Nabycie nieruchomości od komornika a podatek po sprzedaży

Nieruchomość została nabyta w wyniku sądowej licytacji komorniczej w 2006 roku, tzn. w 2006 roku nastąpiło przybicie ceny. W roku 2007 nastąpiło prawomocne przysądzenie nieruchomości. Jaką należy przyjąć datę nabycia nieruchomości w celu ustalenia zobowiązań podatkowych po ewentualnej sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat?

- Z. B.

Prawidłowe określenie momentu nabycia nieruchomości ma kapitalne znaczenie dla osoby, która zamierza sprzedać nieruchomość, gdyż może od tego zależeć nie tylko prawo do ulg podatkowych, ale sam fakt istnienia obowiązku podatkowego. Zbywca nie musi przejmować się zobowiązaniami wobec fiskusa tylko wtedy, gdy zbył nieruchomość po upływie pięciu lat od końca roku, w którym ją nabył (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawa o PIT). Jeśli nabycie nieruchomości nastąpiło na przykład w styczniu 2007 roku, to pięcioletni termin upłynie dopiero z końcem 2012 r.

Jeśli sprzedaż nieruchomości następuje przed upływem 5 lat, to moment nabycia wiąże się z określoną ulgą podatkową, z której ewentualnie można skorzystać. To dlatego, że w ostatnich latach często zmieniały się przepisy dotyczące tych ulg: inna obowiązuje w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej do końca 2006 r., a jeszcze inna, gdy nabycie nastąpiło między 1 stycznia 2007 a 31 grudnia 2008. Trzeci rodzaj ulgi dotyczy nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2009 r.

Dla podatnika określenie momentu nabycia nieruchomości na licytacji komorniczej może być problematyczne, gdyż ustawa o PIT nic o tym nie mówi.

Problem trzeba rozstrzygnąć na gruncie prawa cywilnego. Niestety, przepisy

kodeksu postępowania cywilnego

o egzekucji z nieruchomości (Art. 921-10136 k.p.c.) mogą być dla laika mylące.

Nabywanie nieruchomości w wyniku licytacji komorniczej to kilkuetapowy proces (więcej: Komornik sprzeda nieruchomość tylko za część jej wartości). Rozpoczyna go tzw. przybicie, które zostało zdefiniowane w art. 987 k.p.c.: „Po zamknięciu przetargu sędzia, pod którego nadzorem odbywa się licytacja, wydaje na posiedzeniu jawnym postanowienie co do przybicia na rzecz licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę, po wysłuchaniu tak jego, jak i obecnych uczestników. Art. 990 kodeksu mówi, że w postanowieniu o przybiciu wymienia się imię i nazwisko nabywcy, oznaczenie nieruchomości, datę przetargu i cenę nabycia. Treść tego przepisu może sugerować, że skoro jest nabywca, to doszło już do nabycia. Mylne wrażenie potęgować może brzmienie innych przepisów o licytacji w k.p.c., np. art. 967: „Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wzywa licytanta, który uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy sądu cenę nabycia (...)”.

Zapłata ceny za wylicytowaną nieruchomość również nie jest uznana przez prawo cywilne za moment jej nabycia. Konieczne jest jeszcze przysądzenie własności (art. 998 k.p.c). Dopiero prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na jego rzecz prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej. Jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości. Przesądza o tym art. 999 § 1 k.p.c., a § 2 precyzuje, że od dnia uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywcę obciążają powtarzające się daniny publiczne i te świadczenia publiczno-prawne, których płatność przypada w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności lub po tym dniu.

Momentem nabycia nieruchomości przez czytelnika, będzie moment uprawomocnienia się sądowego postanowienia o przysądzeniu własności, co nastąpiło w 2007 r.

Sprzedając nieruchomość przed upływem pięciu lat czytelnik zobowiązany jest zapłacić podatek w wysokości 19% dochodu ze zbycia, czyli faktycznego zarobku (różnicy między ceną sprzedaży a ceną nabycia) Dochód może pomniejszyć dodatkowo o udokumentowane nakłady np. na remont. Czytelnik może też sprawdzić, czy przysługuje mu ulga, która obowiązywała od 1 stycznia 2007 do 31 grudnia 2008 r., a obecnie można z niej korzystać na zasadzie praw nabytych. Chodzi o ulgę meldunkową. Ma do niej prawo podatnik, który był zameldowany w sprzedawanym domu lub mieszkaniu na stałe przez co najmniej rok przed sprzedażą. Więcej na ten temat piszemy w serwisie

Prawo dla Ciebie

w temacie >>

Nieruchomości nabyte między 1 stycznia 2007 r. a 31 grudnia 2008 r.

Ulga meldunkowa nie przysługuje, jeśli nieruchomość jest niezabudowana, gdyż na takiej nie można się zameldować.

Jest sposób, by obejść niekorzystne okoliczności i skorzystać z ulgi obowiązującej obecnie. W tym celu trzeba jednak najpierw podarować nieruchomość bliskiej osobie (np. małżonkowi, rodzicowi, dziecku), która potem zgodzi się na jego sprzedaż. Więcej w artykule