Ostatni zryw na tanie kredyty?

Ceny nowych mieszkań w pięciu największych miastach wciąż rosną, ale dynamika wzrostów maleje. W Gdańsku nowe lokale były w październiku droższe niż we wrześniu o 0,3 proc., we Wrocławiu – o 0,8 proc., w Poznaniu – o 1,3 proc., w Warszawie o 1,7 proc., a w Krakowie o 2,6 proc. – wynika z ostatniego odczytu tzw. wskaźnika inflacji mieszkaniowej (WIM) opracowanego przez REDNET Property Group i portal Tabelaofert.pl.

Przypomnijmy, że ustalając WIM (realne zmiany cen mieszkań deweloperskich), eksperci analizują 10 proc. oferty mieszkań z pięciu miast, wyłączając apartamenty, których ceny zawyżają średnią. Porównywane są typowe mieszkania z segmentu popularnego i średniego, łatwo zastępowalne, w przeciwieństwie do niepowtarzalnych lokali premium.

Fala wniosków

Gorączka na rynku pierwotnym zaczyna opadać? Ewa Palus, główna analityczka REDNET Property Group, zaznacza, że odnotowane w III kwartale roku dynamiczne wzrosty cen mieszkań to efekt uruchomienia programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” – Zainteresowanie programem przekroczyło oczekiwania, co widać w danych o udzielonych kredytach hipotecznych – i w ramach programu, i tych tradycyjnych – mówi Ewa Palus.

Z najnowszego raportu AMRON-SARFiN wynika, że w III kwartale banki udzieliły ponad 40,7 tys. kredytów mieszkaniowych, to 32,31 proc. więcej niż w poprzednim kwartale. W ujęciu wartościowym odnotowano wzrost o 40,20 proc. – III kwartał br. zamknięto wynikiem 15,843 mld zł – czytamy w raporcie.

Jego autorzy tłumaczą, że wzrost zainteresowania kredytami mieszkaniowymi wiąże się przede wszystkim ze startem (w lipcu br.) „Bk 2 proc.” – W ciągu trzech pierwszych miesięcy obowiązywania programu potencjalni beneficjenci złożyli do banków ponad 50 tys. wniosków o kredyt. Podpisano ok. 15 tys. umów kredytowych – wskazują.

Ewa Palus podkreśla, że skokowy wzrost popytu i relatywnie mała podaż mieszkań przyczyniły się do znacznych wzrostów cen w III kw. – Ale dynamika wzrostów cen hamuje. W kolejnych miesiącach można się spodziewać utrzymania tej tendencji – uważa ekspertka REDNET Property Group. – Główne powody to stopniowe odbudowywanie się oferty mieszkaniowej, ustabilizowanie się popytu. Przestrzeń do wzrostów cen, które nabywcy mogliby zaakceptować, jest coraz mniejsza – ocenia.

Pierwszy kwartał przyszłego roku jest, jak mówi Ewa Palus, wielką niewiadomą. – Środki przewidziane na dopłaty do kredytów na 2024 r. mogą się wyczerpać w pierwszych tygodniach roku – wyjaśnia. – Wciąż nie wiadomo, czy i w jakiej formie program będzie kontynuowany – zaznacza. Ale, jak dodaje, spadki cen na początku roku są mało prawdopodobne. – Wzrost cen jednak spowolni. Aktywność deweloperów powoli rośnie. Na rynek trafia więcej inwestycji. Poszukujący mieszkań będą mieć większy wybór.

Barbara Bugaj, analityk ds. rynku nieruchomości, zaznacza, że pula środków, jakie miałyby być przeznaczone na dopłaty w ramach „Bk 2 proc.” zostanie teoretycznie wyczerpana w tym roku. – Ze względu na zmiany polityczne przyszłość programu stoi pod znakiem zapytania – mówi. – Historycznie rzecz biorąc (obserwując np. program „Mieszkanie dla młodych”), kiedy konsumenci wiedzieli, że jest limit środków na dopłaty, rosła fala wniosków o kredyt. Zdarzało się, że nowa pula na dopłaty wyczerpywała się już w pierwszych kilku dniach.

Zdaniem Barbary Bugaj ostatni zryw na „Bk 2 proc.” możemy mieć właśnie pod koniec roku. – Dlatego do tego czasu niewiele się zmieni – uważa. Ekspertka przyznaje, że są przesłanki pozwalające prognozować wyhamowanie dynamiki wzrostu cen, ale jak ocenia, to raczej początek przyszłego roku. – Mamy zwiększony, choć wciąż ostrożny ruch we wprowadzaniu nowej oferty przez deweloperów. Do tego dochodzi niepewność, czy uda się utrzymać popyt kredytowy na tak wysokim poziomie – wyjaśnia.

Dodaje, że zwiększenie podaży mieszkań i wyhamowanie popytu kredytowego na początku przyszłego roku (jeśli się wydarzy) powinno wpłynąć na spowolnienie wzrostów cen. – Scenariusz zakładający spadek cen w I kwartale wydaje się jednak mało prawdopodobny. Bardziej prawdopodobna byłaby stabilizacja – mówi Barbara Bugaj.

Boom na małe

Małgorzata Wełnowska, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium, zwraca z kolei uwagę, że program „Bk 2 proc.” zwiększył popyt na mieszkania popularne (o wartości do 800 tys. zł), co spowodowało wzrost cen w tym segmencie. – Deweloperzy wprowadzają na rynek nową ofertę z istotnie wyższymi cenami. Pomimo niepewności w gospodarce można się spodziewać, że w 2024 roku ceny mieszkań będą nadal rosły – uważa. Jednocześnie przyznaje, że efekt wzrostu cen, który wynikał z wprowadzenia „Bk 2 proc.”, może być wyraźnie słabszy niż dziś.