W mieszkaniach można przebierać. Z analiz portalu RynekPierwotny.pl wynika, że w Warszawie deweloperzy oferowali w kwietniu niemal 16,9 tys. lokali, o 50 proc. więcej niż rok wcześniej. W Krakowie oferta od kwietnia ub.r. do kwietnia br. wzrosła aż o 127 proc., do niemal 11,4 tys. lokali. We Wrocławiu podaż mieszkań wzrosła w ciągu roku o 70 proc., do niespełna 11,1 tys., w Łodzi o 28 proc., do 10,1 tys. lokali. Narzekać na wybór nie mogą też kupujący nieruchomości na rynku wtórnym.

Czytaj więcej:

Rada Legislacyjna

Jak znaleźć mieszkanie dla każdego Polaka?

Uwolnienie gruntów, ulga budowlana, r...

Pro

Cykliczne wahania cen nieruchomości 

To dobry czas na inwestycje? Aleksander Skirmuntt, ekspert Maxon Nieruchomości, uważa, że tak. Jego zdaniem mieszkania są bardzo dobrą lokatą kapitału. – W długim okresie doskonale przechowują jego wartość. Wzrost cen nieruchomości w ciągu np. dziesięciu lat to wciąż średnio 5 proc. rocznie. Jeśli zaś nieruchomość generuje przychód, to możemy dojść do 10 proc. – szacuje Skirmuntt. Dziś, jak dodaje, za inwestycją w mieszkania przemawia m.in. duży wybór. – Możemy negocjować warunki transakcji i kupić lokal tam, gdzie będą najlepsze – mówi ekspert. Jest on przekonany, że wzrost cen to tylko kwestia czasu. – Widziałem już podwyżki w inwestycji deweloperskiej, którą analizuję – mówi.

Agnieszka Mikulska, ekspertka firmy doradczej CBRE, potwierdza: historycznie patrząc, mieszkania dobrze przechowywały wartość kapitału. – Z jednej strony pozwalają czerpać zyski z najmu, z drugiej ich wartość wyraźnie rosła w czasie, poza krótkimi okresami dekoniunktury – mówi Mikulska, podzielając opinię, że do inwestycji może zachęcać duży wybór. – Jeśli jednak korzystamy z kredytu, szacowana rentowność inwestycji może być niezadowalająca – zaznacza. – Inwestując w mieszkania, zawsze trzeba też pamiętać o kosztach ich utrzymania czy kosztach ewentualnej obsługi najmu. Trzeba też uwzględnić czas potrzebny na znalezienie nabywcy.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Polacy chcą kupować nieruchomości nie tylko w Hiszpanii

W bułgarskim Burgas mediana cen mieszkań to niespełna 5,6 tys. zł za mkw., o połowę mniej niż we...

Także Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań portalu Otodom, nie ma wątpliwości, że mieszkania są skuteczną formą ochrony kapitału. – Trzeba jednak pamiętać, że ceny mieszkań podlegają cyklicznym wahaniom. Nie można zakładać, że trend wzrostowy będzie trwał nieprzerwanie – zaznacza. – Inwestowanie nadwyżek kapitału w nieruchomości sprawdza się przede wszystkim w perspektywie średnio- i długoterminowej, a w krótkim okresie należy się liczyć z korektami cen.

Zdaniem Katarzyny Kuniewicz transakcjom sprzyja stabilizacja cen. – Ich poziom nadal jest jednak wysoki, a zakup mieszkania na wynajem finansowany kredytem hipotecznym, przy obecnym poziomie stóp procentowych, jest mniej opłacalne – potwierdza. – W lepszej sytuacji są inwestorzy z gotówką. Duża podaż sprzyja negocjacjom.

Ekspertka Otodomu zapewnia, że można znaleźć osiedla z cenami mieszkań odbiegającymi od średniej, które mogą być okazją. – Deweloperzy oferują rabaty, gratisowe miejsca postojowe, elastyczne harmonogramy płatności. W miastach takich jak Poznań, Łódź czy Wrocław podaż jest szczególnie duża, co zwiększa skłonność deweloperów do dawania zniżek – mówi Kuniewicz. – Nadpodaży nie mamy w Warszawie i Trójmieście, więc promocje są rzadsze.

Ekspertka zwraca uwagę na elastyczne harmonogramy płatności. – Coraz częściej możliwe jest wpłacenie np. 20 proc. wartości mieszkania na początku budowy, a pozostałej części tuż przed odbiorem, co jeszcze kilka lat temu było rzadkością – zauważa.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Kurczy się oferta mieszkań na wynajem. Najtańsze lokale szybko znikają

W kwietniu zmniejszył się wybór lokali na wynajem. Jak to wpłynęło na stawki? Sytuację na rynku n...

Zdaniem Agnieszki Mikulskiej duża oferta sprzyja pozyskiwaniu rabatów. – Standardowo nie przekraczają 5 proc., czasem zbliżają się do 7– 8 proc. – mówi. – Zdarzają się jeszcze korzystniejsze oferty, ale wymaga to stałego monitorowania inwestycji i wizyt w biurach sprzedaży.

Superokazje? – Z moich analiz wynika, że w większej skali tylko deweloper, który w określonym czasie musi spłacić kredyt inwestycyjny, jest zmuszony obniżać ceny – mówi Aleksander Skirmuntt. – Dotyczy to firm, które nie mają zapasów gotówki, żeby zaczekać, aż ruszą kredyty i sprzedadzą lokale po zakładanej cenie. A na rynku wtórnym bogaci sprzedający mówią: „jak nie sprzedam mieszkania teraz po cenie, która mnie interesuje, to poczekam”.

