Domy jednorodzinne są w centrum zainteresowania nabywców

Popyt na mieszkania sprzyja, ale po stronie podaży jest masa wyzwań – mówi Marcin Malka, prezes Real Management.

Publikacja: 14.09.2023 21:10

Domy jednorodzinne są w centrum zainteresowania nabywców

Foto: mat. pras.

Real Management stoi na dwóch nogach: jest deweloperem mieszkaniowym i komercyjnym. Na tym pierwszym polu skupiliście się na zabudowie jednorodzinnej – w trakcie realizacji jest osiedle Neo Natolin w Warszawie. Skąd taka strategia?

Nasza firma powstała ponad 20 lat temu. Jako inwestor i deweloper realizowaliśmy oportunistyczne projekty we wszystkich segmentach rynku: budowaliśmy biura, parki handlowe, magazyny i osiedla mieszkaniowe. Nieruchomości komercyjne najczęściej trzymaliśmy we własnym portfelu. W 2019 r. postanowiliśmy skupić się na sektorze nieruchomości magazynowo-industrialnych oraz mieszkaniowym, a w 2021 r. zdecydowaliśmy się skoncentrować wyłącznie na działalności deweloperskiej. W efekcie przyjęcia tej strategii potroiliśmy skalę obecnie realizowanych projektów i pracujemy nad podobnym wzrostem w najbliższych trzech latach.

Jeśli chodzi o aktualne zaangażowanie, realizujemy wyjątkowy projekt mieszkaniowy Neo Natolin na 36,5-ha działce w Wilanowie, niebawem ruszamy z inwestycją magazynową, nowoczesnego parku logistycznego w miejscowości Łubna koło Góry Kalwarii. Rozglądamy się za nowymi projektami mieszkaniowymi i magazynowymi. Posiadamy także grunt w Warszawie, który pierwotnie był przeznaczony pod projekt biurowy, jednak przewidujemy inne jego zagospodarowanie.

Dlaczego domy?

Sytuację w tym sektorze znacznie zmieniła pandemia – ona na nowo otworzyła ten rynek, który do 2020 r. był niedoceniany, a ceny za mkw. domów były poniżej średniej na rynku. W czasie pandemii ludzie zauważyli, jak ważna jest jakość mieszkania, przestrzeni do życia. Nastąpił ogromny wzrost zainteresowania domami.

Kupiliśmy idealnie zlokalizowaną, dobrze skomunikowaną, dużą działkę, gdzie starannie zaplanowaliśmy osiedle, zapewniając z jednej strony prywatność każdemu z właścicieli, a z drugiej dostęp do rozbudowanej infrastruktury wspólnej, do której przykładamy szczególną wagę. Plan umożliwia budowę 200 domów na 25 ha. Obecnie realizujemy pierwszy etap 84 domów na 9 ha, który planujemy zakończyć w III kwartale przyszłego roku. Przewidujemy jeszcze dwie fazy.

Pozostała część działki będzie wykorzystana do stworzenia wyjątkowej destynacji rekreacyjno-sportowej z zachowaniem walorów przyrodniczo-krajobrazowych i obszarów zielonych. Chcemy, żeby był to teren otwarty nie tylko dla mieszkańców osiedla, ale również lokalnej społeczności warszawskiej i wszystkich gości.

Jak wygląda sprzedaż? Kto kupuje domy?

Sprzedaliśmy już ponad 60 proc. domów z I etapu, co po dziewięciu miesiącach budowy oceniamy jako dobry wynik. 90 proc. transakcji to klienci gotówkowi, najczęściej pochodzący z Ursynowa i z Wilanowa. Ci nabywcy chcą podnieść jakość życia, pozostając w lokalizacji miejskiej, w której funkcjonują – gdzie dzieci chodzą do szkoły itd.

Jaka jest średnia cena?

Cena lokali mieszkalnych w naszym projekcie jest uzależniona od wielu czynników, m.in. położenia domu czy wielkości działki. Średnio kształtuje się na poziomie 15 tys. mkw. za mkw.

Jaki macie pomysł na dalszy rozwój na rynku mieszkaniowym?

Jesteśmy zainteresowani kolejnymi projektami w segmencie domów jednorodzinnych, na bardzo dobrze zlokalizowanych działkach. Mamy świadomość, że to są na tyle wyjątkowe projekty, że bardzo ciężko byłoby budować na nich skalę. Dlatego szukamy też możliwości w budownictwie wielorodzinnym, ale w segmencie o podwyższonym standardzie. Jesteśmy na etapie zaawansowanych rozmów w sprawie nabycia dwóch gruntów – w Łodzi i Gdańsku.

Poza tym widzimy możliwości konsolidacji rynku, chcemy rozmawiać z partnerami, z mniejszymi deweloperami, żeby wspólnie czy też przez przejęcia budować skalę działalności naszej grupy.

Jak generalnie ocenia pan sytuację w mieszkaniówce?

Bez wątpienia obserwujemy ogromny wzrost popytu napędzany m.in. „Bezpiecznym kredytem”, ale z punktu widzenia deweloperów koszt finansowania projektów jest ciągle bardzo wysoki, cały czas bardzo drogie są działki, dużo terenów jest poblokowanych przez takie a nie inne kształtowanie przestrzenne. Koszty budowy ustabilizowały się na wysokim poziomie po wzrostach z ostatnich lat. To powoduje, że deweloperzy muszą z większą dbałością myśleć o wprowadzaniu nowych projektów, co oczywiście ogranicza podaż i wpływa na wzrost cen. A to z kolei hamuje popyt, szczególnie w mniejszych miastach, gdzie koszty budowy są równie wysokie, co w aglomeracjach, a nie ma przestrzeni do podnoszenia cen.

