Nieruchomości: wynagrodzenie za sieci przesyłowe nie może przekraczać wartości działki

To wnioski z wyroku Sądu Najwyższego z 29 września 2011 r. (sygnatura akt: IV CSK 84/11).

SN potwierdził, że nie ma prostej metody liczenia wynagrodzenia za instalacje ograniczające korzystanie z  działki.

Zapłaty domagał się Józef R., właściciel półhektarowej posesji na obrzeżach Suwałk, w sąsiedztwie której wybudowano ciepłownię dla miasta. Magistrala cieplna idzie środkiem działki. Dwie rury niemal zupełnie wyłączyły pas ziemi szerokości 3 m. Do tego trzeba dodać 3 m  po każdej stronie strefy ochronnej.

Józef R. i jego córka mają na działce siedliska  i  ogródki. Z powodu  sieci uprawy cierpią, zmalały też możliwości korzystania z posesji,  a w efekcie  jej wartość spadła.

Pozywając przedsiębiorstwo energetyczne, Józef. R. zażądał zapłaty za bezumowne korzystanie z części jego działki bez tytułu prawnego (art. 224 i 230 kodeksu cywilnego). Przedsiębiorstwo energetyczne przegrało niedawno proces o ustanowienie służebności przesyłu, gdyż  nie przeprowadziło pertraktacji ugodowych z właścicielem gruntu: art. 3052 k.c.

Józef R. domagał się zapłaty za dziesięć lat (starsze roszczenia się przedawniły, z wyjątkiem dwóch lat, za które już zapłatę otrzymał). Zażądał 108 tys. zł.

Sąd okręgowy i apelacyjny zasądziły tylko 8 tys. zł. Sporna była jednak przede wszystkim metoda liczenia wynagrodzenia. Z dwóch metod:  zakresowej  – uwzględniającej zakres ingerencji  instalacji w nieruchomość, i czynszowej, biorącej za podstawę wynagrodzenia  średnią rynkową stawkę czynszu  dzierżawnego  w okolicy, sądy wybrały metodę  zakresową. Dodajmy, że  metoda czynszowa dałaby  wynagrodzenie  znacznie wyższe, bo 40 tys. zł.

Uwagę SN zwrócił  fakt, że pełnomocnik powoda nie wspomniał  o wartości działki, a biegły wycenił ją na 35 tys. zł i nie było to kwestionowane.

– W takich sprawach wartość nieruchomości musi być brana od uwagę, bo wynagrodzenie za bezumowne korzystanie nie może jej przekraczać – powiedział sędzia SN Mirosław Bączyk. – Nie wchodzi też w  tej sprawie w rachubę metoda czynszowa, gdyż  jest stosowana wtedy, gdy właściciel w ogóle nie może korzystać z zajętego gruntu, a tutaj tak nie jest. Musi więc być użyta metoda  uwzględniająca zakres naruszenia. Nie ma tu prostej zasady, mimo  że SN nieraz się takimi sprawami zajmował – przyznał sędzia. – Trzeba zważyć, na ile instalacje ograniczają własność. Wobec wartości działki (35 tys. zł) 8 tys. zapłaty to niemało.

W sprawie powód domagał się też rekompensaty za szkody w uprawach, ale połączył ją z wynagrodzeniem, dlatego SO i SA, a teraz i SN nie uwzględniły żądania. Jest to inne roszczenie,  inne są przesłanki jego zasądzenia. Sędzia Bączyk dodał, że jest możliwe złożenie odrębnego pozwu za straty w uprawach.

Wyrok SN jest ostateczny.