Zgodnie z art. 394 § 1 kodeksu cywilnego (k.c.) zadatek dany przy zawarciu umowy – w razie jej niewykonania przez jedną ze stron – powoduje, że druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. Jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Odpowiednio regułą jest, że w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała (art. 394 § 2 k.c.).
Zadatek stanowi zatem szczególną sankcję za niewykonanie umowy. Jego podstawową rolą jest zdyscyplinowanie stron do przestrzegania postanowień umowy potwierdzonej zadatkiem. Zastrzeżenie zadatku sprawia, że strona umowy z powodu jej niewykonania przez kontrahenta może od tej umowy odstąpić z zachowaniem roszczenia o zryczałtowane świadczenie, którego wartość uzależniona jest od wysokości zadatku. Odstąpienie od umowy wyklucza jednak dochodzenie odszkodowania na podstawie ogólniejszego art. 471 k.c. Konstrukcja zadatku stanowi dla wierzyciela wygodne uproszczenie. Skuteczność wynikającego zeń uprawnienia nie jest bowiem zależna od tego, czy wobec niewykonania umowy przez drugą stronę wierzyciel poniósł szkodę, ani od tego, jaka była jej wysokość. Dochodzenie odszkodowania na zasadach ogólnych wymaga natomiast wykazania tych okoliczności. O ile jednak w pierwszym wypadku odszkodowanie ograniczone jest wartością zadatku lub jego podwójnej wysokości, o tyle regułą odszkodowania na zasadach ogólnych jest rekompensata w pełnej wysokości poniesionego uszczerbku. W konkretnej sytuacji jedno lub drugie może okazać się bardziej korzystne. Wybór należy do wierzyciela. Ważne jest, że skorzystanie z jednego uprawnienia wyłącza drugie. Innymi słowy: wierzyciel, który nie odstąpił od umowy, może dochodzić naprawienia szkody na zasadach ogólnych, a należne mu odszkodowanie nie jest ograniczone do wysokości zadatku lub jego podwójnej wartości. Zatrzymanie zadatku lub żądanie zapłaty jego podwójnej wysokości wiąże się natomiast z odstąpieniem od umowy. Nie jest zatem możliwe oparcie żądania na obu podstawach.
Jednak dłużnik umowny uniknie negatywnych sankcji wynikających z zastrzeżenia zadatku, jeżeli niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności (np. siła wyższa), albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. Wówczas zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. Takie same reguły odnośnie do zadatku obowiązują w przypadku rozwiązania umowy (art. 394 § 3 k.c.).
Dłużnik nie jest zobowiązany do naprawienia szkody, gdy niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi (art. 471 k.c. in fine).
W niniejszej sprawie rozstrzygnięcie zależy więc od tego, jakie są okoliczności niewykonania świadczenia. Przy ocenie podobnej sytuacji należy mieć na uwadze także fakt, że przepisy ustawy dotyczące zadatku mają charakter dyspozytywny. Oznacza to, że ustępują one przeciwnemu zastrzeżeniu umownemu, a nawet utrwalonemu zwyczajowi.
