Jak budować zgodnie z prawem?

Co jakiś czas w mediach pojawiają się opisy projektów ustaw, które przewidują uproszczone procedury budowlane i możliwość np. budowy domu jednorodzinnego bez pozwolenia. I chociaż prace legislacyjne nad uproszczeniem procesu budowlanego trwają od wielu lat, to nadal pozostają w fazie projektów.

W praktyce oznacza to, że jeżeli inwestor planujący rozpoczęcie inwestycji nie dopełni pewnych formalności, to dopuści się samowoli budowlanej. W konsekwencji albo będzie musiał rozebrać nowo wzniesiony obiekt, albo będzie musiał uiścić wysoką opłatę legalizacyjną, która np. w przypadku domów jednorodzinnych wynosi 50 tys. zł.

Sprawdź przeznaczenie działki

Przed rozpoczęciem budowy inwestor musi sprawdzić czy grunt, którym dysponuje, objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jest on dostępny w siedzibie gminy i każdy może żądać wydania mu wypisu i wyrysu tego planu (kwota jaką będzie musiał zapłacić będzie zależała od objętości planu i nie powinna przekroczyć 250 zł). Z planu inwestor dowie się, jaki budynek będzie mógł powstać na danym terenie i czy może on pełnić wyłącznie funkcje mieszkalne czy także np. usługowe lub przemysłowe.

Jeżeli teren objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to po uzyskaniu jego wypisów i wyrysów inwestor od razu może ubiegać się o pozwolenie na budowę. Gdy planu brak - musi uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Wydawana jest ona wyłącznie na wniosek inwestora. Składa się go do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Powinien on określać m.in. granice terenu oraz funkcje i sposób jego zagospodarowania oraz charakterystykę jego zabudowy. Organ administracji ma 30 dni na jej wydanie. W decyzji określa jaki obiekt może powstać na danym terenie i jakie może pełnić on funkcje, np. wyłącznie mieszkaniowe, czy także usługowe i przemysłowe.

Potrzebny projekt

Po uzyskaniu decyzji lokalizacyjnej przed przystąpieniem do budowy konieczne jest także zdobycie innych dokumentów, bez których nie można przystąpić do robót budowlanych. Do najważniejszych należy projekt budowlany i pozwolenie na budowę.

Projekt budowlany jest dokumentem, który dokładnie określa sposób zagospodarowania działki lub terenu oraz wygląd i konstrukcję danego budynku. Każdy projekt powinien spełniać wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, albo w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Inwestor może wybrać jeden z projektów zamieszczonych w katalogach lub projekt specjalnie przygotowany przez architekta. W każdym jednak przypadku projekt musi być podpisany przez autora posiadającego odpowiednie uprawnienia do projektowania oraz uprawnienia do wykonywania samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie. Najczęściej osoby posiadające takie uprawnienia zrzeszone są w Izbie Architektów Polskich.

Projekt zatwierdzany jest w decyzji o pozwoleniu na budowę. Inwestor może jednak żądać wydania odrębnej decyzji o jego zatwierdzeniu. Decyzja taka poprzedza wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Ważna jest ona przez czas w niej oznaczony, jednak nie dłużej niż rok.

Koszty sporządzenia projektu budowlanego zależą od rodzaju budynku, a także od tego czy inwestor wybiera gotowy projekt zamieszczony w katalogu czy też zamawia projekt specjalnie przygotowany przez architekta i wahają się od kilku tysięcy złotych (w przypadku np. domów jednorodzinnych) do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych (w przypadku dużych obiektów).

Decyzję wydaje starosta

Z przygotowanym projektem budowlanym inwestor powinien wystąpić o pozwolenie na budowę. Do wybudowania większości budynków – np. domów jednorodzinnych, garaży i budynków gospodarczych powyżej 25 mkw. czy obiektów do prowadzenia działalności gospodarczej, nadal potrzebne jest bowiem jego uzyskanie (prawo budowlane nie zawiera zamkniętego katalogu budynków, do wzniesienia których potrzebne jest pozwolenie na budowę, jednak w art. 29 znajduje się dokładny wykaz budynków, na budowę których pozwolenie nie jest potrzebne).

Pozwolenie na budowę wydawane jest wyłącznie temu, kto złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę należy dołączyć cztery egzemplarze projektu budowlanego. Konieczne jest także dołączenie oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeżeli jest ona wymagana, bo działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania).

Pozwolenie na budowę powinno dotyczyć całego zamierzenia budowlanego. Jeżeli jednak inwestor zamierza wybudować więcej niż jeden obiekt, a więc np. planuje wybudować małe osiedle domków jednorodzinnych czy bloków, to na jego wniosek pozwolenie może dotyczyć tylko wybranych obiektów. Ważne jednak, by mogły one samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. W takiej sytuacji inwestor musi jednak przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu dla całego zamierzenia budowlanego

Pozwolenie na budowę wydawane jest przez starostę. Na wydanie pozwolenia ma on 65 dni od złożenia wniosku.

Nie wolno rozpocząć robót, dopóki pozwolenie nie stanie się ostateczne. Jest tak, gdy w terminie 14 dni od wydania decyzji nikt się od niej nie odwoła. Dodatkowo po upływie tego terminu inwestor musi z siedmiodniowym uprzedzeniem powiadomić (na piśmie) starostę o rozpoczęciu prac.

Do zawiadomienia trzeba dołączyć: oświadczenie kierownika budowy (robót), stwierdzające sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz przyjęcie obowiązku kierowania budową (robotami budowlanymi) oraz w przypadku ustanowienia nadzoru inwestorskiego - oświadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego, stwierdzające przyjęcie przez niego obowiązków. Zawiadomienie to powinno zawierać także informację zawierającą dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia.

Ile to kosztuje

- Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – 107 zł

- Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na rzecz innej osoby – 56 zł

- Zatwierdzenie projektu budowlanego – 47 zł

- Pozwolenie na budowę – 48 zł

- Pozwolenie na budowę budynku przeznaczonego na prowadzenie działalności gospodarczej – 1 zł za każdy mkw. powierzchni użytkowej, nie więcej niż 539 zł

- Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę lub decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych na rzecz innego podmiotu – 90 z

LICZBA WYDANYCH POZWOLEŃ NA BUDOWĘ

2012 r.

– 207 142

2011 r.

– 221 033

2010 r.

– 217 694

2009 r.

– 212 279