Jak liczyć powierzchnię lokalu: z tynkiem, czy bez

Najnowszy wyrok Sądu Najwyższego (sygn. akt I CSK 531/13) ma znaczenie dla rozliczeń umów kupna mieszkania, lokalu (deweloperskich) zawartych, kiedy nie obowiązywała nowa norma liczenia powierzchni PN-ISO 9836. Została ona wprowadzona 29 kwietnia 2012 r.

Elastyczna klauzula

Agnieszka K. z domagała się uznania postanowienia umowy, którą zawarła z deweloperem, za niedozwolone. Dotyczyło ono sposobu określenia powierzchni użytkowej. Zgodnie z tą klauzulą miała być liczona według starej polskiej normy (PN 70/B-23650). Powódka twierdzi, że dzięki temu deweloper zwiększył o 1 m kw. powierzchnię mieszkania. Dolicza bowiem 2 cm na tynk i ona zamiast za 69 m kw. musi płacić za 70 m kw.

Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów oddalił powództwo, nie dopatrując się naruszenia przez ten zapis umowny istotnych interesów klienta, o czy mówi pierwsze zdanie art. 385¹ § 1 kodeksu cywilnego. Artykuł ten stanowi, że postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Ta zasada nie dotyczy postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

Z kolei Sąd Apelacyjny w Warszawie zmienił wyrok, bo uznał, że klauzula dopuszcza zawyżenie powierzchni.

Jak mierzyć lokal

Pełnomocnik dewelopera, mecenas Dorota Kobylecka, przekonywała SN, że orzeczenie SA sprawia, iż deweloper nie wie, za jaką cenę sprzedać mieszkanie. Strony mogły w umowie ustalić taki sposób liczenia, a to, że pochodzi on z lat 70., nie ma znaczenia.

– Powierzchnię mieszkania trzeba zwyczajnie zmierzyć, a bliższa tej zasadzie jest nowa norma. Tymczasem deweloper próbuje sztucznie uzyskać wyższy metraż i wynagrodzenie – replikował Jakub Kłopocki, pełnomocnik Agnieszki K.

Sąd Najwyższy nakazał ponowne rozpoznanie sprawy. Wytknął SA, że zbadał sporną klauzulę umowną pod kątem niewłaściwych przesłanek (obyczajów, interesów konsumenta), a nie odniósł się do głównego świadczenia. A to ocenia się według zdania 2 art. 385¹ § 1, tj. czy klauzula jest sformułowana jednoznacznie.

– Nie ma wątpliwości, że sposób liczenia powierzchni użytkowej lokalu, który jest elementem ustalania ceny, stanowi główne świadczenie stron – powiedział w uzasadnieniu sędzia SN Zbigniew Kwaśniewski. – Nawet gdyby była to klauzula waloryzacyjna odnosząca się do ceny, jak uważał pełnomocnik powódki, oceniana powinna być wedle tego samego kryterium, czyli jednoznaczności – wskazał.

Zwracając sprawę do ponownego rozpoznania, SN zaznaczył, że nie jest przesądzone, która ze stron wygra.

Opinia dla „Rz"

Mariola Berdysz, dyrektor fundacji „Wszechnica Budowlana"