Małe wspólnoty – te do siedmiu lokali – co do zasady zarządzają swoją nieruchomością na podstawie art. 199 – 203 kodeksu cywilnego o współwłasności. Duże wspólnoty – powyżej siedmiu lokali – prowadzą zarząd nieruchomością wspólną uregulowany w rozdziale czwartym ustawy z 24 czerwca 2004 r. o własności lokali (DzU z 2005 r. nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej owl). Przepisy tej ustawy regulują szczególny układ stosunków między współwłaścicielami wyodrębnionych lokali. Są przepisami szczególnymi w stosunku do kodeksu cywilnego.
Zasady głosowania w sprawach związanych z nieruchomością wspólną określa art. 23 owl. Zgodnie z nim uchwały członków wspólnoty zapadają co do zasady większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości posiadanych udziałów, przy czym wielkość udziału zależy od stosunku wielkości lokalu do wielkości całej nieruchomości. Przepisy przewidują jednak wyjątki. W umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie właściciele mogą postanowić, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
Jeżeli większość udziałów należy do „jednego właściciela”, np. gminy, głosowanie według zasady: na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli posiadających łącznie co najmniej jedną piątą udziałów w nieruchomości wspólnej.
Uwzględniając powyższe regulacje ustawowe, współwłaściciele lokalu mieszkalnego podczas zgromadzenia wspólnoty oddają swój głos, który jest co do zasady przeliczany na wielkość udziału przysługującego w nieruchomości wspólnej. Zasada ta nie będzie miała zastosowania, gdy statut wspólnoty bądź uchwała przewiduje, że na każdego właściciela przypada jeden głos bez przeliczania go na przysługujące udziały.
W czasie trwania wspólności ustawowej małżeńskiej do zarządu objętym nią majątkiem znajdują zastosowanie art. 36 – 40 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Te mówią, że każdy z małżonków ma prawo do samodzielnego zarządu majątkiem wspólnym, jeśli drugi nie sprzeciwi się zamierzanej czynności. Należy wskazać, że zasada lojalności wymaga, by małżonkowie informowali się wzajemnie o planowanych czynnościach. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą m.in. wspólnego lokalu mieszkalnego. A zatem każdy z małżonków ma prawo samodzielnie brać udział w zebraniu wspólnoty i głosować bez dodatkowego umocowania w postaci pełnomocnictwa współmałżonka. Oczywiście w zebraniu wspólnoty małżonkowie mogą uczestniczyć razem, przy czym zawsze i tak przysługuje im jeden głos.
