Kredytobiorca z poręczycielem na licytacji mieszkania

[b]Rz: Czy można stracić mieszkanie, opóźniając się z płatnościami rat do banku?[/b]

[b]Andrzej Lulka:[/b] Osoba, która ma kłopoty ze spłatą kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania zabezpieczonego hipoteką, musi się liczyć z możliwością utraty lokum. Powinna też pamiętać, że odpowiedzialność za wierzytelności zabezpieczone hipoteką nie ogranicza się wyłącznie do wartości zakupionego na kredyt mieszkania.

[b]Do czego jeszcze ma prawo bank?[/b]

W sytuacji gdy klient nie spłaca kredytu, bank będzie miał prawo w drodze egzekucji dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń z całego majątku dłużnika, a więc m.in. z pensji. Wolna od egzekucji jest tylko ta część wynagrodzenia, która odpowiada kwocie minimalnego wynagrodzenia ustalonej zgodnie z ustawą z 10 października 2002 roku – obecnie 1276 złotych.

Bank może też zaspokajać roszczenia z majątku ruchomego dłużnika oraz jego rachunków bankowych. Jeśli wyegzekwowanie roszczeń z tych źródeł nie będzie możliwe, wówczas sięgnie po zabezpieczoną nieruchomość.

[b]Na jakiej podstawie?[/b]

Jak przewiduje art. 65 ust. 1 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=163015]ustawy o księgach wieczystych i hipotece z 6 lipca 1982 roku (tekst jedn. DzU z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.)[/link] – zwanej dalej UstKwHip – wierzyciel hipoteczny, czyli w tym przypadku bank, może dochodzić zaspokojenia z hipoteki ustanowionej na nieruchomości, na zakup której udzielił kredytu hipotecznego. Może to zrobić bez względu na to, czyją własnością jest w danej chwili nieruchomość obciążona hipoteką, i ma pierwszeństwo przed osobistymi wierzycielami właściciela nieruchomości.

[b]Kiedy może dojść do egzekucji, jakie są procedury?[/b]

Przymusowe zaspokojenie wierzytelności banku zabezpieczonej hipoteką może nastąpić jedynie wskutek przeprowadzonego postępowania egzekucyjnego. Zgodnie bowiem z art. 75 UstKwHip zaspokojenie roszczeń wierzyciela hipotecznego z nieruchomości jest dokonywane zgodnie ze stosownymi przepisami [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70930]kodeksu postępowania cywilnego[/link] (dalej jako k.p.c.), chyba że z nieruchomości dłużnika prowadzona jest egzekucja przez administracyjny organ egzekucyjny.

Tak więc jedyną możliwością dochodzenia przez bank zaspokojenia roszczeń z nieruchomości zabezpieczonej hipoteką jest prowadzenie postępowania egzekucyjnego na zasadach określonych w k.p.c.

Nie będzie zatem możliwe zastrzeżenie w umowie zawartej przez bank z klientem możliwości przepadku na rzecz banku przedmiotu zabezpieczenia wierzytelności z tytułu kredytu, którego spłata została zabezpieczona poprzez ustanowienie hipoteki (czyli mieszkania). Argument powyższy znajduje uzasadnienie w orzecznictwie. Jak ustalił Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z 5 września 1996 roku (sygn. akt: I ACr 286/96), zakaz umowy o przepadek przedmiotu zabezpieczenia ustanowiony w art. 312 zd. 1 kodeksu cywilnego i art. 75 UstKwHip jest normą generalną znajdującą zastosowanie nie tylko do zastawu i hipoteki, lecz także do przewłaszczenia na zabezpieczenie.

[b]Co będzie podstawą wszczęcia egzekucji z nieruchomości kredytobiorcy?[/b]

Zgodnie z art. 921 § 1 k.p.c. prowadzenie egzekucji z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu położona jest dana nieruchomość. Podstawą

wszczęcia egzekucji jest wniosek wierzyciela oraz przedstawiony przez niego tytuł wykonawczy przeciwko aktualnemu właścicielowi nieruchomości.

