W 2008 r. kupiłem mieszkanie. W akcie notarialnym podaliśmy niższą cenę, niż zapłaciłem w rzeczywistości (różnicę dopłaciłem w gotówce). W zeszłym roku je sprzedałem. Czy naliczając koszty nabycia, mogę przyjąć faktycznie zapłaconą kwotę?
Nie.
Kosztem nabycia mieszkania, który pomniejszy przychód, będzie kwota z aktu notarialnego. Czytelnik na tym straci, bo odliczy mniejsze koszty i zapłaci wyższy podatek, ale taka jest konsekwencja zaniżenia ceny przed notariuszem.
Przypomnijmy, że o sposobie rozliczenia transakcji sprzedaży nieruchomości decyduje data jej nabycia. Jeśli kupiliśmy ją w latach 2007 – 2008 (tak jak w sytuacji czytelnika), musimy wyliczyć dochód i zapłacić od niego 19-proc. podatek (chyba że przysługuje tzw. ulga meldunkowa). Podobnie jest z nieruchomościami nabytymi od 1 stycznia 2009 r., z tym że podatku można uniknąć, przeznaczając pieniądze ze sprzedaży na cele mieszkaniowe. Nie ma w ogóle problemu z fiskusem, jeśli pozbędziemy się nieruchomości po pięciu latach od zakupu (licząc od końca roku, w którym ją nabyliśmy).
Przychód ze sprzedaży mieszkania możemy obniżyć o koszty jego nabycia (które można co roku waloryzować, o czym pisaliśmy w „Rz" z 14 kwietnia). Takim kosztem będzie cena podana w akcie notarialnym. Zysk można też obniżyć o nakłady zwiększające wartość lokalu w czasie jego posiadania, np. wydatki na remont. Odliczymy też koszty związane z samą sprzedażą, np. prowizję pośrednika.
Zaliczka to nie przychód
W zeszłym roku podpisałem wstępną umowę sprzedaży dwuletniego mieszkania. Dostałem też zaliczkę. Ostateczna umowa zostanie jednak zawarta dopiero w tym roku. Czy muszę wykazywać zaliczkę w zeznaniu rocznym?
Nie.
Przychód powstanie dopiero w momencie zawarcia ostatecznej umowy przenoszącej prawo własności. Zaliczki nie trzeba więc wykazywać w zeznaniu rocznym. Potwierdzają to interpretacje fiskusa. Jak podkreśliła
Izba Skarbowa w Poznaniu (nr ILPB2/415-589/10-2/ES)
, aby powstał obowiązek podatkowy z tytułu sprzedaży nieruchomości, musi nastąpić jej definitywne zbycie. Zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, ponieważ jest ona jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności nieruchomości w określonym terminie. Następuje to w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży i nie zmienia tego wcześniejsza zapłata części należnej kwoty. Reasumując, obowiązek rozliczenia się z fiskusem powstaje dopiero w momencie przeniesienia własności mieszkania.
Także warszawska Izba Skarbowa (interpretacja nr IPPB1/415-3/11-3/EC) zgodziła się z tym, że wszelkie kwoty otrzymane jako zaliczki, zadatki czy przedpłaty nie będą stanowiły przychodu. Powstanie on dopiero w chwili zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.
Koszt bez waloryzacji
Chciałbym zwaloryzować koszty nabycia mieszkania, które w zeszłym roku sprzedałem. Czy mogę zwiększyć je o wskaźnik inflacji także za ten rok, w którym doszło do sprzedaży?
Nie.
Koszty nabycia mieszkania można waloryzować, ale art. 22 ust. 6f
mówi, że wolno to zrobić „począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie (...) do roku poprzedzającego rok, w którym nastąpiło zbycie". Wynika z tego, że podwyższenia kosztów nie można zastosować za rok, w którym sprzedaliśmy mieszkanie.
Warto jednak zwrócić uwagę, że korzystne dla podatnika stanowisko zajęła Izba Skarbowa w Poznaniu (interpretacja nr ILPB2/415-169/10-2/ES). Pytał on o możliwość podniesienia wartości mieszkania, które kupił w 2008 r., a sprzedał w 2009 r. Izba odpowiedziała, że jest to możliwe. W świetle art. 22 ust. 6f ustawy o PIT trudno jednak uznać ten pogląd za prawidłowy.
