Obrót własnościowymi mieszkaniami spółdzielczymi

Od kilku miesięcy zamarł obrót mieszkaniami własnościowymi w blokach stojących na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym w efekcie uchwały Sądu Najwyższego (sygn. akt III CZP 104/12). Jest szansa, że to się zmieni, ale tylko częściowo.

W odpowiedzi na wystąpienie rzecznika praw obywatelskich w tej sprawie Ministerstwo Transportu i Budownictwa przyznało, że potrzebna jest szybka nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Posłowie ratują sprawę

Poinformowało też, że posłowie PO opracowali odpowiedni projekt zmian.

Przewiduje on, że posiadaczowi mieszkania w bloku z nieuregulowanym prawem do gruntu będzie przysługiwała ekspektatywa własnościowego prawa do lokalu, czyli przyrzeczenie. Będzie można zatem obracać takim mieszkaniem, ale bez możliwości obciążania go hipoteką. Projekt nic nie mówi bowiem o tym, że dla tego rodzaju mieszkań można zakładać księgę wieczystą.

Obecnie projektowi poselskiemu przygląda się Ministerstwo Sprawiedliwości. Jeśli zaopiniuje go pozytywnie, to rząd będzie wnioskował, by prace nad nim były prowadzone w trybie pilnym.

– Propozycja ta ma trafić do Sejmowej Komisji Nadzwyczajnej ds. Rozpatrzenia Projektów Spółdzielczych – mówi Kamila Dołowska, dyrektor Zespołu Prawa Cywilnego w Biurze Rzecznika Praw Obywatelskich. – W tej chwili pracuje ona nad częścią ogólną prawa spółdzielczego, projekt musiałby poczekać, a przecież nie o to chodzi – tłumaczy Dołowska.

Połowiczne rozwiązanie

Pomysł posłów i resortu nie podoba się spółdzielcom.

– Możliwość ustanawiania ekspektatywy to żadne rozwiązanie – twierdzi Grzegorz Abramek, wiceprezes Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych w Warszawie. – Problemem jest bowiem zakaz zakładania ksiąg wieczystych – dodaje.

Według niego jedynym wyjściem z tej sytuacji jest znowelizowanie przepisów w ten sposób, aby usankcjonować praktykę stosowaną przed datą wejścia w życie uchwały Sądu Najwyższego, czyli dopuścić zakładanie ksiąg.

– Nie można także zapominać, że jeszcze do niedawna ustawodawca zezwalał na ustanawianie własnościowych praw w blokach stojących na gruncie o niejasnym stanie prawnym. Wiele osób zatem wykupiło własnościowe prawa do mieszkania, a teraz ma problemy z ich sprzedażą – wyjaśnia Grzegorz Abramek.

Po nowelizacji, nawet gdy znajdzie się kupiec, nie zyska on prawa do lokalu, tylko przyrzeczenie. Księgę wieczystą będzie mógł zatem założyć dopiero po uporządkowaniu sytuacji prawnej gruntu pod blokiem. Takiego mieszkania nie można też będzie kupić na kredyt.

W czym problem

Na niejawnym posiedzeniu 24 maja siedmiu sędziów SN orzekło, że własnościowe prawo do lokalu w bloku położonym na gruncie, którego spółdzielnia nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym, jest tylko jego ekspektatywą (przyrzeczeniem). Niedopuszczalne jest więc założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia. W efekcie uchwały od kilku miesięcy wielu posiadaczy spółdzielczych mieszkań własnościowych ma problemy z ich zbyciem. Sądy wieczystoksięgowe nie chcą bowiem zakładać dla tego rodzaju lokali ksiąg wieczystych.

Początkowo również notariusze odmawiali sporządzania aktów notarialnych, choć później zmienili zdanie. Okazało się też, że ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nic nie mówi o ekspektatywie własnościowego prawa. Tymczasem wcześniej mieszkania można było sprzedawać tak samo jak te z bloków na działkach o uregulowanym stanie prawnym. Sądy zakładały dla nich księgi wieczyste. Pozwalały na to dwie uchwały SN pochodzące z lat 90. ubiegłego wieku. O tym problemie kilkakrotnie pisaliśmy w „Rzeczpospolitej".

etap legislacyjny: przed pierwszym czytaniem

Lokal na bezpańskim gruncie

Problemu z księgami by nie było, gdyby nie zaszłości sprzed lat. W latach 60. i 70. ubiegłego wieku w takich aglomeracjach jak Warszawa spółdzielnie budowały całe osiedla mieszkaniowe na gruntach, do których nie przysługiwał im żaden tytuł prawny. Wiele z nich, choć minęły lata, do tej pory nie uporządkowało stanu prawnego nieruchomości. Na warszawskim Ursynowie czy Mokotowie są całe osiedla z takim problemem. Ustawodawca widząc go, zezwolił w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych na przekształcanie lokatorskiego prawa do lokalu w takich blokach w prawo własnościowe. Przepis w tej sprawie przestał obowiązywać dopiero z końcem 2012 r. Wielu z niego skorzystało, a teraz ma problemy.

Sąd Najwyższy Spółdzielnie Mieszkaniowe Własność Nieruchomości

Pozostało 91% artykułu