Reklama
Rozwiń

Podział majątku po rozwodzie: jak wycenić mieszkanie lokatorskie

Punktem wyjścia przy wycenie mieszkania lokatorskiego przy podziale po rozwodzie jest jego potencjalna cena rynkowa

Publikacja: 20.03.2012 08:50

Podział majątku po rozwodzie: jak wycenić mieszkanie lokatorskie

Foto: Fotorzepa, Dariusz Majgier DM Dariusz Majgier

Nie ma prostej zasady wyceny mieszkania lokatorskiego przy podziale, ale za podstawę przyjmuje się jego potencjalną cenę – to sedno najnowszego wyroku Sądu Najwyższego (sygnatura akt IV CSK 197/11).

Mieszkania lokatorskie wciąż są przedmiotem rozliczeń, podziałów, zwłaszcza po rozwodzie. Nie ma jednak przepisu, który by wprost określał sposób ustalania wartości spółdzielczego lokatorskiego mieszkania w postępowaniu o podział majątku dorobkowego małżonków.

Problemy z wyceną mieszkań  lokatorskich biorą się także z tego, że nie mogą być one przedmiotem sprzedaży, ich cena jest zatem hipotetyczna.

To tylko lokatorskie

Kwestia ta wynikła w sprawie o podział majątku wspólnego Mirosława i Lidii K., którego sąd rejonowy dokonał w lipcu 2010 r. (kilka lat po rozwodzie). Jak sąd ustalił, na ich majątek składał się szesnastoletni citroen o wartości 2 tys. zł, garaż o powierzchni 14 mkw., wyceniony na 10,5 tys. zł i spółdzielcze lokatorskie mieszkanie wycenione przez biegłego na 144,5 tys. zł, a więc majątek o łącznej wartości 157 tys. zł. Sąd ustalił też, że mężczyzna poniósł nakłady ze swojego majątku osobistego na ten wspólny w wysokości 20 tys. zł, i o tyle zmniejszył kwotę do podziału. Połowę tej kwoty (68,5 tys. zł) zasądził kobiecie jako spłatę w terminie dwóch lat od wyroku, wszystkie bowiem te trzy przedmioty przyznał mężczyźnie. Cenę mieszkania biegły wyliczył, stosując zasady wyceny mieszkania lokatorskiego w razie wygaśnięcia takiego prawa: według art. 11 ust. 2 (1–2) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Za podstawę przyjął cenę rynkową, jakby było własnościowe.

Sąd okręgowy o tyle tylko zmienił ów podział, że garaż przyznał kobiecie (odpowiednio zmniejszając spłatę). Przyjął jej argumentację, że mężczyzna z garażu nie korzysta, a tylko go wynajmuje, a będąc w trudnej sytuacji finansowej, niższą spłatę łatwiej wykona.

Reklama
Reklama

W skardze kasacyjnej Mirosław K. zarzucił, że sądy niższych instancji bezzasadnie zawyżyły wartość mieszkania, a w konsekwencji spłatę dla byłej żony, jakby chodziło o własnościowe mieszkanie, mimo że nie było ani planów, ani finansowych możliwości jego wykupu w dacie dokonywania podziału.

Jak wyceniać

SN zgodził się tylko z tym, że w sprawie o podział majątku wspólnego, składu i wartości tego majątku wartość spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego określa się na chwilę dokonywania podziału majątku, czyli wyrokowania wedle zasad – jak wskazał sędzia sprawozdawca Krzysztof Pietrzykowski – stosowanych przy wygaśnięciu tego prawa, za podstawę przyjmując cenę rynkową pomniejszoną o długi ciążące na mieszkaniu. Biegły i sądy niższych instancji zastosowali zatem poprawną wycenę.

Podobnym zagadnieniem zajmował się SN 29 października 2009 r. (II CZP 74/09) i stwierdził wtedy, że w warunkach polskich mieszkanie stanowi zasadniczą część dzielonego majątku, powinno się więc uwzględniać jego rzeczywistą wartość i dać temu wyraz przy zasądzaniu spłaty na rzecz osoby, której lokal nie przypadnie. Z drugiej strony mieszkanie lokatorskie spełnia przede wszystkim funkcje użytkowe, a nie lokaty kapitału, więc rozliczenia muszą to uwzględniać. Ostatecznie ustalenie właściwej wartości spółdzielczego mieszkania przy podziale majątku dorobkowego zależeć powinno w poważnym stopniu od okoliczności danej sprawy.

Tym bardziej ważne jest więc śledzenie konkretnych rozstrzygnięć Sądu Najwyższego. Zdaniem Grzegorza Abramka, wiceprezesa Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych w Warszawie, sporów o zasady wyceny lokatorskiego mieszkania jest wciąż wiele, ale tendencja jest taka, aby cena odpowiadała jego wartości rynkowej.

Wycena mieszkania lokatorskiego

W wypadku rozliczenia spółdzielczego lokatorskiego mieszkania zarówno sąd, jak i spółdzielnia biorą pod uwagę:

Na podstawie art. 11 ust. 2 (1 – 2) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Nie ma prostej zasady wyceny mieszkania lokatorskiego przy podziale, ale za podstawę przyjmuje się jego potencjalną cenę – to sedno najnowszego wyroku Sądu Najwyższego (sygnatura akt IV CSK 197/11).

Mieszkania lokatorskie wciąż są przedmiotem rozliczeń, podziałów, zwłaszcza po rozwodzie. Nie ma jednak przepisu, który by wprost określał sposób ustalania wartości spółdzielczego lokatorskiego mieszkania w postępowaniu o podział majątku dorobkowego małżonków.

Pozostało jeszcze 89% artykułu
Reklama
Spadki i darowizny
Jak długo można żądać zachowku? Prawo jasno wskazuje termin przedawnienia
Materiał Promocyjny
25 lat działań na rzecz zrównoważonego rozwoju
Prawnicy
Prof. Marcin Matczak: Dla mnie to podważalny prezydent
Prawo karne
Andrzej Duda zmienia zdanie w sprawie przepisów o mowie nienawiści
Matura i egzamin ósmoklasisty
Uwaga na świadectwa. MEN przypomina szkołom zasady: nieaktualne druki do wymiany
Prawo karne
Ziobrowe prawo trzyma się mocno. Dlaczego resort Bodnara wstrzymuje zmiany
Reklama
Reklama
Reklama
Reklama