Przedsiębiorcom zajmującym się profesjonalnie wynajmem nieruchomości zależy na tym, aby przyciągnąć potencjalnych klientów. W celu zachęcenia do zawierania długotrwałych umów najmu stosowane są w praktyce opłaty motywacyjne wypłacane najemcom przez wynajmujących., zwłaszcza gdy są to klienci o uznanej marce. Warto rozważyć, czy otrzymanie takiej kwoty pieniężnej wiąże się z obowiązkiem opodatkowania VAT, gdy to świadczenie pieniężne otrzymuje najemca będący podatnikiem tego podatku.
Jedynie odpłatne usługi
Na podstawie art. 5 ust. 1 w zw. z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlegają takie usługi (świadczenia niepolegające na przeniesieniu władztwa ekonomicznego nad rzeczą), które realizowane są odpłatnie. Odpłatność w tym kontekście należy rozumieć jako istnienie stosunku prawnego, z którego wynika z jednej strony zobowiązanie do wykonania konkretnej usługi przez usługodawcę, natomiast z drugiej – obowiązek spełnienia świadczenia wzajemnego przez usługobiorcę, tj. beneficjenta ww. usługi uzyskującego konkretną korzyść w związku z tym świadczeniem. Wszystkie ww. warunki muszą zostać spełnione, aby dane świadczenie mogło zostać objęte VAT (por. wyroki TSUE w sprawach C-16/93, C-154/80 czy C-498/99).
Zachęta finansowa
Co jednak w sytuacji, gdy to wynajmujący wpłaca najemcy określoną kwotę, aby zachęcić go do zawarcia umowy na dłuższy czas? Wydaje się, że zapłata za samą zgodę na przystąpienie do umowy najmu nie może być uznana za wynagrodzenie za jakiekolwiek świadczenie. Jest ona jedynie rodzajem zachęty finansowej dla potencjalnego najemcy, natomiast brakuje tu elementu wzajemności (za tę kwotę wynajmujący nie uzyskuje rzeczywistego świadczenia – usługi od najemcy). Można by argumentować, że w tym schemacie dochodzi do świadczenia usługi, gdyby w zamian za otrzymywane środki finansowe najemca był zobowiązany do określonych działań (ewentualnie do zaniechania określonych działań).
Przykład
W umowie określono, że wynajmujący uzyskuje prawo do posługiwania się logo najemcy w celach marketingowych, tzn. dla przyciągnięcia innych najemców do danej nieruchomości. W tym przypadku można wskazać wzajemne świadczenie najemcy. Transakcję tę można uznać za odpłatne świadczenie usług zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT.
Potwierdzenie w orzecznictwie
Kwestię tę rozpatrywał TSUE w wyroku z 9 października 2001 r. w sprawie C-409/98, stwierdzając, że samo otrzymanie zapłaty za przystąpienie do umowy najmu (czyli za zgodę na to, by zostać najemcą i płacić czynsz) nie stanowi, z zasady, zapłaty za usługę. Kwota, o której mowa wyżej, mogłaby zostać zakwalifikowana jako wynagrodzenie za świadczenie usługi, gdyby dany najemca miał kluczowe znaczenie dla wynajmującego, tj. gdyby jego obecność miała służyć przyciągnięciu innych najemców. Wówczas można by ewentualnie mówić o świadczeniu usługi. Do kwestii tej odniósł się również polski Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 2 lipca 2013 r. (I FSK 1218/12). Stwierdził, że premia dla najemcy podlega opodatkowaniu VAT: „Jeżeli z okoliczności sprawy wynikałoby, że przy przedstawianiu przez wynajmującego oferty najmu powierzchni użytkowej w nieruchomości (np. przez pośredników najmu nieruchomości, jak również w notatkach informacyjnych o danej inwestycji biurowej, w internecie czy też w prasie), najemca za tego rodzaju »zachętę« finansową godzi się na udostępnienie swego wizerunku (marki) w celu uatrakcyjnienia oferty najmu powierzchni użytkowej budynku wobec innych najemców (...)".