Podsumowując, rynek jest perspektywiczny, ale trzeba szukać projektów w odpowiedniej lokalizacji i odpowiednio zarządzać kosztami realizacji.

Jakie są plany rozwoju na rynku magazynowym? Po pandemii nabrał on przyspieszenia, teraz jednak spowolnił.

Rynek przeżywa trudności, związane z wysokimi kosztami finansowania, a także dużymi różnicami w oczekiwaniu zwrotów przez deweloperów i inwestorów kupujących magazyny. Dla funduszy magazyny są drogie, stąd brak apetytu i mniej transakcji. Stabilizuje się też popyt najemców po gorących latach. Uważamy jednak, że to w średnim okresie doprowadzi do normalizacji rynku i mniejszej konkurencji, szczególnie na mikrorynkach.

W IV kwartale br. planujemy ruszyć z budową centrum logistycznego Good Point V w Łubnej, to nasz czwarty projekt magazynowy. Będzie to prawie 44 tys. mkw. powierzchni najmu, w tej chwili 80 proc. jest objęte umowami przednajmu na siedem i dziesięć lat. Jeden najemca jest z branży e-commerce, a drugi to producent kosmetyków – część wynajmowana przez niego będzie wymagała specyficznych, dodatkowych rozwiązań w obiekcie, m.in. chłodzenia.

Ponadto, przygotowujemy projekty w gminach Karczew i Żabia Wola. W sumie inwestycje w tych trzech lokalizacjach dają skalę 210 tys. mkw.

Jesteśmy na etapie uzyskiwania decyzji środowiskowych i mamy nadzieję, że w tym roku będziemy mogli ruszyć z pozyskiwaniem umów przednajmu. Interesują nas najemcy potrzebujący powierzchni czy to do składowania, czy to do lekkiej produkcji, co ważne: nastawieni na długoterminowe relacje. Długoterminowe umowy najmu będą atutem, gdy będziemy chcieli wychodzić z tych projektów za dwa, trzy lata.

A na co ma być zamieniony projekt biurowy?

W parku biurowym Bolero w ostatnich latach pobudowaliśmy już jeden budynek z segmentu life and science – Bolero 2, czyli zaawansowany budynek technologicznie, gdzie połowa powierzchni została przeznaczona na potrzeby testowania rozwiązań dla elektromobilności, a druga na potrzeby biurowe dużej firmy technologicznej z USA. Analizujemy możliwość postawienia kolejnego budynku, tj. Bolero 3, w tej samej formule. To segment atrakcyjniejszy od stricte biurowego, wymaga relacji z najemcą już od etapu projektowania, a umowy najmu zawierane na 10–20 lat są zarówno atrakcyjne dla funduszy inwestycyjnych, jak i zapewnią nam wyższe zwroty z realizacji projektu.

Marcin Malka odpowiada za realizację strategii inwestycyjnej Real Management oraz za operacyjne zarządzanie spółką od 2018 r. Ma 20-letnie doświadczenie na rynku nieruchomości zdobyte w międzynarodowych firmach deweloperskich i zarządzających aktywami. Przed dołączeniem do Real Management pracował m.in. w spółkach o profilu nieruchomościowym: Immobel Poland, Europolis Real Estate Asset Management, oraz konsultingowym: Accenture i Arthur Andersen.

Jest absolwentem Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie, członkiem Association of Chartered Certified Accountants (ACCA) oraz Urban Land Institute (ULI).

Real Management stoi na dwóch nogach: jest deweloperem mieszkaniowym i komercyjnym. Na tym pierwszym polu skupiliście się na zabudowie jednorodzinnej – w trakcie realizacji jest osiedle Neo Natolin w Warszawie. Skąd taka strategia?

Nasza firma powstała ponad 20 lat temu. Jako inwestor i deweloper realizowaliśmy oportunistyczne projekty we wszystkich segmentach rynku: budowaliśmy biura, parki handlowe, magazyny i osiedla mieszkaniowe. Nieruchomości komercyjne najczęściej trzymaliśmy we własnym portfelu. W 2019 r. postanowiliśmy skupić się na sektorze nieruchomości magazynowo-industrialnych oraz mieszkaniowym, a w 2021 r. zdecydowaliśmy się skoncentrować wyłącznie na działalności deweloperskiej. W efekcie przyjęcia tej strategii potroiliśmy skalę obecnie realizowanych projektów i pracujemy nad podobnym wzrostem w najbliższych trzech latach.

Pozostało 89% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Gdzie jest ziemia pod tanie domy
Nieruchomości
Domy powoli drożeją
Nieruchomości
Dom i kamienica dla flippera
Nieruchomości
Tani kredyt na mały dom
Materiał Promocyjny
Mała Księgowość: sprawdzone rozwiązanie dla małych i średnich przedsiębiorców
Nieruchomości mieszkaniowe
Deweloperzy dostali skrzydeł po decyzji RPP. Zarobią na wzroście cen mieszkań