Co może wynajmujący, a co wydzierżawiający

Zasadą jest, że drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Ponadto jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.

Wynajmujący jest obowiązany do zwrotu nakładów poniesionych przez najemcę w związku z dokonanymi koniecznymi naprawami. Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin na wykonanie napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Dodatkowo warto mieć na uwadze, że wynajmujący jest odpowiedzialny za wady rzeczy najętej, jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, a najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Należy pamiętać, że najemca nie może żądać obniżenia czynszu, jeżeli wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.

Dla zabezpieczenia czynszu i świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Przysługujące wynajmującemu ustawowe prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte.

Wynajmujący może się sprzeciwić usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony. W wypadku gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną usunięte na mocy zarządzenia organu państwowego, wynajmujący zachowuje ustawowe prawo zastawu, jeżeli przed upływem trzech dni zgłosi je organowi, który zarządził usunięcie.

Prawie tożsame

Co do zasady prawa i obowiązki wydzierżawiającego są takie jak wynajmującego, aczkolwiek podkreślenia wymaga kwestia zabezpieczenia.

Należy mieć na uwadze, że  jeśli w umowie zastrzeżono, że oprócz czynszu dzierżawca będzie obowiązany uiszczać podatki i inne ciężary związane z własnością lub z posiadaniem przedmiotu dzierżawy oraz ponosić koszty jego ubezpieczenia, ustawowe prawo zastawu przysługujące wydzierżawiającemu zabezpiecza również roszczenie wydzierżawiającego względem dzierżawcy o zwrot sum, które z powyższych tytułów zapłacił.

W zakresie wypowiedzenia umowy wydzierżawiający może tego dokonać bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu na zapłatę zaległego czynszu.

Obie strony podobnie

Jeśli chodzi o drugą stronę omawianych umów, czyli najemcę i odpowiednio dzierżawcę, ich prawa i obowiązki również kształtują się podobnie.

Zarówno najemca, jak i dzierżawca przede wszystkim zobowiązani są do uiszczania czynszu w umówionym terminie. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie najmu określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony – miesięcznie, do 10 dnia miesiąca.

Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. Natomiast jeżeli termin płatności czynszu dzierżawnego nie jest w umowie oznaczony, czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a  w razie braku takiego zwyczaju – półrocznie z dołu.

Dodatkowo, jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy.

Ponadto obowiązkiem najemcy jest używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania, w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Dzierżawca natomiast powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki.

Ponadto, bez zgody wynajmującego, najemca nie może czynić w rzeczy zajętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy ani nie może czynić w rzeczy zajętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy.

Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Dzierżawca także nie może, bez zgody wydzierżawiającego, zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy. Natomiast ma on obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. W razie naruszenia tego obowiązku wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Osoba trzecia

Przydatna może okazać się informacja, że najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.

Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu. Natomiast dzierżawca bez zgody wydzierżawiającego  nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać.

- Ewelina Orlińska prawnik w Kancelarii radcy prawnego Joanny Szanser-Smagacz w Krakowie

Zobacz więcej w serwisie:

Prawo dla Ciebie

»

Nieruchomości

»

Najem, dzierżawa

»

Najem nieruchomości mieszkaniowych

Prawo dla Ciebie

»

Twoje prawo

»