Wycofanie się z transakcji nie narusza prawa pierwokupu

[b]Potwierdził to Sąd Najwyższy w postanowieniu z 14 stycznia 2009 r. (IV CSK 344/08)[/b].

W sprawie tej chodziło o nieruchomość rolną o powierzchni ponad 25 ha składającą się z kilku działek wyodrębnionych geodezyjnie. Zgodnie z art. 3 ust. 4 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=169157]ustawy z 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego[/link], w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub prawną Agencja Nieruchomości Rolnych (ANR) ma ustawowe prawo pierwokupu, chyba że przysługuje ono z mocy prawa dzierżawcy nieruchomości. Prawo to jest wobec ANR wyłączone m.in. wtedy, gdy nabywcą jest osoba bliska sprzedającemu.

W tym wypadku sprzedającymi byli małżonkowie Adam i Wiesława G., a kupującym przedsiębiorstwo rolne – spółka z o.o. 3 marca 2007 r. zastała zawarta warunkowa umowa sprzedaży wskazanej nieruchomości za ponad 480 tys. zł. Warunkiem było to, że ANR nie skorzysta z prawa pierwokupu. Kodeks cywilny daje na to uprawnionemu do pierwokupu miesiąc (art. 598 § 2 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]k.c.[/link]), chyba że został zastrzeżony inny termin. Notariusze zawiadamiają ANR o takich warunkowych transakcjach.

[srodtytul]Agencja wpisana do księgi[/srodtytul]

ANR zdecydowała się na skorzystanie z pierwokupu. Odpowiednie oświadczenie zostało złożone u notariusza 27 marca 2007 r. Tego samego dnia małżonkowie G. i spółka z o.o. w akcie notarialnym rozwiązali warunkową umowę sprzedaży. Mimo to ANR złożyła w sądzie wieczystoksięgowym wniosek o wpisanie jej jako właściciela w księdze wieczystej nieruchomości.

Sąd I instancji uwzględnił ten wniosek, a sąd II instancji, oddalając apelację małżonków G., zaakceptował jego werdykt. U podstaw tych rozstrzygnięć tkwiło założenie, że do czasu złożenia oświadczenia co do skorzystania z ustawowego prawa pierwokupu rozwiązanie warunkowej umowy sprzedaży jest niedopuszczalne. Taki pogląd wyraził [b]SN w uchwale z 9 października 1991 r. (III CZP 94/91).[/b]

W skardze kasacyjnej małżonkowie G. przeciwstawili tej uchwale późniejsze orzeczenia, w których SN uznał, że ze względu na zapisaną w art. 353[sup]1 [/sup][link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] zasadę swobody umów strony warunkowej umowy sprzedaży mogą do czasu złożenia oświadczenia o skorzystaniu z pierwokupu rozwiązać ją i przywrócić stan sprzed jej zawarcia (np. [b]postanowienie z 17 lipca 2008 r., II CSK 113/08[/b]).

[srodtytul]Wyraz swobody umów[/srodtytul]

SN uwzględnił skargę kasacyjną małżonków G. Uchylił postanowienie sądu II instancji i przekazał mu sprawę do ponownego rozpatrzenia. Nie przekonało go twierdzenie ANR, że sąd w sprawie o wpis w księdze wieczystej ze względu na art. 626[sup]8[/sup] § 2 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70930]k.p.c.[/link] nie może badać okoliczności, na które powoływali się małżonkowie G., takich jak rozwiązanie umowy warunkowej, bo temu służą inne procedury.

Zgodnie z utrwalonym poglądem – tłumaczył sędzia Dariusz Zawistowski – w sprawie takiej sąd bada również ważność i skuteczność czynności prawnej będącej podstawą wpisu. Sąd zatem musiał ustalić, czy oświadczenie ANR o wykonaniu prawa pierwokupu wywołało skutek w postaci przejścia prawa własności na ANR.

SN nie zgodził się z ANR, że rozwiązanie umowy warunkowej oznacza udaremnienie wykonania prawa pierwokupu, co powoduje, że jej rozwiązanie jest bezskuteczne. Pogląd taki, wyrażony w uchwale SN z 1991 r., jest odosobniony – mówił sędzia. Prawo pierwokupu nie jest przeszkodą do rozwiązania umowy warunkowej. Stronom wolno ją rozwiązać i nie jest to udaremnienie wykonania prawa pierwokupu, ale wyraz swobody umów. Jeśli właściciel ponownie zechce sprzedać nieruchomości, prawo to otworzy się ponownie.