Klienci deweloperów nie są wcale bezbronni

Rz: Jakie klauzule niedozwolone nagminnie pojawiają się w umowach deweloperskich? Czy klienci są w stanie zmienić ich treść, zwłaszcza teraz, gdy rynek uległ schłodzeniu?

Krzysztof Bramorski:

Wraz z uspokojeniem rynku nieruchomości oraz wzrostem ilości realizowanych projektów deweloperskich zmieniła się pozycja klienta, a co za tym idzie, rzadziej spotyka się deweloperów próbujących stosować krzywdzące nabywcę wzorce umów i niedających pola do negocjacji.

Najczęściej jeszcze stosowane klauzule umowne, które powinny wzbudzać czujność klientów, to dysproporcje w konsekwencjach opóźnień w wykonaniu umowy – łagodne dla dewelopera i drastyczne dla klienta, nieproporcjonalność przyczyn rozwiązania umowy przez strony, duża tolerancja dla dewelopera w zakresie ostatecznego kształtu przedmiotu umowy, który często zastrzega sobie np. prawo zmiany stosowanych materiałów czy choćby zmiany ostatecznej powierzchni mieszkania. Pojawiają się również próby skracania okresów rękojmi na części bądź całość lokalu. Niektórzy deweloperzy, nie dopuszczając możliwości negocjowania umowy, umieszczają w niej jednocześnie klauzulę stanowiącą, że wszystkie jej postanowienia zostały wynegocjowane indywidualnie. Warto wyraźnie powiedzieć, że jeśli taki zapis nie odpowiada rzeczywistości, łatwo będzie go obalić, a co za tym idzie, pozycja dewelopera w ewentualnym sporze ulegnie znaczącemu osłabieniu.

Czy pana zdaniem sporządzanie umów zgodnie z tzw. katalogiem zasad umowy deweloperskiej stworzonym przez Polski Związek Firm Deweloperskich zlikwidowałoby nieuczciwe praktyki?

Wprowadzenie katalogu jest na pewno krokiem w dobrą stronę. Trzeba jednak pamiętać, że po pierwsze, jest to katalog opracowany przez samych deweloperów, a po drugie, firmujący go Polski Związek Firm Deweloperskich skupia co prawda liderów, jednak nie wszystkie firmy deweloperskie działające na rynku. Jako związek pracodawców nie ma on również narzędzia egzekwowania ewentualnych naruszeń zasad katalogu – poza ewentualnym wykluczeniem danej firmy spośród swoich członków. Mimo że sam związek na swojej stronie internetowej chwali się współpracą z Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów, to właśnie ten urząd wniósł do opublikowanego katalogu poważne zastrzeżenia.

Zatem czy katalog ten w sposób wyczerpujący reguluje kwestię sporządzania umów?

Niestety, zasady katalogu dotyczą tylko niektórych spraw istotnych dla klientów deweloperów, a i w tych kwestiach, których jego regulacje dotyczą, pozostawia deweloperom zbytnią swobodę. Nie oznacza to, że klienci są bezbronni. Swoich praw mogą dochodzić na podstawie powszechnie obowiązujących przepisów prawa. Dobrze natomiast, że klient będzie musiał otrzymać szerszą i bardziej wyczerpującą informację o projekcie budowlanym, w ramach którego zamierza nabyć nieruchomość.

A czy dziś sporządzane umowy deweloperskie bardzo odbiegają od katalogu?

Jak już wspomniałem, podstawową wadą katalogu jest jego sformułowanie wyłącznie przez samych deweloperów. Widać to w treści zasad, które co prawda próbują regulować tę czy inną kwestię, trudno jednak oprzeć się wrażeniu, że robią to tak, by pozostawić deweloperom daleko idącą swobodę.

Właśnie tego dotyczy interwencja UOKiK. Granice 10 proc. wartości mieszkania czy dwóch procent jego powierzchni [patrz ramka – red.] są zbyt szerokie i stawiają dewelopera w pozycji mocno uprzywilejowanej wobec klienta, co nie jest niczym uzasadnione. Zastrzeżenia UOKiK są słuszne. Firma deweloperska jest podmiotem profesjonalnym, który winien tak przygotować, skalkulować i przeprowadzić inwestycję, by nie musieć narażać klientów na niepewność. Argumenty o zmienności rynku i ryzyku inwestycyjnym nie mogą być decydujące, gdyż takie czynniki występują praktycznie we wszystkich branżach i nie powodują przerzucania ryzyka ich wystąpienia tylko na jedną, z reguły słabszą stronę umowy. A tak chcieliby robić deweloperzy.

Zobowiązanie dewelopera do tego, że powierzchnia wybudowanego lokalu nie będzie się różnić od przyobiecanej o więcej niż 2 proc. (zakwestionowane przez UOKiK).

Zasady i możliwości odstąpienia od umowy oraz ustalenie jednakowej dla obu stron wysokości kary umownej.

Określenie ceny całkowitej lokalu lub domu i wszystkich innych praw przynależnych do niego oraz wszystkich jej składowych (brutto i netto).

Określenie przypadków, gdy cena planowana może różnić się od ostatecznej, przy czym kupującemu przysługuje prawo odstąpienia od umowy, jeśli łączny wzrost ceny przekroczy 10 proc. (zakwestionowane przez UOKiK).

Konsekwencje opóźnień wpłat dokonywanych przez kupującego.

Zasady udzielania gwarancji oraz informacja o przysługującej rękojmi oraz sposób zgłaszania i usuwania usterek.