Gdzie opodatkować usługi związane z nieruchomościami

Zakwalifikowanie danej usługi jako świadczenia związanego z nieruchomościami pozwala w sposób prawidłowy rozpoznać miejsce opodatkowania. W przypadku usług międzynarodowych wykonywanych na nieruchomościach może się okazać, iż dana czynność w ogólne nie jest opodatkowana w Polsce.

Publikacja: 19.07.2023 02:00

Gdzie opodatkować usługi związane z nieruchomościami

Foto: Adobe Stock

Jak wiadomo, stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu tym podatkiem podlega odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W tym wypadku należy zwrócić uwagę na zasadę terytorialności wynikającą z przytoczonej regulacji, zgodnie z którą usługa może zostać opodatkowana podatkiem VAT jedynie w przypadku, gdy miejscem jej świadczenia jest terytorium kraju, czyli Polski.

Z kolei, przepisem określającym zasady ustalania miejsca świadczenia usług związanych z nieruchomościami jest art. 28e ustawy o VAT, stosownie do którego – miejscem świadczenia usług związanych z nieruchomościami, w tym usług świadczonych przez rzeczoznawców, pośredników w obrocie nieruchomościami, usług zakwaterowania w hotelach lub obiektach o podobnej funkcji, takich jak ośrodki wczasowe lub miejsca przeznaczone do użytku jako kempingi, użytkowania i używania nieruchomości oraz usług przygotowywania i koordynowania prac budowlanych, takich jak usługi architektów i nadzoru budowlanego, jest miejsce położenia nieruchomości.

Czytaj więcej

Biuro z podatkiem VAT, mieszkania zwolnione

Choć w regulacji wyszczególniono pokrótce, jakie konkretne usługi uznaje się za związane z nieruchomościami, nijak się to ma do złożoności rzeczywistości biznesowej z którą na co dzień może spotkać się podatnik.

Szczęśliwie orzecznictwo oraz system prawny VAT UE dostarczają odpowiedniego rozwinięcia zagadnienia, zarówno w kwestii ogólnych definicji jak i szczegółowych przykładów.

Ogólne definicje

I tak, zaczynając od ogółu, warto przywołać wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 26 lutego 2020 r. (I FSK 1471/17), w którym to stwierdzono, iż „(…) dla zaistnienia usługi związanej z nieruchomościami niezbędne jest, aby nieruchomość była jej przedmiotem, tj. była konstytutywnym elementem świadczenia. Nieruchomość musi być centralnym i nieodzownym elementem transakcji, ze względu na który transakcja została zawarta i wykonana.”.

Chodzi tu, aby dane świadczenie miało na celu zmianę prawnego lub fizycznego stanu danej nieruchomości.

W podobnym duchu, jednak bardziej precyzyjnie, wyraził się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 8 maja 2018 r. (I FSK 1244/16) stwierdzając, że „(…) aby usługa uznana została za związaną z nieruchomością w rozumieniu art. 28e ustawy o VAT i art. 47 dyrektywy 2006/112/WE muszą być spełnione następujące kryteria:

a) usługa związana być musi z konkretną, indywidualnie oznaczoną nieruchomością,

b) pomiędzy świadczeniem a ową indywidualnie określoną nieruchomością musi istnieć bezpośredni związek, przejawiający się w tym, że usługa nie mogłaby być świadczona bez tej nieruchomoś..”

W tym miejscu możemy stwierdzić, iż w świetle przytoczonego orzeczenia, za usługę związana z nieruchomościami z pewnością nie uznamy, takich świadczeń jak np.: instalacji maszyn czy infrastruktury przedsiębiorstwa, które nie są częścią nieruchomości – są to chociażby linie produkcyjne, które można zdemontować i przenieść w inne miejsce – brak tu bezpośredniego związku z nieruchomością; czy też usługi architektoniczne, wcześniej wykonywanych projektów budowli i budynków, nieprzeznaczonych na określoną, konkretną działkę – brak tu związku z indywidualnie oznaczoną nieruchomością.

Szczególne przypadki

Warto zwrócić też uwagę na art. 31a ust. 2 rozporządzenia wykonawczego Rady UE nr 282/2011, w którym to przedstawiono rozszerzony w stosunku do polskiej ustawy o VAT katalog czynności związanych z nieruchomościami. Przykładowo jako usługi związane z nieruchomościami wymieniono:

- świadczenie usług nadzoru budowlanego lub ochrony na miejscu;

- utrzymanie, remont i naprawę budynku lub jego części, łącznie z takimi pracami jak sprzątanie, układanie płytek, tapetowanie i układanie parkietu;

- badanie i ocenę ryzyka dla nieruchomości i jej stanu;

- instalację lub montaż maszyn lub sprzętu, które po zainstalowaniu lub zamontowaniu są uznane za nieruchomość;

- usługi prawne związane z przeniesieniem tytułu do nieruchomości, ustanowieniem lub przeniesieniem określonych udziałów w nieruchomościach lub praw rzeczowych dotyczących nieruchomości (bez względu na to, czy są one traktowane tak jak rzeczy), takie jak czynności notarialne lub sporządzanie umów kupna lub sprzedaży nieruchomości, nawet jeżeli transakcja, w wyniku której dochodzi do zmiany stanu prawnego nieruchomości, nie zostaje przeprowadzona;

- pośrednictwo w sprzedaży, dzierżawie lub wynajmie nieruchomości.

Autor jest konsultantem podatkowym w TAXEO Komorniczak i Wspólnicy sp.k.

Jak wiadomo, stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu tym podatkiem podlega odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W tym wypadku należy zwrócić uwagę na zasadę terytorialności wynikającą z przytoczonej regulacji, zgodnie z którą usługa może zostać opodatkowana podatkiem VAT jedynie w przypadku, gdy miejscem jej świadczenia jest terytorium kraju, czyli Polski.

Z kolei, przepisem określającym zasady ustalania miejsca świadczenia usług związanych z nieruchomościami jest art. 28e ustawy o VAT, stosownie do którego – miejscem świadczenia usług związanych z nieruchomościami, w tym usług świadczonych przez rzeczoznawców, pośredników w obrocie nieruchomościami, usług zakwaterowania w hotelach lub obiektach o podobnej funkcji, takich jak ośrodki wczasowe lub miejsca przeznaczone do użytku jako kempingi, użytkowania i używania nieruchomości oraz usług przygotowywania i koordynowania prac budowlanych, takich jak usługi architektów i nadzoru budowlanego, jest miejsce położenia nieruchomości.

2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Prawnicy
Jeden z najbardziej znanych prawników w Polsce odsunięty od zajęć ze studentami
Prawo dla Ciebie
Pokłosie afery Collegium Humanum? Będzie zaostrzenie przepisów o studiach podyplomowych
Edukacja i wychowanie
Duże zmiany w szkołach od 1 września 2024 r. Nowacka podpisała rozporządzenie
Samorząd
Krzyże w warszawskich urzędach zakazane. Sprawa trafi do prokuratury
Praca, Emerytury i renty
Czternasta emerytura - rząd proponuje termin