PIT 2011: koszty nabycia przy opodatkowaniu sprzedaży mieszkania

Osoby, które pozbywają się nieruchomości, powinny pamiętać o obowiązkach wobec fiskusa. Podatek od dochodu trzeba wykazać w zeznaniu rocznym. Liczy się kwota z aktu notarialnego

Publikacja: 17.04.2012 08:30

PIT 2011: koszty nabycia przy opodatkowaniu sprzedaży mieszkania

Foto: www.sxc.hu, Ivan Prole IPr Ivan Prole

W 2008 r. kupiłem mieszkanie. W akcie notarialnym podaliśmy niższą cenę, niż zapłaciłem w rzeczywistości (różnicę dopłaciłem w gotówce). W zeszłym roku je sprzedałem. Czy naliczając koszty nabycia, mogę przyjąć faktycznie zapłaconą kwotę?

Nie.

Kosztem nabycia mieszkania, który pomniejszy przychód, będzie kwota z aktu notarialnego. Czytelnik na tym straci, bo odliczy mniejsze koszty i zapłaci wyższy podatek, ale taka jest konsekwencja zaniżenia ceny przed notariuszem.

Przypomnijmy, że o sposobie rozliczenia transakcji sprzedaży nieruchomości decyduje data jej nabycia. Jeśli kupiliśmy ją w latach 2007 – 2008 (tak jak w sytuacji czytelnika), musimy wyliczyć dochód i zapłacić od niego 19-proc. podatek (chyba że przysługuje tzw. ulga meldunkowa). Podobnie jest z nieruchomościami nabytymi od 1 stycznia 2009 r., z tym że podatku można uniknąć, przeznaczając pieniądze ze sprzedaży na cele mieszkaniowe. Nie ma w ogóle problemu z fiskusem, jeśli pozbędziemy się nieruchomości po pięciu latach od zakupu (licząc od końca roku, w którym ją nabyliśmy).

Przychód ze sprzedaży mieszkania możemy obniżyć o koszty jego nabycia (które można co roku waloryzować, o czym pisaliśmy w „Rz" z 14 kwietnia). Takim kosztem będzie cena podana w akcie notarialnym. Zysk można też obniżyć o nakłady zwiększające wartość lokalu w czasie jego posiadania, np. wydatki na remont. Odliczymy też koszty związane z samą sprzedażą, np. prowizję pośrednika.

Zaliczka to nie przychód

W zeszłym roku podpisałem wstępną umowę sprzedaży dwuletniego mieszkania. Dostałem też zaliczkę. Ostateczna umowa zostanie jednak zawarta dopiero w tym roku. Czy muszę wykazywać zaliczkę w zeznaniu rocznym?

Nie.

Przychód powstanie dopiero w momencie zawarcia ostatecznej umowy przenoszącej prawo własności. Zaliczki nie trzeba więc wykazywać w zeznaniu rocznym. Potwierdzają to interpretacje fiskusa. Jak podkreśliła

Izba Skarbowa w Poznaniu (nr ILPB2/415-589/10-2/ES)

, aby powstał obowiązek podatkowy z tytułu sprzedaży nieruchomości, musi nastąpić jej definitywne zbycie. Zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, ponieważ jest ona jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności nieruchomości w określonym terminie. Następuje to w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży i nie zmienia tego wcześniejsza zapłata części należnej kwoty. Reasumując, obowiązek rozliczenia się z fiskusem powstaje dopiero w momencie przeniesienia własności mieszkania.

Także warszawska Izba Skarbowa (interpretacja nr IPPB1/415-3/11-3/EC) zgodziła się z tym, że wszelkie kwoty otrzymane jako zaliczki, zadatki czy przedpłaty nie będą stanowiły przychodu. Powstanie on dopiero w chwili zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.

Koszt bez waloryzacji

Chciałbym zwaloryzować koszty nabycia mieszkania, które w zeszłym roku sprzedałem. Czy mogę zwiększyć je o wskaźnik inflacji także za ten rok, w którym doszło do sprzedaży?

Nie.

Koszty nabycia mieszkania można waloryzować, ale art. 22 ust. 6f

ustawy o PIT

mówi, że wolno to zrobić „począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie (...) do roku poprzedzającego rok, w którym nastąpiło zbycie". Wynika z tego, że podwyższenia kosztów nie można zastosować za rok, w którym sprzedaliśmy mieszkanie.

Warto jednak zwrócić uwagę, że korzystne dla podatnika stanowisko zajęła Izba Skarbowa w Poznaniu (interpretacja nr ILPB2/415-169/10-2/ES). Pytał on o możliwość podniesienia wartości mieszkania, które kupił w 2008 r., a sprzedał w 2009 r. Izba odpowiedziała, że jest to możliwe. W świetle art. 22 ust. 6f ustawy o PIT trudno jednak uznać ten pogląd za prawidłowy.

W 2008 r. kupiłem mieszkanie. W akcie notarialnym podaliśmy niższą cenę, niż zapłaciłem w rzeczywistości (różnicę dopłaciłem w gotówce). W zeszłym roku je sprzedałem. Czy naliczając koszty nabycia, mogę przyjąć faktycznie zapłaconą kwotę?

Nie.

Pozostało 93% artykułu
Konsumenci
Pozew grupowy oszukanych na pompy ciepła. Sąd wydał zabezpieczenie
https://track.adform.net/adfserve/?bn=77855207;1x1inv=1;srctype=3;gdpr=${gdpr};gdpr_consent=${gdpr_consent_50};ord=[timestamp]
Sądy i trybunały
Dr Tomasz Zalasiński: W Trybunale Konstytucyjnym gorzej już nie będzie
Konsumenci
TSUE wydał ważny wyrok dla frankowiczów. To pokłosie sprawy Getin Banku
Nieruchomości
Właściciele starych budynków mogą mieć problem. Wygasają ważne przepisy
Materiał Promocyjny
Bank Pekao wchodzi w świat gamingu ze swoją planszą w Fortnite
Prawo rodzinne
Przy rozwodzie z żoną trzeba się też rozstać z częścią krów