Trendy na rynku terenów inwestycyjnych w Polsce analizuje firma doradcza JLL. 

Pierwsza połowa 2025 roku na rynku mieszkań upłynęła pod znakiem malejącego popytu. – Potencjalni nabywcy, nie doczekawszy się żadnego z zapowiadanych rządowych programów wsparcia, czekają dalej, tym razem na kolejne obniżki stóp procentowych – wskazują autorzy raportu.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Prywatni inwestorzy wydają miliardy na publiczną infrastrukturę

Ponad 2 tys. umów i 2,5 mld zł na budowę i modernizację dróg – to bilans udziału inwestorów w roz...

Firmy powiększają banki ziemi 

W tym roku Rada Polityki Pieniężnej ścięła stopy procentowe już trzy razy – w maju, lipcu i wrześniu – w sumie o 1 pkt proc., z 5,75 do 4,75 proc. Niewykluczone, że do końca roku będzie jeszcze co najmniej jedna obniżka, o 25 pkt proc. Eksperci JLL przewidują, że obniżki stóp pobudzą popyt na mieszkania kupowane zwłaszcza na własne potrzeby.

Klienci mają z czego wybierać. W ofercie deweloperów w czerwcu było ponad 61 tysięcy lokali. – To poziom nigdy wcześniej nienotowany w naszym kraju. Tak duża podaż wpływa stabilizująco na ceny – podkreślają analitycy. – Mimo rekordowej oferty firmy deweloperskie nie ustają jednak w wysiłkach, by znaleźć działki pod nowe osiedla. Chcą być gotowe na powrót koniunktury. W przeciwieństwie do rynku mieszkań na rynku gruntów inwestycyjnych nie widać jeszcze oznak stabilizacji – zaznaczają. 

Najwięksi gracze nie zwalniają tempa i dalej powiększają banki ziemi.  Jak podaje JLL, Atal w pierwszym półroczu 2025 r. wydał na grunty ok. 108 mln zł (płacąc średnio ok. 1 850 zł do 1 mkw. PUM – powierzchnia użytkowa mieszkań), a Archicom – ok. 160 mln zł, planując do końca roku przeznaczyć na ten cel w sumie ok. 500 mln zł. Dom Development pierwsze półrocze zamknął z wydatkami na grunty na poziomie ok. 600 mln zł, a Develia kupiła tereny, które pozwolą na budowę ok. 80 tys. mkw. PUM (1 470 mieszkań).

– W najlepszych lokalizacjach w centrach miast sytuacja się nie zmienia. Nieliczne niezabudowane jeszcze działki osiągają bardzo wysokie ceny. Wąska grupa inwestorów z większym kapitałem znacząco przebija oferty w przetargach, chcąc za wszelką cenę zdobyć unikatowe tereny, szczególnie gdy taki zakup ma potencjał osiągnięcia wysokiej marży ze sprzedaży mieszkań – komentuje Karolina Mokrzycka, ekspertka JLL.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Jawność cen mieszkań w praktyce. Deweloperzy zdali egzamin?

Od tygodnia formuła „zapytaj o cenę” na stronach internetowych jest już w pełni zakazana. Jakie h...

Horrendalnie drogie centrum Warszawy

Rekordową transakcją był zakup terenu przy Browarach Warszawskich przez Monting Real Estate od spółki zależnej Archicomu za 96 mln zł.  Ma tam powstać apartamentowiec Chłodna 35. – Biorąc pod uwagę fakt, że kwota zakupu w przeliczeniu na 1 mkw. PUM to aż 16 tys. zł, jest to absolutny rekord ostatnich lat – wskazują autorzy raportu.

Budowa flagowego, jednego z najbardziej ekskluzywnych apartamentowców w Polsce, ma ruszyć jeszcze w tym roku. Sprzedaż mieszkań będzie się odbywać w formule zamkniętej.

Inną dużą umową w sercu Warszawy był zakup działki na Woli, w okolicy ul. Towarowej. Deweloper – Vinci Immobilier – kupił stosunkowo nieduży teren, ale stawka w przeliczeniu na 1 mkw. PUM wyniosła ok. 6 tys. zł.

Z kolei Dom Development kupił działkę w Śródmieściu, w okolicach Hali Mirowskiej, za ok. 70 mln zł.

– W dzielnicach nieco oddalonych od centrum stolicy transakcją wartą uwagi był zakup ziemi w Wilanowie, w sąsiedztwie biurowca Royal Wilanów. Robyg kupił teren od GTC za 55 mln euro. Zgodnie z wydaną decyzją środowiskową, deweloper planuje tam wieloetapową inwestycję mieszkaniową – podaje JLL.

Osiedle w miejscu galerii albo biurowca 

Firma wskazuje też na zakupy ziemi w regionach. W ścisłym centrum Wrocławia firma Vastint kupiła od Develii zamknięty niedawno kompleks handlowy Arkady Wrocławskie za ok. 182 mln zł. Nowy właściciel kontynuuje rozbiórkę obiektu. Planuje tam wybudować nowoczesny obiekt wielofunkcyjny.

