Warto zmierzyć kupowane mieszkanie

Z tym problemem zmaga się wielu kupujących. Decydują się na zakup np. mieszkania o powierzchni 60 mkw., a potem okazuje się, że jest ono większe albo mniejsze. Co wtedy?

– Powierzchnię mieszkań mierzy się według Polskich Norm – mówi Mariola Berdysz, dyrektor fundacji Wszechnica Budowlana.

Do kwietnia 1999 r. obowiązywała PN-70/B-02365 z 30 czerwca 1970 r. Potem zastąpiła ją inna: PN-ISO 9836-1997 z 28 października 1997 r.

– Teoretycznie nowsza norma zastąpiła starszą, ale żaden przepis nie przewiduje obowiązku jej stosowania – dodaje Mariola Berdysz. – Oznacza to, że można posługiwać się albo jedną, albo drugą, tyle że trzeba być konsekwentnym. Różnice między nimi są zaś spore (patrz ramka).

Kupujący nowe mieszkanie powinien zwrócić uwagę, jaką normę wymienia umowa, oraz zastanowić się, czy mu ona odpowiada. Jeżeli nie, to trzeba zażądać zmiany (gdy jest to możliwe). Jeśli umowa nie wymienia żadnej normy, można zaproponować jej wprowadzenie. Nie będzie wtedy niespodzianek przy odbiorze lokalu. Trzeba jednak pamiętać, że różnice w powierzchni są często nieuniknione.

– Zazwyczaj umowy przedwstępne przewidują, że powierzchnia gotowego lokalu może się różnić od tej z umowy przedwstępnej. Najczęściej dopuszczalna różnica wynosi od 3 do 5 proc. – mówi adwokat Rafał Dębowski, wspólnik z Kancelarii Leśnodorski, Ślusarek i Wspólnicy.

Jeżeli przy odbiorze lokalu okaże się, że powierzchnia mieszkania jest większa, ale w granicach dopuszczonych przez umowę, deweloperzy (spółdzielnie) najczęściej nie żądają zapłaty za dodatkowe metry. Kupujący nie ma też prawa do zwrotu nadpłaconej kwoty, gdy lokal okaże się dopuszczalnie mniejszy. Trzeba jednak pamiętać, że sprzedający nie musi się akurat do tej zasady stosować. Dlatego zawsze trzeba dokładnie czytać umowę, a gdy jej treść odbiega od naszych oczekiwań, żądać zmian. Może być jednak i tak, że różnica jest dużo większa niż 5 proc.

– Deweloper czy spółdzielnia może się zachować różnie i zażądać zapłaty za dodatkowe metry lub nie. Według mnie lokal o powierzchni faktycznie mniejszej niż określona w umowie sprzedaży ma natomiast wadę fizyczną – uważa mec. Dębowski.

Kodeks cywilny przewiduje wtedy kilka wyjść, ale nie wszystkie da się w praktyce zastosować. Najbardziej realne jest żądanie od dewelopera, by obniżył cenę lokalu. Prawo do stawiania takich żądań przysługuje przez trzy lata od daty, kiedy wyszła na jaw różnica w powierzchni mieszkania. Pod warunkiem oczywiście, że nie przekracza ona umówionego pułapu błędu (np. owych 5 proc.). Jeżeli jest dużo większa, to można przyjąć, że proponuje się nam nie ten lokal, który deweloper (spółdzielnia) zobowiązał się wybudować.

W takiej sytuacji okazuje się, że deweloper nie wywiązał się ze swego świadczenia. Powoduje to jego odpowiedzialność, ale oczywiście tylko wtedy, gdy nie godzimy się na zakup większego mieszkania.

Kupujący musi pamiętać jeszcze o jednym.

– Jeżeli podpisze protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania i wynika z niego, że wystąpiła różnica w powierzchni lokalu, jest to równoznaczne z tym, że o wadzie wiedział i się na nią godził. A to wyłącza uprawnienia z rękojmi – wyjaśnia mec. Dębowski.

Norma: PN-70/B-02365

* pomiar metr nad podłogą

* w stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin wykonywanych na miejscu

* wnęk w ścianach o powierzchni do 0,1 mkw. nie dolicza się do powierzchni mieszkania

* powierzchni zewnętrznej niezamkniętej ze wszystkich stron dostępnych z danego pomieszczenia (np. balkony, loggie) nie wlicza się do powierzchni pomieszczenia mieszkania

* dokładność pomiarów i obliczeń powierzchni do 0,1 mkw.Powierzchnia pomieszczenia ze skośnym sufitem:

* o wysokości powyżej 2,20 m liczy się w 100 proc.

* o wysokości od 1,40 m do 2,20 m liczy się w 50 proc.

* poniżej 1,40 nie wlicza się do powierzchni mieszkania.

Norma PN-ISO 9836: 1997

* pomiar na poziomie podłogi

* wnęk w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 mkw. nie dolicza się do powierzchni mieszkania

* w stanie całkowicie wykończonym

* powierzchnie zewnętrzne niezamknięte ze wszystkich stron, dostępne z danego pomieszczenia (balkony, loggie, tarasy itp.) dolicza się do powierzchni lokalu, wykazując oddzielnie: powierzchnie nienakryte (balkony, tarasy), powierzchnie nakryte (loggie)

* dokładność pomiarów i obliczeń powierzchni do 0,01 mkw.Powierzchnia pomieszczenia ze skośnym sufitem:powierzchnię pomieszczenia liczy się w całości, zgodnie z powierzchnią jego podłogi, ale dzieli się ją na dwie części: