Coraz więcej osób zarabia na tanio kupowanych mieszkaniach, które remontują i sprzedają z zyskiem. Jak opodatkować takie transakcje?
Wszystko zależy od tego, czy house flipping (tak właśnie nazywa się zarabianie na sprzedaży starych mieszkań po remoncie) jest działalnością gospodarczą. Jeśli nie, sprzedawca rozlicza się na ogólnych zasadach. Czyli wykazuje przychód w zeznaniu rocznym, oblicza dochód i płaci podatek. Nie trzeba tego robić, jeśli od nabycia lokalu do sprzedaży minęło pięć lat (liczone od końca roku, w którym to nabycie nastąpiło).
Oczywiście można też skorzystać ze zwolnienia z podatku, przeznaczając pieniądze z transakcji na cele mieszkaniowe, np. zakup innego lokalu.
Czytaj także:
Sprzedałeś kilka mieszkań, jesteś przedsiębiorcą
Sprzedaż mieszkania bez podatku
Korzystniejsze zasady dla spadkobierców
Zainwestuj pieniądze, to skorzystasz z ulgi
To już IV edycja kongresu dla liderów świata finansów
W nowym lokalu trzeba zamieszkać. Czy wcześniej wolno go wynajmować?
Kiedy house flipping jest działalnością gospodarczą? Jakie kryteria o tym decydują?
Zgodnie z ustawą o PIT działalnością gospodarczą są usługi wykonywane w celach zarobkowych, w sposób zorganizowany i ciągły.
Pierwszy warunek spełnić bardzo łatwo, bo każda osoba zajmująca się flippingiem kieruje się chęcią zysku. Wszystko zależy od dwóch pozostałych. Działanie w sposób ciągły to regularne kupowanie i sprzedawanie mieszkań. A zorganizowanie to podejmowanie profesjonalnych czynności, np. posiadanie strony internetowej, na której oferujemy nabywane nieruchomości, czy też korzystanie z usług pośredników.
Podsumowując, działalność gospodarcza cechuje się fachowością, stałością, powtarzalnością, podporządkowaniem regułom opłacalności i zysku. Nie jest więc przedsiębiorcą ten, kto zajmuje się flippingiem sporadycznie.
Ile trzeba sprzedać mieszkań, żeby zostać przedsiębiorcą?
Przepisy nie wytyczają granicy między transakcjami prywatnymi a firmowymi. Na pewno zakup i sprzedaż jednego lokalu nie jest działalnością gospodarczą. Flipperzy jednak z reguły przeprowadzają kilka takich operacji rocznie. Pokutuje wśród nich przekonanie, że trzy–cztery transakcje w ciągu roku to jeszcze nie działalność gospodarcza. Obawiam się jednak, że fiskus może mieć inne zdanie.
Proszę o przykłady.
Jedna z interpretacji z końcówki zeszłego roku dotyczyła kobiety, która w ostatnich latach przeprowadziła kilka transakcji mieszkaniowych. Jeden lokal nabyła w 2015 r. i przez trzy lata wynajmowała. Potem sprzedała, zarabiając na nim prawie 40 tys. zł. Drugi kupiła w 2018 r. Przeprowadziła w nim remont i sprzedała. Zysk wyniósł prawie 60 tys. zł.
W tym samym roku kupiła kolejny lokal. Ma też jeszcze dwa starsze mieszkania.
We wniosku o interpretację kobieta napisała, że chce jeszcze przez trzy lata zajmować się kupowaniem i sprzedażą nieruchomości. Fiskus uznał to za klasyczną działalność gospodarczą. Podkreślił, że kobieta angażuje środki finansowe podobnie jak przedsiębiorca prowadzący firmę. Jej działania nie różnią się od tego, co robią podmioty zajmujące się obrotem nieruchomościami w sposób profesjonalny. Przeprowadzane transakcje nastawione są na osiągnięcie zysku. Nie są ani incydentalne, ani sporadyczne. Wymagają przeprowadzenia wielu zaplanowanych oraz przemyślanych czynności, które wykonują przedsiębiorcy, podejmując ryzyko gospodarcze.
W tej sprawie wszystkie transakcje zostały opisane we wniosku o interpretację. Ale skąd fiskus ma wiedzieć, ile sprzedaliśmy mieszkań, jeśli o nią nie wystąpiliśmy?
Z zeznania rocznego PIT-39. Często są one rutynowo sprawdzane przez skarbówkę.
Wprawdzie w zeznaniu wpisujemy tylko łączny przychód (koszty i dochód), ale jeśli są to duże kwoty (i powtarzające się co rok), urzędnicy na pewno będą chcieli się dokładniej przyjrzeć temu, co robimy. I mogą uznać, że jest to działalność gospodarcza.
Jakie są tego skutki?
Osoba zajmująca się flippingiem na dużą skalę musi zarejestrować firmę i rozliczać się jak przedsiębiorca. Powinna założyć podatkową księgę przychodów i rozchodów (albo księgi rachunkowe). Nabywane nieruchomości musi rozliczać tak jak towary handlowe.
Oczywiście pojawiają się też obowiązki związane z VAT. Generalnie sprzedaż mieszkań (do 150 mkw.) objęta jest 8-proc. stawką podatku. Flipperom z reguły jednak przysługuje zwolnienie. Trzeba jednak pamiętać, że jeśli korzystamy ze zwolnienia, nie możemy odliczać VAT, np. z faktur za remont.
