Inwestowanie w mieszkania i domy to od lat dobry sposób dla chcących zabezpieczyć swoje finanse. Ale także, żeby podpaść skarbówce. Podatnicy nie zawsze bowiem potrafią uchwycić, kiedy obrót nieruchomościami przestaje być zwykłą troską o prywatnym majątek, a staje się już firmą, co ma kolosalne znaczenie dla rozliczeń podatkowych. Potwierdza to przypadek małżonków, których skargi kasacyjne w środę oddalił Naczelny Sąd Administracyjny.
Ruch w interesie
Problemy podatników się zaczęły, gdy fiskus przeanalizował ich zakupy mieszkaniowe z kilku lat. Urzędnicy ustalili, że w latach 2007–2010 samodzielnie, wspólnie ze sobą bądź innymi osobami, nabywali lokale mieszkalne oraz nieruchomości, które następnie wynajmowali lub odsprzedawali. I uznali, że była to niezgłoszona do opodatkowania działalność gospodarcza. W konsekwencji zyski ze sprzedaży nieruchomości niewynajmowanych i z wynajmu zakwalifikowano do innego źródła przychodów, niż deklarowali w rozliczeniach, tj. z firmy. Podatnicy przekonywali, że był to przejaw zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a nie działalność.
Początkowo szala zwycięstwa przechyliła się na ich stronę. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy wytknął fiskusowi, że nie wiadomo, dlaczego najem lokali nie może być uznany za zarząd majątkiem prywatnym.
Czytaj więcej
Inwestowanie w nieruchomości pod wynajem staje się coraz częstszą formą lokaty kapitału. Dotyczy to zarówno osób zatrudnionych na etacie, chcących w ten sposób zapewnić sobie dodatkowe źródło utrzymania, jak również przedsiębiorców, którzy obok działalności gospodarczej rozpoczynają kupowanie mieszkań pod wynajem.
Urzędnicy podkreślali, że działania podatników w ciągu kilku lat były świadome i nakierowane na określony cel, tj. głównie zysk. I to oni ostatecznie wygrali z podatnikami.
Bydgoski WSA zgodził się, że skarżący w latach 2007–2010 prowadzili działalność gospodarczą w postaci wynajmu i sprzedaży niewynajmowanych lokali. W ocenie sądu zakup wielu lokali, w tym finansowanie kredytami, kierowanie się przy ich nabyciu przydatnością do wynajmowania np. studentom – o czym świadczą m.in. lokalizacje przy uczelniach, niewielki metraż – a także czerpanie zysku z czynszu zaprzeczają, że w sprawie chodziło o zarząd prywatnym majątkiem. To opłacalność decydowała, czy kontynuować najem, czy w odpowiednim czasie sprzedać lokum w czasie koniunktury w obrocie nieruchomościami.
Zakres i zamiar
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zgodził się z fiskusem, że prowadzenie działalności gospodarczej przez osobę fizyczną nie wymaga organizacji w znaczeniu instytucjonalnym. Wystarczające jest faktyczne zorganizowanie działalności rozumiane funkcjonalnie jako pewien stały sposób jej wykonywania, stałą strukturę organizacyjną jej prowadzenia, co wystąpiło w spornej sprawie w ciągu kilku lat. I nie do zaakceptowania jest, aby naprzemiennie przyjmować, że w jednym roku wynajem był w ramach działalności, w drugim nie był, po czym znowu takim się stawał.
Rozmiar (11 lokali kupionych, wynajmowanych i sprzedanych 10, a także 12 lokali kupionych, z czego 10 sprzedanych, a wszystko w latach 2005–2010), powtarzalność kupna i sprzedaży, zarobkowy charakter i zorganizowanie wskazują na znamiona działalności.
Z tym stanowiskiem zgodził się NSA. Jak bowiem wyjaśnił sędzia NSA Stefan Babiarz, kwestia związana z prowadzeniem działalności w postaci najmu oraz sprzedaży mieszkań została prawidłowo oceniona przez sąd pierwszej instancji.
Wyroki są prawomocne.
Sygnatura akt: II FSK 341/20, II FSK 1051-1052/20