Tytułem wykonawczym jest tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Należy w tym miejscu zaznaczyć, że banki – dochodząc swych roszczeń od klientów – mogą korzystać z przywilejów znacznie ułatwiających i skracających czas egzekwowania należności. Jak przewiduje bowiem art. 96 ust. 1 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=165971]ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe (tekst jedn. DzU z 2002 r. nr 72, poz. 665 z późn. zm.)[/link], zwanej dalej PrBank, bank może wystawić bankowy tytuł egzekucyjny na podstawie ksiąg bankowych lub innych dokumentów związanych z dokonywaniem czynności bankowych.

[b]Co to oznacza w praktyce?[/b]

To, że bankowy tytuł egzekucyjny po nadaniu mu przez sąd klauzuli wykonalności może być podstawą egzekucji, ale pod warunkiem, że dłużnik złożył pisemne oświadczenie o poddaniu się egzekucji, a roszczenie objęte bankowym tytułem egzekucyjnym wynika bezpośrednio z czynności bankowej lub jej zabezpieczenia.

Procedura nadawania bankowemu tytułowi egzekucyjnemu klauzuli wykonalności jest bardzo szybka. Jak przewiduje mianowicie art. 97 ust. 3 PrBank, sąd powinien rozpoznać wniosek banku o nadanie klauzuli wykonalności bankowemu tytułowi egzekucyjnemu najpóźniej w terminie trzech dni od jego złożenia.

[b]A gdy mieszkanie z długami należy do kilku osób, które są kredytobiorcami?[/b]

W przypadku, gdy nieruchomość obciążona hipoteką należy do małżonków na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej, do spadkobierców albo do wspólników spółki cywilnej, wierzyciel hipoteczny powinien uzyskać tytuł wykonawczy przeciwko wszystkim tym osobom.

[b]Potem komornik wzywa wszystkich do spłaty długu?[/b]

Zgodnie z art. 923 k.p.c. wskutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości. W myśl art. 925 § 1 k.p.c. doręczenie dłużnikowi wezwania ma co do zasady skutek zajęcia nieruchomości.

[b]Jeśli dłużnicy nie zapłacą w tym terminie?[/b]

Jeżeli wezwanie komornika nie przynosi rezultatu, wówczas przystępuje on do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Ostatecznym celem egzekucji z nieruchomości jest jej sprzedaż w drodze licytacji publicznej. Jak przewiduje art. 952 zd. 2 k.p.c., termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni od uprawomocniena się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję z nieruchomości.

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomościach. W miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji.

[b]Co dzieje się z pieniędzmi uzyskanymi z licytacji nieruchomości?[/b]

Suma uzyskana z egzekucji z nieruchomości zostaje podzielona pomiędzy wierzycieli według sporządzonego przez komornika planu podziału. Artykuły 1025 i 1026 k.p.c. regulują sposób zaspokojenia poszczególnych należności według określonych kategorii i pierwszeństwa zaspokojenia.

[b]A jeśli po zaspokojeniu banku zostają pieniądze, to otrzymuje je były właściciel?[/b]

Jak przewiduje art. 1035 zd. 1 k.p.c., gdy suma uzyskana w wyniku egzekucji z nieruchomości trafi na rachunek depozytowy sądu, komornik sporządza projekt jej podziału, przedkładając go do zatwierdzenia sądowi.

Jeżeli po zaspokojeniu banku i ewentualnych innych wierzycieli oraz pokryciu kosztów egzekucji z sumy uzyskanej w wyniku egzekucji coś zostanie, pieniądze te wracają do byłego właściciela nieruchomości sprzedanej w wyniku egzekucji.

[b]Czy przeprowadzenie egzekucji komorniczej i sprzedaż na licytacji mieszkania oznacza automatycznie eksmisję osoby, która nie była w stanie spłacić kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania?[/b]

Po nowelizacji k.p.c., która obowiązuje od lutego 2005 r., eksmisja bez zapewnienia lokalu jest co do zasady zakazana. Jak przewiduje bowiem art. 1046 § 4 k.p.c., komornik, wykonując obowiązek opróżnienia lokalu, powinien się wstrzymać z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowy lokal lub gdy dłużnik sam znajdzie takie pomieszczenie spełniające kryteria określone w art. 1046 § 6 k.p.c. (m.in. co najmniej 5 mkw. powierzchni na osobę).