Mieszkania w największych miastach, jak mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, osiągają niebotyczne ceny. – Ale te najwyższe od najniższych często dzieli przepaść – zaznacza. – Zależą one od wielu czynników, m.in. od lokalizacji, ceny gruntu, technologii budowy, standardu wykończenia, no i oczywiście od metrażu. Najtańsze lokale powstają na obrzeżach miast. Są to lokalizacje słabiej skomunikowane z centrum i największymi skupiskami miejsc pracy. Mankamentem może też być słaba infrastruktura społeczna – dodaje.
Jakie mieszkanie dla klienta z chudszym portfelem
Wielgo tłumaczy, że na poziomie krajowym o cenach całkowitych mieszkań decyduje sytuacja ekonomiczna regionu lub miasta. – Im łatwiej o pracę i przyzwoite zarobki, tym większy jest popyt na mieszkania, co ma wpływ na ceny – wyjaśnia analityk. I dodaje, że analizując dostępność mieszkań w poszczególnych metropoliach, nie da się zastosować jednakowego dla wszystkich kryterium cen.
Czytaj więcej
Średnia cena mieszkań i apartamentów w Jastarni przekracza 24,3 tys. zł za metr. W Darłowie to ponad 9 tys. zł – wynika z analiz Grupy Morizon-Gratka.
Najtańsze są najmniejsze metraże. W niektórych miastach, jak wynika z analiz portalu RynekPierwotny.pl, można trafić na lokal wyceniony poniżej 250 tys. zł. – Problem w tym, że pod koniec kwietnia w tej cenie była w Trójmieście tylko jedna kawalerka o powierzchni 27 mkw., w Warszawie były trzy takie kawalerki, a w Poznaniu – 12 – wskazuje Marek Wielgo. – W Łodzi wybór za kwotę do 250 tys. zł sprowadzał się do 14 kawalerek i 11 mieszkań dwupokojowych o powierzchni od 25 do nawet 50 mkw., a w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii dostępnych było 29 kawalerek i dwóch „dwójek” o takim metrażu, z ceną poniżej ćwierć miliona złotych.
Ale żeby mieć jako taki wybór – przynajmniej 100 nowych mieszkań – trzeba, jak mówi ekspert, dysponować dużo większym budżetem. W Warszawie to 450 tys. zł, w Trójmieście i Poznaniu – 400 tys. zł, w Krakowie i we Wrocławiu – 350 tys. zł, a w Łodzi i miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii – 300 tys. zł.
Tak wyceniane są głównie kawalerki, ale trafiają się też mieszkania dwupokojowe, a sporadycznie – trzypokojowe. RynekPierwotny.pl podje, że mając 300 tys. zł, w Łodzi można przebierać wśród 185 kawalerek, 14 mieszkań dwupokojowych i dwóch – trzypokojowych. W miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii znajdziemy za tę cenę 179 kawalerek i 97 „dwójek”.
Czytaj więcej
Majowa obniżka stóp procentowych nie wywoła ekspozycji popytu na mieszkania. Klienci, którzy już szukali nieruchomości, mogą jednak przyspieszyć tr...
Nowa kawalerka czy mieszkanie dwupokojowe? Ile za dodatkowy pokój?
Analityk portalu RynekPierwotny.pl zwraca uwagę, że kawalerka nie zawsze jest najtańszą ofertą. – Oczywiście w ofercie firm deweloperskich przeważają takie, których powierzchnia nie przekracza 35 mkw., ale są też mieszkania typu studio o powierzchni ponad 50 metrów – mówi. – Potencjalnych nabywców, których możliwości finansowe są bardzo skromne, najpewniej ucieszy wiadomość, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy wzrosła oferta cieszących się największym popytem kawalerek, czyli tych o powierzchni do 35 mkw.
Np. w Krakowie i we Wrocławiu liczba takich lokali była w kwietniu przeszło trzykrotnie większa niż w analogicznym okresie ub.r. Najwięcej było ich we Wrocławiu (ponad 1,4 tys.) oraz w Łodzi i Warszawie (ponad 1,3 tys.), a najmniej w Krakowie (niespełna 1 tys.).
Marek Wielgo zaznacza jednocześnie, że największą popularnością we wszystkich miastach cieszą się mieszkania dwupokojowe, a nie kawalerki. Ekspert przypomina, że całkowite ceny kawalerek są wprawdzie niższe, ale w przeliczeniu na metr kwadratowy wychodzą najdrożej.
Np. pod koniec kwietnia nowa kawalerka w Warszawie kosztowała średnio ok. 733 tys. zł (ok. 21,5 tys. zł/mkw.), a lokal dwupokojowy – 776 tys. zł (18 tys. zł/mkw.). – Dodatkowy pokój kosztował średnio tylko 43 tys. zł – wskazuje Wielgo.
Zauważa też, że średnia cena kawalerki w Warszawie była w kwietniu o 2
proc. niższa niż rok temu, ale w Krakowie wyższa aż o 12 proc. – Pamiętajmy jednak, że zmiany cen całkowitych mogą być też pochodną zmian
metrażu. W Krakowie przeciętna kawalerka w ofercie deweloperów miała w kwietniu
34 mkw. Rok temu była średnio o 4mkw. mniejsza – wyjaśnia analityk.
