Mieszkaniec nie ma wpływu na modernizację elewacji bloku

Prezydent Miasta Krakowa zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę dla Spółdzielni Mieszkaniowej. Inwestycja miała polegać na wykonaniu termomodernizacji ścian zewnętrznych wraz z kolorystyką budynku mieszkalnego wielorodzinnego, przy jednej z ulic Krakowa.

Jeden z mieszkańców tego bloku złożył odwołanie do wojewody, twierdząc, że nie brał udziału w postępowaniu pomimo, iż posiada w budynku wyodrębniony lokal mieszkalny oraz udział w działce gruntowej. Zwrócił uwagę na możliwość pozbawienia szczelności budynku oraz utlenienia się styropianu wewnątrz bloku. Mężczyznę martwiło również pozbawienie ścian zewnętrznych cech niezniszczalności poprzez pokrycie innym materiałem oraz konieczność dokonywania konserwacji.

Wojewoda umorzył postępowanie odwoławcze. Jego zdaniem spółdzielnia mieszkaniowa sprawuje zarząd nieruchomością wspólną jako zarząd powierzony, co oznacza przede wszystkim ograniczenie praw współwłaścicieli w zakresie dysponowania nieruchomością wspólną, właśnie na rzecz spółdzielni. Zdaniem urzędnika, warunkiem uznania za stronę postępowania osobę, która posiada odrębną własność lokalu, jest wykazanie, że planowana inwestycja będzie wpływać na ten konkretny lokal oraz godzić w uprawnienia dotyczące korzystania z niego.

Wojewoda podkreślił, że mieszkaniec ten musi wykazać swój zindywidualizowany interes prawny, który nie wynika jednak z samego faktu bycia współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. W sprawie jednak tego nie wykazał, mimo wezwania organu.

Urzędnik dodał również, że projektowana modernizacja ścian zewnętrznych budynku nie wprowadzi żadnych ograniczeń w korzystaniu z lokalu mężczyzny, więc on sam nie może być uznany za stronę postępowania. Sprawa w ogóle go nie dotyczy.

Mieszkaniec złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie.

Nie zgodził się z wojewodą, że uprawnienia zarządcy, tj. spółdzielni mieszkaniowej obejmują również czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu i ograniczające właściciela w zakresie dyspozycji jego własnością. Wojewoda wbrew obowiązkowi nie wyjaśnił tytułu prawnego inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, jak również nie dokonał nawet badania treści statutu inwestora, z którego wynika brak upoważnienia dla zarządu spółdzielni do podejmowania decyzji w zakresie przekraczającym zwykły zarząd. Mężczyzna dodał, że spółdzielnia nie posiada też pisemnej zgody wszystkich współwłaścicieli.

WSA oddalił skargę. Wyraził pogląd, iż sama okoliczność, że mieszkaniec bloku spółdzielczego jest właścicielem lokalu stanowiącego odrębny przedmiot własności nie może być podstawą uznania go za stronę postępowania o pozwolenie na budowę. Sąd dodał, że współwłaściciel nie jest inwestorem, ani też odrębnym właścicielem, użytkownikiem wieczystym lub zarządcą nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu, którego dotyczy postępowanie. Mieszkańcowi przysługuje tytuł własności lokalu mieszkalnego, ale planowane roboty budowlane w niczym nie naruszają jego interesu prawnego.

WSA wyjaśnił również, iż w orzecznictwie przeważa pogląd, że członkom spółdzielni nie przysługują prawa strony w postępowaniach administracyjnych, dotyczących zamiarów inwestycyjnych spółdzielni. Przepisy Prawa spółdzielczego nie przyznają, bowiem im prawa do korzystania z majątku spółdzielczego oraz do rozporządzania rzeczą. Zdaniem sądu członków spółdzielni reprezentuje jej zarząd, którego działania mogą być kwestionowane w drodze postępowania wewnątrzspółdzielczego, bądź też na zasadach ogólnych w sądzie powszechnym. Natomiast udział członka spółdzielni jest dopuszczalny tylko w pewnych szczególnych sytuacjach, w razie wykazania, że realizacja planowanej inwestycji spowoduje konkretne naruszenie warunków korzystania z jego lokalu mieszkalnego.