania w składanym zeznaniu podatkowym uzyskanych przychodów z najmu za granicą z uwzględnieniem tzw. metody wyłączenia z progresją. Podatnik, który wybrał zryczałtowaną stawkę podatku dochodowego, będzie więc mógł w składanym zeznaniu rocznym PIT-28 wykazać wyłącznie dochody osiągnięte z najmu na terenie Rzeczpospolitej Polskiej. Osiągnięcie przychodów z najmu nieruchomości położonej np. w Portugalii nie wpłynie więc na wysokość opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w Polsce, z uwagi na brak technicznej możliwości wykazania ich w aktualnej wersji zeznania PIT-28.

Przykład

W 2018 r. podatnik uzyskał w Polsce dochody z najmu prywatnego w wysokości 50 000 zł opodatkowane zryczałtowaną stawką podatku dochodowego. W tym samym roku podatnik osiągnął również dochody z najmu nieruchomości położonej za granicą w wysokości 100 000 zł. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania przewiduje stosowanie do dochodów z majątku nieruchomego metodę wyłączenia z progresją.

Podatek należny w Polsce bez uwzględnienia dochodu z zagranicy:

50 000 zł x 8,5 proc. = 4250 zł

Podatek należny w Polsce przy uwzględnieniu dochodów z zagranicy i zastosowaniu metody wyłączenia z progresją:

Obliczamy wysokość stopy procentowej podatku:

(100 000 zł x 8,5 proc.) + (50 000 zł x 12,5 proc.) = 14 750 zł

(14 750 zł : 150 000 zł) x 100 = 9,8333333... proc.

Stopa procentowa po zaokrągleniu wynosi 9,83 proc.

Obliczoną stopę procentową wykorzystujemy do ustalenia wysokości podatku należnego w Polsce:

50 000 zł x 9,83 proc. = 4915 zł

Podatek, który należy wpłacić przy zastosowaniu metody wyłączenia z progresją, jest wyższy od podatku należnego wyliczonego bez uwzględniania dochodów z zagranicy.

Podstawa prawna:

art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a i ust. 12 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (tekst jedn. DzU z 2019 r., poz. 43)

art. 27 ust. 8–9a ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. DzU z 2018 r., poz. 1509 ze zm.)

Marta Olewińska, starszy konsultant w Departamencie Doradztwa Podatkowego w Mariański Group Kancelarii Prawno-Podatkowej

Trzeba pamiętać, że istnieje ryzyko Niewykazanie w zeznaniu PIT-28 przychodów z najmu nieruchomości położonej za granicą niesie za sobą ryzyko zakwestionowania takiego rozliczenia podatku przez organy podatkowe. W konsekwencji podatnik może być zobowiązany do dopłaty różnicy podatku wraz z odsetkami za zwłokę. Ryzyko to należy uznać za poważne, biorąc pod uwagę, że organy podatkowe nie wypracowały dotąd jednomyślnego stanowiska w tej kwestii. Dla przykładu Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji podatkowej z 19 marca 2018 r. (0115-KDIT3.4011.39.2018.2.WM) wskazał, że jeżeli podatnik uzyskuje dochody z najmu nieruchomości w Polsce, opodatkowane ryczałtem, a także z położonej za granicą, gdzie zgodnie z umową stosuje się metodę wyłączenia z progresją, to dochody uzyskane w tym drugim państwie nie mają wpływu na stawkę ryczałtu stosowaną do opodatkowania dochodów uzyskanych w Polsce. Odmienny pogląd na tę sprawę można natomiast odnaleźć w interpretacji z 15 lutego 2019 r. (0113-KDIPT2-1.4011.13.2019.1.KO), w której organ podatkowy uznał, że jeżeli podatnik uzyskiwałby w Polsce przychody z najmu podlegające opodatkowaniu ryczałtem, to przychód uzyskany z najmu mieszkania położonego za granicą, przy zastosowaniu metody wyłączenia z progresją, miałby wpływ na wysokość opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w Polsce.

Krzysztof Wiśniewski, doradca podatkowy, dyrektor Departamentu Doradztwa Podatkowego w Mariański Group Kancelarii Prawno-Podatkowej

Niewykluczone, że ustawodawca uaktualni wzór druku Z uwagi na rozbieżności, w celu prawidłowego zastosowania regulacji podatkowych oraz zabezpieczenia dokonanych rozliczeń, warto rozważyć wystąpienie z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej. Niewykluczone także, że w celu dostosowania formularzy podatkowych do treści obowiązujących przepisów prawa, ustawodawca zdecyduje się na uaktualnienie wersji zeznań PIT-28 w sposób pozwalający na zastosowanie metody wyłączenia z progresją do rozliczania przychodów zagranicznych. Może się zatem okazać, że w rozliczeniu za 2019 rok podatnicy będą już mieli możliwość wykazania dochodów z najmu nieruchomości położonych za granicą w celu  ustalenia właściwej stopy procentowej, którą należy zastosować dla dochodów osiągniętych w Polsce.

Sądy i trybunały
Sędzia Piebiak może stracić immunitet. Oskarża go były lider KOD
Materiał Promocyjny
Tajniki oszczędnościowych obligacji skarbowych. Możliwości na różne potrzeby
Konsumenci
Frankowicze mają nowy sposób na banki. Donoszą do prokuratury
Podatki
Ryczałtowcy chcą dzielić biznes, by obniżyć składkę zdrowotną
Praca, Emerytury i renty
Będzie dodatkowa waloryzacja emerytur i rent. Rząd odsłania karty
Materiał Promocyjny
Naukowa Fundacja Polpharmy ogłasza start XXIII edycji Konkursu o Grant Fundacji
Nieruchomości
Mieszkania społeczne. Koniec wyodrębniania na własność