– Akwizycja Arkad Wrocławskich przez Vastint jest dobrym przykładem trendu wykupowania przez deweloperów starych, często niefunkcjonalnych obiektów o innym przeznaczeniu – np. biurowym czy handlowym – by je wyburzyć lub przekształcić na cele mieszkaniowe – mówi Karolina Mokrzycka. – Innym sposobem na pozyskanie gruntu w atrakcyjnej lokalizacji jest wykorzystanie procedury „lex deweloper” umożliwiającej – po spełnieniu odpowiednich warunków – budowę osiedli mieszkaniowych na terenach o innej funkcji niż ta przewidziana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Według szacunków JLL, w ciągu ostatnich pięciu lat na funkcję mieszkaniową (włącznie z projektami alternatywnymi) zmieniono w sumie ok. 1,1 mln mkw. dotychczas istniejących powierzchni.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Nieruchomości jak pole minowe. "Okazja" może słono kosztować

Nie kupuj w ciemno – mówi Tomasz Woźniak, prawnik z agencji Freedom Nieruchomości.

Dużą transakcją na rynkach regionalnych był też zakup przez Develię terenu w Katowicach za 75,53 mln zł netto. Deweloper planuje inwestycję z ok. 900 mieszkaniami, których sprzedaż ma wystartować już w II kwartale 2026 roku. W tym samym miesiącu spółka sfinalizowała też transakcje zakupu nieruchomości we Wrocławiu i Poznaniu. Ma zamiar wybudować tam 195 i 116 mieszkań odpowiednio. 

W pierwszej połowie 2025 r. ceny transakcyjne gruntów pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną w przeliczeniu na 1 mkw. PUM (powierzchni użytkowej mieszkalnej) w Warszawie wyniosły średnio 2 tys. – 6 tys. zł w takich dzielnicach jak np. Białołęka, Targówek, Wawer. Nieco więcej trzeba było zapłacić za nieruchomości na Bemowie czy w Ursusie. Ceny za 1 mkw. PUM na Mokotowie lub Ursynowie często zaczynały się od 6 tys. zł, sięgając nawet 7 tys. zł.

– W najbardziej prestiżowych lokalizacjach ceny wynosiły nawet ok. 16 tys. zł za 1 mkw. PUM, co może wydawać się ceną astronomiczną. Tyle kosztują tereny pod butikowe, ekskluzywne inwestycje w prestiżowych lokalizacjach – podają autorzy raportu JLL. 

W miastach regionalnych średnie ceny terenów zaczynały się od ok. 1,2 tys. zł w Łodzi, a we Wrocławiu i Poznaniu od 1,5 tys. zł za mkw. PUM. – Relatywnie niskie ceny gruntów w Łodzi i Poznaniu są efektem dużych zapasów w bankach ziemi tamtejszych deweloperów, w tym także tych z ważnymi pozwoleniami na budowę. Jednak w Krakowie i Trójmieście za grunty pod obiekty mieszkaniowe w bardziej centralnych lokalizacjach trzeba było zapłacić ponad dwa razy więcej – od 3 – 3,5 tys. zł wzwyż.

Górna granica stawek za najbardziej atrakcyjne tereny inwestycyjne znacząco przekracza podane kwoty.

Deweloperzy pójdą na kolejne zakupy 

Małgorzata Wełnowska, ekspertka Cenatorium, komentuje, że rynek gruntów pod zabudowę mieszkaniową nie jest jednorodny. – Z jednej strony umiarkowany popyt na mieszkania i duża oferta deweloperska skłaniają inwestorów do ograniczeń w zakupie gruntów. Z drugiej strony niepewność związana z nadchodzącymi zmianami w ustawie o planowaniu przestrzennym, w tym konieczność uchwalenia przez gminy planów ogólnych do połowy 2026 roku, hamuje potencjalne spadki cen, a wręcz je podbija – mówi analityczka. – Dodatkowo nowelizacja warunków technicznych ogranicza podaż terenów.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Czy deweloperzy pokazują ceny mieszkań? Sprawdzamy

Od dziś deweloperzy muszą prezentować w internecie ceny wszystkich mieszkań i domów. Portal pokaz...

Ekspertka przyznaje, że najwięksi deweloperzy starają się utrzymać odpowiednio duże banki ziemi, które pozwalają im szybko rozpoczynać kolejne inwestycje i reagować na zmieniające się warunki rynkowe.

– Działają oni na bardzo konkurencyjnym rynku, na którym trudno o grunty o regulowanym stanie prawnym, planistycznym, z dostępem do infrastruktury – mówi. – Z kolei mniejsze firmy deweloperskie koncentrują się przede wszystkim na sprzedaży gotowych mieszkań i ukończeniu inwestycji, co może zwiastować ich powrót do zakupów w kolejnych okresach.

Małgorzata Wełnowska potwierdza, że w reakcji na ograniczoną podaż deweloperzy często wybierają tereny z obiektami przeznaczonymi do rozbiórki. Łaskawiej patrzą też na mniejsze miejscowości, gdzie ziemia jest bardziej dostępna, a ceny bardziej atrakcyjne.