Inwestowanie w mieszkania i domy to od lat dobry sposób dla chcących zabezpieczyć swoje finanse. Ale także, żeby podpaść skarbówce. Podatnicy nie zawsze bowiem potrafią uchwycić, kiedy obrót nieruchomościami przestaje być zwykłą troską o prywatnym majątek, a staje się już firmą, co ma kolosalne znaczenie dla rozliczeń podatkowych. Potwierdza to przypadek małżonków, których skargi kasacyjne w środę oddalił Naczelny Sąd Administracyjny.

Ruch w interesie

Problemy podatników się zaczęły, gdy fiskus przeanalizował ich zakupy mieszkaniowe z kilku lat. Urzędnicy ustalili, że w latach 2007–2010 samodzielnie, wspólnie ze sobą bądź innymi osobami, nabywali lokale mieszkalne oraz nieruchomości, które następnie wynajmowali lub odsprzedawali. I uznali, że była to niezgłoszona do opodatkowania działalność gospodarcza. W konsekwencji zyski ze sprzedaży nieruchomości niewynajmowanych i z wynajmu zakwalifikowano do innego źródła przychodów, niż deklarowali w rozliczeniach, tj. z firmy. Podatnicy przekonywali, że był to przejaw zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a nie działalność.

Początkowo szala zwycięstwa przechyliła się na ich stronę. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy wytknął fiskusowi, że nie wiadomo, dlaczego najem lokali nie może być uznany za zarząd majątkiem prywatnym.

Czytaj więcej

Czy kilka mieszkań to jeszcze najem prywatny

Urzędnicy podkreślali, że działania podatników w ciągu kilku lat były świadome i nakierowane na określony cel, tj. głównie zysk. I to oni ostatecznie wygrali z podatnikami.

Bydgoski WSA zgodził się, że skarżący w latach 2007–2010 prowadzili działalność gospodarczą w postaci wynajmu i sprzedaży niewynajmowanych lokali. W ocenie sądu zakup wielu lokali, w tym finansowanie kredytami, kierowanie się przy ich nabyciu przydatnością do wynajmowania np. studentom – o czym świadczą m.in. lokalizacje przy uczelniach, niewielki metraż – a także czerpanie zysku z czynszu zaprzeczają, że w sprawie chodziło o zarząd prywatnym majątkiem. To opłacalność decydowała, czy kontynuować najem, czy w odpowiednim czasie sprzedać lokum w czasie koniunktury w obrocie nieruchomościami.

Zakres i zamiar

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zgodził się z fiskusem, że prowadzenie działalności gospodarczej przez osobę fizyczną nie wymaga organizacji w znaczeniu instytucjonalnym. Wystarczające jest faktyczne zorganizowanie działalności rozumiane funkcjonalnie jako pewien stały sposób jej wykonywania, stałą strukturę organizacyjną jej prowadzenia, co wystąpiło w spornej sprawie w ciągu kilku lat. I nie do zaakceptowania jest, aby naprzemiennie przyjmować, że w jednym roku wynajem był w ramach działalności, w drugim nie był, po czym znowu takim się stawał.

Rozmiar (11 lokali kupionych, wynajmowanych i sprzedanych 10, a także 12 lokali kupionych, z czego 10 sprzedanych, a wszystko w latach 2005–2010), powtarzalność kupna i sprzedaży, zarobkowy charakter i zorganizowanie wskazują na znamiona działalności.

Z tym stanowiskiem zgodził się NSA. Jak bowiem wyjaśnił sędzia NSA Stefan Babiarz, kwestia związana z prowadzeniem działalności w postaci najmu oraz sprzedaży mieszkań została prawidłowo oceniona przez sąd pierwszej instancji.

Wyroki są prawomocne.

Sygnatura akt: II FSK 341/20, II FSK 1051-1052/20