Inwestycyjne perełki na rynku mieszkań

Inwestować w mieszkania z segmentu popularnego, z wyższej półki, w apartamenty? – To zależy - od polityki inwestycyjnej, zamożności inwestora – mówi Skirmuntt. – Lepsze zwroty niż mieszkania premium daje często segment popularny. Jeśli mamy gruby portfel i inwestujemy w długiej perspektywie, myśląc nawet o następnych pokoleniach, to najlepiej wybierać najlepsze lokalizacje, np. centra miast – wskazuje. Jak dodaje, strategia inwestycyjna powinna być więc dostosowana do naszego portfela i długoterminowych celów. Nie ma jednej dobrej dla wszystkich.

Także Agnieszka Mikulska, pytana o strategie inwestycyjne, mówi, że to zależy od preferencji i możliwości finansowych nabywcy. – Apartamenty dobrze trzymają wartość, a popyt w tym segmencie nie jest mocno powiązany z otoczeniem gospodarczym – zauważa ekspertka CBRE. – Zaporę dla większości stanowi tu jednak cena. Nawet jeśli ktoś dysponuje odpowiednią kwotą, to zamiast apartamentu może kupić kilka lokali z segmentu popularnego, dywersyfikując działalność. Z drugiej strony, kupując mieszkanie „popularne”, musimy się liczyć, że będziemy konkurować o najemców z właścicielami wielu podobnych lokali.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Kupujący mieszkania chcą sobie „zaklepać” najlepsze okazje

Majowa obniżka stóp procentowych nie wywoła ekspozycji popytu na mieszkania. Klienci, którzy już...

Pytana o najlepsze lokale dla inwestora Katarzyna Kuniewicz mówi o mieszkaniach z wysokiej jakości materiałów, wyposażonych w nowoczesne, energooszczędne technologie. – Takie nieruchomości są mniej podatne na wahania cen – podkreśla. – Na rynku mieszkań w standardzie podstawowym okazje inwestycyjne pojawiają się najczęściej, gdy właścicielowi zależy na szybkiej sprzedaży i jest skłonny do negocjacji.

Według ekspertki Otodomu dziś nie widać wyraźnych nisz inwestycyjnych. – Największe miasta to rynki dojrzałe, gdzie zarówno popyt, jak i podaż są dobrze rozpoznane i zbilansowane – wyjaśnia. – W tych lokalizacjach podstawowe potrzeby mieszkaniowe zostały w dużej mierze zaspokojone w ostatniej dekadzie intensywnego rozwoju budownictwa.

Rentowność najmu mieszkań

– Nisza? Trudne pytanie. Niszą mogą być nieruchomości, które na pierwszy rzut oka nie są atrakcyjne, a przez to stosunkowo tanie. Jeśli znajdziemy w nich wartość, często ją kreując, wymyślając na nowo, to wtedy możemy mieć inwestycyjną perełkę – uważa Aleksander Skirmuntt. – Przykład? Bardzo duże mieszkanie, które daje możliwość podziału na kilka mniejszych i ich wynajem. Albo budynki poprodukcyjne, które można przebudować na nietypowe mieszkania.

Z kolei Agnieszka Mikulska ocenia, że większość pomysłów dla indywidualnych inwestorów jest już pewnie realizowana. – To mieszkania z pokojami na wynajem, rewitalizowane lokale w kamienicach, lokale na pobyty krótkookresowe, mieszkania wakacyjne. W grę też wchodzi zmiana przeznaczenia na niewielkie biura, kancelarie prawne – wylicza analityczka. – Każda z takich inwestycji ma wady i zalety, wybór zależy od preferencji, a czasem od rodzaju nieruchomości, którą inwestor ma szansę kupić.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Ile za kawalerkę w dużym mieście. Lepiej kupić czy wynająć?

Chętni na kawalerki odpowiadają za 12,5 proc. popytu na mieszkania z rynku wtórnego – wynika z an...

Ile można zarobić na wynajmie, analizuje Rentier.io. Średnia rentowność najmu mieszkań w Warszawie w kwietniu to 4,5 proc. netto rocznie (po uwzględnieniu kosztów) – przy założeniu, że są wynajęte 12 miesięcy w roku. Jeśli właściciel lokalu będzie mieć najemcę 11 miesięcy, rentowność netto spadnie do 4 proc. rocznie. Sześć miesięcy pustostanu zmniejszy zyskowność najmu do 1,9 proc.

W Krakowie można zarobić 4,1 proc. netto rocznie (gdy lokal jest wynajęty 12 miesięcy), 3,7 proc. (11 miesięcy najmu), 1,7 proc. (sześć miesięcy). We Wrocławiu, Poznaniu i w Gdańsku jest to 4,8, 4,3 i 1,9 proc., odpowiednio. W Lublinie to 4,8 proc., 4,3 i 1,8 proc. Średnia opłacalność najmu mieszkań jest najwyższa w Radomiu. Przy całorocznym obłożeniu lokalu można zyskać 5,6 proc. netto. Gdy mieszkanie jest wynajęte 11 miesięcy, zwrot z inwestycji to 5 proc., a sześć miesięcy – 2 proc. netto. W Sosnowcu to 5,1 proc. (12 miesięcy), 4,5 (11 miesięcy) i 1,7 proc., w Częstochowie: 5,1 proc., 4,6 i 1,8 proc.