Trudno jednak wytyczyć granicę między najmem prywatnym a spełniającym kryteria działalności gospodarczej. Tym bardziej że jej definicja jest bardzo nieostra, a wymienione w niej warunki spełnia tak naprawdę każdy wynajmujący.

Sprawa nabrała znaczenia po wprowadzeniu (od 1 stycznia 2010 r.) zmian podatkowych korzystnych dla właścicieli wynajmowanych mieszkań. Otóż osoba, która zdecydowała się na rozliczenie ryczałtem, płaci 8,5-proc. podatek, zarówno z wynajmu mieszkania, jak i lokalu użytkowego. Niezależnie od wysokości przychodów. To lepsze niż 18- lub 32-proc. danina, którą odprowadzają podatnicy rozliczający się według skali (albo 19-proc. podatek liniowy). Tak więc ryczałtowa forma opodatkowania jest z reguły korzystniejsza (mimo że nie można odliczyć kosztów wynajmu).

[srodtytul]Szeroka definicja[/srodtytul]

Ryczałt nie przysługuje jednak, gdy najem spełnia kryteria działalności gospodarczej. A oto nietrudno. Jej definicja jest bowiem bardzo szeroka. Wystarczy, że najem jest prowadzony w sposób ciągły, zorganizowany i ma na celu zysk.

Kiedy tak jest? Gdy najem jest prowadzony na szeroką skalę – wynika z [b]wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z 5 października 2010 r. (sygn. I SA/Bd 709/10)[/b]. Chodziło w nim o rozliczenie przychodów osoby, która miała 40 mieszkań i dziesięć lokali użytkowych. Fiskus uznał, że wynajmowanie ich spełnia przesłanki działalności gospodarczej. Właściciel robi to bowiem w sposób zorganizowany i profesjonalny. Także WSA uznał, że [b]wobec tak dużej liczby wynajmowanych lokali działania podatnika nie mogą mieć charakteru przypadkowego i incydentalnego.[/b] Wymagają bowiem podejmowania wielu zaplanowanych i przemyślanych czynności.

[srodtytul]Płynna granica[/srodtytul]

Ile można więc wynajmować mieszkań, aby fiskus zaakceptował ryczałtowe rozliczenie? Wybór sposobu opodatkowania należy do właściciela lokali – tak odpowiedziała katowicka Izba Skarbowa (interpretacja nr IBPBII/1/415-121/10/ASz) podatnikowi wynajmującemu 11 mieszkań. Z kolei Izba Skarbowa w Warszawie (nr IPPB1/415-891/ 10-5/KS) podkreśliła, że liczba mieszkań nie wpływa na klasyfikację wynajmu jako działalności gospodarczej. Nie można więc uznać, że ten, kto wynajmuje 20 lokali, prowadzi działalność, a ten, kto ma 19 – już nie.

Ważne są też inne okoliczności. Większe szanse uznania za przedsiębiorcę ma podatnik, który zawodowo inwestuje w nieruchomości, kupuje mieszkania pod wynajem, szuka klientów. Reklamowanie się, wychodzenie z ofertą do różnych kontrahentów, inwestowanie w infrastrukturę – to wszystko może świadczyć o prowadzeniu wynajmu w sposób zorganizowany.

Przypomnijmy, że [b]wynajmujący, którzy wcześniej płacili podatek według skali i chcą przejść na ryczałt, muszą zawiadomić urząd skarbowy o zmianie formy rozliczania. Mają na to czas do 20 stycznia.[/b] Poinformować fiskusa o swoich planach muszą też ci, którzy dopiero zaczynają czerpać zyski z najmu.

[ramka]OPINIA

[b]Krzysztof Biernacki, doradca podatkowy w kancelarii Roedl & Partner[/b]

Właściciel wynajmowanych mieszkań powinien sam decydować o tym, czy przychody rozlicza jak przedsiębiorca. Niestety, niejasne przepisy dają urzędom prawo do weryfikacji jego decyzji. Definicja działalności gospodarczej jest bowiem tak skonstruowana, że wymienione w niej kryteria spełnia nawet osoba wynajmująca jeden lokal. Działa bowiem w sposób ciągły, jest do pewnego stopnia zorganizowana i ma na celu zysk. Takie podejście pozbawiałoby jednak wszystkich wynajmujących prawa do korzystniejszego z reguły ryczałtu. Dlatego każdą sytuację należy ocenić indywidualnie, nie kierując się tylko liczbą wynajmowanych mieszkań, z których mamy przychody, ale także innymi okolicznościami. [/ramka]

[i]masz pytanie, wyślij e-mail do autora

[mail=p.wojtasik@rp.pl]p.wojtasik@rp.pl[/mail][/i]

[ramka] [b]Zobacz więcej [link=http://www.rp.pl/temat/56212.html]o wyborze formy opodatkowania[/link][/b]

[b]Czytaj też nasze poradniki:[/b] [ul]

[li][link=http://www.rp.pl/temat/397614.html]Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie[/link][/li]

[li][link=http://www.rp.pl/temat/409122_Jak-opodatkowac-dochody-z-najmu.html]Jak opodatkować dochody z najmu [/link][/li]

[li][link=http://www.rp.pl/temat/418342_Wszystko_o_najmie_okazjonalnym.html]Wszystko o najmie okazjonalnym[/link][/li]

[li][link=http://www.rp.pl/temat/455036.html]Najem okazjonalny - wzory[/link] [/li] [/ul]

[b]Zobacz też [link=http://akty-prawne.rp.pl/applsrv/secure/ibpnav.dll?type=interp&method=98304&kind=0&tree=64&id=100]interpretacje organów podatkowych dotyczące opodatkowania przychodów z wynajmu[/link][/b]

[/ramka]