PIT: podatek od sprzedaży mieszkania lub gruntu

Publikacja: 20.04.2012 09:56

Na pytania czytelników odpowiada Anna Welsyng, doradca podatkowy i radca prawny z kancelarii welsyng.pl

Sprzedałem odziedziczoną dwa lata temu nieruchomość. Chcę pieniądze przeznaczyć na kupno mieszkania, aby uniknąć zapłaty podatku. Czy warunkiem zwolnienia jest zamieszkanie w kupionym mieszkaniu? Co wtedy trzeba zrobić z lokalem, w którym mieszkam obecnie? Czy musiałbym go sprzedać? Co się stanie, jeśli kupiony lokal podaruję dziecku, które ma własne mieszkanie?

Osoba, która przeznaczy pieniądze ze sprzedaży lokalu na cele mieszkaniowe, nie zapłaci daniny. Ma na to dwa lata od końca roku, w którym doszło do transakcji. Ta zasada dotyczy nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2009 r.

Jednym z takich celów jest zakup lokalu mieszkalnego. Warunkiem zastosowania zwolnienia nie jest jednak zamieszkanie w nim. Nie trzeba też sprzedawać mieszkania, które się już ma. Żaden przepis ustawy o PIT nie przewiduje takich wymogów. Także z orzecznictwa sądowego wynika, że potrzeby mieszkaniowe można realizować w kilku lokalach.

Urząd skarbowy może jednak próbować zakwestionować zwolnienie, jeśli czytelnik kupi mieszkanie, a potem od razu daruje je dziecku. Wprawdzie przepisy tego nie zabraniają, jest jednak ryzyko, że fiskus będzie się upierał, iż przychód ze sprzedaży nie został w takiej sytuacji przeznaczony na własne cele mieszkaniowe.

W 2007 r. otrzymałem w darowiźnie mieszkanie. Jego wartość została określona na 30 tys. zł. Zapłaciłem ponad 1,2 tys. zł podatku od darowizny i około 450 zł opłat notarialnych. W 2011 r. sprzedałem je za 65 tys. zł. Jakie koszty mogę odliczyć od przychodu i czy mogę zwaloryzować wartość mieszkania, podatek od darowizny i opłaty notarialne?

Przychód ze sprzedaży mieszkania możemy obniżyć o koszty jego nabycia. Tak wynika z art. 22 ust. 6c ustawy o PIT. Koszty te można waloryzować, uwzględniając wskaźnik inflacji. Jeśli jednak czytelnik otrzymał mieszkanie w darowiźnie, obowiązuje go art. 22 ust. 6d ustawy. Przepis ten mówi, że kosztem są tylko poczynione w czasie posiadania mieszkania nakłady zwiększające jego wartość oraz zapłacony podatek od spadków i darowizn. Nie ma więc na pewno możliwości zaliczenia do kosztów podatkowych wartości otrzymanej nieruchomości.

Poza tym przepisy dotyczące rozliczania zysku ze sprzedaży otrzymanych w darowiźnie nieruchomości nic w ogóle nie mówią o kosztach ich nabycia (do których generalnie zalicza się opłaty notarialne). Z literalnej wykładni art. 22 ust. 6d ustawy o PIT wynika więc, że do kosztów da się zaliczyć tylko podatek od darowizny. Kłóci się to jednak z wykładnią celowościową. Opłaty notarialne zapłacone przez obdarowanego przy otrzymaniu darowizny są bowiem niewątpliwie wydatkami, które powinny stanowić koszt uzyskania przychodu przy sprzedaży mieszkania. Odliczenie ich jest jednak ryzykowne, gdyż może skutkować sporem z fiskusem.

Pozostaje jeszcze kwestia waloryzacji. Dający taką możliwość art. 22 ust. 6f ustawy o PIT odnosi się tylko do kosztów nabycia lub wytworzenia, o których mówi art. 22 ust. 6c tej ustawy. Czyli przepis niedotyczący rozliczenia sprzedaży nieruchomości otrzymanych w darowiźnie. W takiej sytuacji nie można więc zastosować waloryzacji.

—oprac. Przemysław Wojtasik

Na pytania czytelników odpowiada Anna Welsyng, doradca podatkowy i radca prawny z kancelarii welsyng.pl

Sprzedałem odziedziczoną dwa lata temu nieruchomość. Chcę pieniądze przeznaczyć na kupno mieszkania, aby uniknąć zapłaty podatku. Czy warunkiem zwolnienia jest zamieszkanie w kupionym mieszkaniu? Co wtedy trzeba zrobić z lokalem, w którym mieszkam obecnie? Czy musiałbym go sprzedać? Co się stanie, jeśli kupiony lokal podaruję dziecku, które ma własne mieszkanie?

Pozostało 87% artykułu
W sądzie i w urzędzie
Czterolatek miał zapłacić zaległy czynsz. Sąd nie doczytał, w jakim jest wieku
https://track.adform.net/adfserve/?bn=77855207;1x1inv=1;srctype=3;gdpr=${gdpr};gdpr_consent=${gdpr_consent_50};ord=[timestamp]
Spadki i darowizny
Podział spadku po rodzicach. Kto ma prawo do majątku po zmarłych?
W sądzie i w urzędzie
Już za trzy tygodnie list polecony z urzędu przyjdzie on-line
Zdrowie
Ważne zmiany w zasadach wystawiania recept. Pacjenci mają powody do radości
Materiał Promocyjny
Do 300 zł na święta dla rodziców i dzieci od Banku Pekao
Sądy i trybunały
Bogdan Święczkowski nowym prezesem TK. "Ewidentna wada formalna"