Wspólnota mieszkaniowa: właściciele nie mogą zmieniać prawa

Tak wynika z [b]orzeczenia Sądu Najwyższego (sygn. V CSK 367/09)[/b].

Wspólnota nie może objąć ich przymusową współwłasnością. Nie może wyłączyć w ten sposób możliwości ich wycofania w razie sprzedaży lokum. Uchwałę wspólnoty mieszkaniowej zawierającą takie postanowienia Sąd Najwyższy uznał za niezgodną z prawem.

[srodtytul]Remont na kredyt [/srodtytul]

Początek sprawie dało przedsięwzięcie inwestycyjne jednej z wrocławskich wspólnot mieszkaniowych. Właściciele lokali upoważnili jej zarząd do zaciągnięcia kredytu termoizolacyjnego w wysokości 103 tys. zł na ukończenie remontu budynku. Kredyt miał być spłacony z pieniędzy gromadzonych na osobnym rachunku bankowym funduszu remontowego.

W maju 2008 r. wspólnota podjęła uchwałę, wedle której środki zgromadzone na funduszu remontowym miały się stać odrębną współwłasnością wszystkich właścicieli lokali. Zapisano też w niej, że w razie sprzedaży lokalu prawo do współwłasności środków zgromadzonych na funduszu przechodzi na nabywcę jako element udziału w nieruchomości wspólnej. Na nabywcę przechodzić miały również zobowiązania zbywcy z tytułu wpłat na ten fundusz jako obowiązek uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością.

Uchwałę podjęli właściciele reprezentujący 68, 84 proc. Zaskarżyła ją gmina, powołując jako podstawę art. 25 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=FF65A0656BFC94E0C0B64CAC212FA7C6?id=128489]ustawy z 1994 r. o własności lokali[/link]. Do gminy należało 23,16 proc. głosów.

Sąd I instancji nie dopatrzył się naruszenia prawa ani naruszenia interesu gminy. Uznał uchwałę za przykład racjonalnego i rzetelnego zarządzania nieruchomością wspólną, bo miała chronić wspólnotę przed wycofaniem wpłat na fundusz remontowy, gdyby gmina sprzedała lokale przed ostateczną zapłatą za prace remontowe.

Sąd II instancji zmienił wyrok i uchwałę uchylił. Sąd Najwyższy uznał wyrok II instancji za prawidłowy. W jego ocenie uchwała jest sprzeczna z art. 3 ust. 2 ustawy, a także art. 45 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=86F27ADE2102E1D67842E76D535F1BD1?id=70928]kodeksu cywilnego[/link].

[b]SN m.in. zaznaczył, że status prawny funduszu remontowego nie został w ogóle w ustawie z 1994 r. uregulowany.[/b] Poszczególni zaś właściciele lokali mogą mieć różne, sprzeczne interesy w partycypacji w przedsięwzięciu inwestycyjnym wspólnoty. Mogą być np. zainteresowani – ze względu na zamiar sprzedaży lokalu – uzyskaniem zwrotu swych wpłat na fundusz remontowy. Dlatego w związku z podjęciem zadania inwestycyjnego konieczne staje się uregulowanie statusu prawnego funduszu remontowego w stosunkach wspólnota – poszczególni właściciele lokali, przynajmniej do czasu zakończenia tego zadania – stwierdził SN.

[srodtytul]Bez współwłasności[/srodtytul]

Sposób regulacji przyjęty w zaskarżonej uchwale SN uznał jednak za niedopuszczalny, a zwłaszcza objęcie środków tworzących fundusz remontowy współwłasnością przymusową, jaka z mocy art. 3 ust. 2 ustawy (ex lege) obejmuje „grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu”.

Przedmiotem współwłasności właścicieli lokali (art. 195 i nast. k.c.) może być tylko nieruchomość w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. i wspólne części budynku, a nie np. środki pieniężne tworzące fundusz remontowy. Rozszerzanie tej współwłasności jest – zdaniem SN – niedopuszczalne z powodu bezwzględnego charakteru art. 3 ust. 2 ustawy.

SN wyłączył też konstruowanie innej samoistnej wspólności obejmującej środki zgromadzone na funduszu remontowym, a także wiązanie jej z własnością lokalu na wypadek jego zbycia. [b]Uchwała wspólnoty nie może bowiem modyfikować stanu prawnego dotyczącego zakresu współwłasności [/b]przewidzianej w art. 3 ust. 2 ustawy ani kreować współwłasności środków pieniężnych (na funduszu) o takich skutkach prawnorzeczowych jak przewidziane w art. 195 k.c.

SN nie wskazał, jaki sposób unormowania statusu funduszu remontowego i stosunków między wspólnotą a właścicielami byłby właściwy. Sugerował jednak, że rozwiązania należałoby szukać na gruncie prawa zobowiązań, a nie rzeczowego.

[ramka][srodtytul]Każdy właściciel może skarżyć[/srodtytul]

Ustawa z 1994 r. o własności lokali przyznaje w art. 25 każdemu właścicielowi lokalu prawo do zaskarżenia uchwały właścicieli do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie.[/ramka]

[i]Masz pytanie, wyślij e-mail do autorki[mail=i.lewandowska@rp.pl]i.lewandowska@rp.pl[/mail][/i]