Czytaj więcej
Ceny nowych mieszkań w dziesięciu największych miastach wzrosły w ciągu roku średnio o 8,2 proc. – wynika z analiz portalu Tabelaofert.pl.
Tańsze mieszkania na obrzeżach miasta
Ile trzeba mieć na niedrogie mieszkania z rynku wtórnego? W stolicy, jak
mówi Aleksandra Jakubczak z agencji Freedom
Warszawa Śródmieście, ceny najtańszych lokali zaczynają się od ok. 10 tys. zł
za metr. – Ceny całkowite wahają się od 320 do 380 tys. zł. Mowa tu głównie o
kawalerkach o powierzchni 25–32 mkw. zlokalizowanych zazwyczaj na obrzeżach
miasta, w takich dzielnicach jak Białołęka, Wawer, Rembertów. Widzimy duże rozbieżności między oczekiwaniami sprzedających a możliwościami
kupujących. Ceny ofertowe nie spadają, ale też nie rosną dynamicznie –
szczególnie w segmencie najtańszych lokali – dodaje pośredniczka.
Zaznacza, że oferta tanich mieszkań w Warszawie jest ograniczona. – Szybko też rotuje. Większość lokali w tym segmencie to stare budownictwo z lat 70–90., ale trafiają się też lokale z rynku pierwotnego w stanie deweloperskim, zlokalizowane poza centrum – mówi pośredniczka z agencji Freedom.
Najtańsze mieszkania szybko znikają z oferty. Ich sprzedaż zajmuje od kilku dni maksymalnie do dwóch-trzech tygodni. Warunek: są dobrze wycenione i nie wymagają dużego remontu. – Nabywcami są najczęściej single, młode pary kupujące pierwsze mieszkanie oraz inwestorzy szukający lokali na wynajem – mówi Aleksandra Jakubczak. – Duża część transakcji to zakupy gotówkowe. Koszty kredytów są nadal wysokie.
Z kolei w Poznaniu najtańsze mieszkania kosztują ok. 250–300 tys. zł. – Ich powierzchnia to 25–32 mkw. W przeliczeniu na mkw. (uwzględniając lokale o większych powierzchniach) najtańsze mieszkania w obrębie miasta kosztują poniżej 8 tys. zł – podaje Hanna Morawska z Freedom Poznań Centrum. – W ostatnich dwóch, trzech latach ceny w Poznaniu wzrosły. Niedawny pułap 6 tys. zł za metr „mieszkania granatu”, czyli do generalnego remontu czy z dużymi obciążeniami, dziś jest trudny do osiągnięcia.
Lokal także dla flippera
Pośredniczka Freedom podkreśla, że niedrogich mieszkań jest mało. – W Poznaniu ich oferta nie przekracza 60. A w sezonie wiosenno-letnim naturalnie się kurczy – mówi Morawska. – Są to głównie nieruchomości wymagające generalnego remontu lub obciążone roszczeniami, hipotekami przymusowymi, o bardziej skomplikowanej sytuacji właścicielskiej, z niechcianymi lokatorami. A te najciekawsze oferty w cenionych lokalizacjach znikają w kilka godzin, często nie trafiając nawet na ogólnodostępne portale. Wciąż kupują je flipperzy, dla których uzyskanie satysfakcjonującej stopy zwrotu z inwestycji staje się coraz trudniejsze.
Ta właśnie grupa kupców, jak mówi Hanna Morawska, nie boi się nieruchomości
trudnych. – Ich zaangażowanie nie opiera się tylko na wykonaniu bardziej lub
mniej budżetowego remontu. Coraz częściej polega na prostowaniu stanów prawnych
mieszkań. A to praca wymagająca często specjalistycznej wiedzy. I czasu.
Niekiedy dłuższego niż ten potrzebny na wymianę instalacji i wykończenie lokalu
– mówi pośredniczka.
Czytaj więcej:
Ceny mieszkań spadają, a stawki najmu nie. Inwestycja w lokale na wynajem staje się bardziej opłacalna. Ale część lokatorów po spadkach stóp procen...
Pro
Ceny mieszkań z rynku wtórnego analizuje portal Nieruchomosci-online.pl. Średnie ofertowe ceny kawalerek w Warszawie w I kwartale tego roku to 19,5 tys. zł za mkw., o 0,8 proc. mniej niż kwartał wcześniej. Także o 0,8 proc., do ponad 17,3 tys. zł za mkw., spadły w ciągu kwartału przeciętne ceny jednopokojowych mieszkań z drugiej ręki w Krakowie.
We Wrocławiu kawalerki staniały o 1,4 proc., średnio do niespełna 14,7 tys. zł za mkw. W Łodzi średnie ceny ofertowe jednopokojowych lokali wzrosły o 5,4 proc., do ponad 9,3 tys. zł za mkw., a w Poznaniu o 1,6 proc., do 12,6 tys. zł za mkw.
