Dom i kamienica dla flippera

Na rynku domów największym zainteresowaniem cieszą się nieduże, stosunkowo niedrogie w utrzymaniu budynki. Wielkie, kilkupiętrowe klocki budowane dla wielopokoleniowych rodzin mogą zalegać w ofercie miesiącami. Chyba że wypatrzy je inwestor.

Jak mówi Marcin Niemyjski, dyrektor oddziału Północ Nieruchomości Białystok, wielokondygnacyjne domy nierzadko wymagają pomysłu i kreatywnego podejścia. – Miałem w sprzedaży taki budynek. Na czterech kondygnacjach wyodrębniono 18 pokoi na wynajem – wspomina.

Dobra cena

Eliza Rudnicka-Wąsińska, dyrektor agencji Freedom Nieruchomości Magdalenka, zaznacza, że podaż wielopiętrowych, wielopokoleniowych domów systematycznie rośnie. – Nie sprawdziły się scenariusze budowy bardzo dużych domów z myślą o dzieciach i wnukach – wyjaśnia. – Młode pokolenie wybiera niezależność i mieszkanie bez rodziców i teściów, nawet za cenę niższego standardu życia.

Większość takich dużych domów pochodzi z lat 1985–2000. – Nie są to nowoczesne obiekty, więc ich cena może być atrakcyjna, nie uwzględniając działki, na której stoi budynek – wyjaśnia ekspertka Freedom Nieruchomości. – Taki dom na przedmieściach Warszawy można kupić za 3–4 tys. zł za mkw., co nie pokrywa kosztów wybudowania mkw. domu przez dewelopera.

Najbardziej atrakcyjne miejsca w okolicach Warszawy, jak mówi Eliza Rudnicka-Wąsińska, to te dobrze skomunikowane ze stolicą – blisko SKM, PKP czy autobusu, który szybko dotrze do stacji metra. Domy z takimi adresami kosztują średnio ok. 1 mln zł. – Flipperzy przerabiają budynki na minikawalerki o średnim metrażu ok. 25 mkw. – mówi. – Każda ma własny aneks kuchenny, łazienkę, podliczniki. Ponieważ plan zagospodarowania nie pozwala najczęściej na wydzielenie z takiego metrażu odrębnego lokalu, mieszkania te są przedmiotem najmów długoterminowych – tłumaczy. Pod Warszawą taką minikawalerkę wynajmiemy za 1,5–1,8 tys. zł (plus opłaty licznikowe).

Duże domy rzadziej działają jako hostele. Ekspertka Freedom podaje, że cena za miejsce w dwuosobowym pokoju to ok. 700 zł miesięcznie (od lokatora), a w czteroosobowym lub większym – 500–600 zł. W tej cenie są już zwykle opłaty licznikowe. – Takie hostele są zamieszkiwane przez uchodźców z Ukrainy, Białorusi, Gruzji, Indii – mówi Eliza Rudnicka-Wąsińska.

Według niej prowadzenie hostelu to „średnio opłacalna inwestycja”. Rachunki za media bywają bardzo wysokie. – A wynajem mikrokawalerek wielu inwestorów traktuje jako dodatkową emeryturę i zabezpieczenie na starość, licząc się z tym, że nie będą to samodzielne mieszkania, które można będzie pojedynczo odsprzedawać – opowiada.

Udane projekty

We Wrocławiu, jak mówi Marlena Joks, starszy analityk WGN, dla flipperów dużym domem jest cała kamienica. – Wrocław to specyficzne miasto. Stare budynki są położone w interesujących dla inwestorów miejscach. To rejony preferowane przez studentów i osoby pracujące w centrum – wyjaśnia.

Ekspertka wspomina, że kiedyś flipperzy skupiali się na dużych, ponad 130-metrowych mieszkaniach w kamienicach, teraz są zainteresowani całymi budynkami. Każdego roku sprzedaje się ich kilka. Ceny kamienic wahają się od 2,5 mln do kilkunastu mln zł, w zależności od skali remontu.

– Poszczególne mieszkania w kamienicy flipperzy dzielą na mniejsze – zwykle kawalerki z aneksem kuchennym i łazienką. Rzadziej na lokale dwupokojowe – mówi ekspertka WGN.

Czynsz za wynajem takiego mieszkanka waha się od 1,2 tys. zł na obrzeżach do 1,7 tys. zł w centrum Wrocławia. Do tego dochodzą opłaty za media. Marlena Joks podkreśla, że we Wrocławiu jest kilka udanych inwestycji tego typu – np. w rejonie Przedmieścia Oławskiego.

Na rynku domów zainteresowanie flipperów – ze względu na bliskość wrocławskich uczelni – mogą budzić np. stare wille. – W ofercie sprzedaży pojawiają się one jednak tak rzadko, że są przedmiotem zainteresowania głównie klientów szukających dużego domu na własny użytek – zauważa ekspertka.

W Krakowie, jak mówi Krzysztof Kabaj, członek zarządu Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), ceny dużych domów zaczynają się od 2 mln zł. Na kamienicę w centrum miasta trzeba mieć kilkanaście mln zł.

Krzysztof Kabaj uważa, że duże domy to jeden „z najcięższych tematów pod flipping”. – Zainteresowanie inwestorów jest niewielkie. W perspektywie czasu, gdy na rynku będzie mało mieszkań nadających się na flippy, może się to jednak zmienić – zaznacza ekspert PFRN.

Zdecydowanie większym zainteresowaniem flipperów, podobnie jak we Wrocławiu, cieszą się całe kamienice. – Często mają wyodrębnione lokale lub przynajmniej udział ze wskazaniem – wyjaśnia.

Taki udział oznacza, jak tłumaczy Krzysztof Kabaj, że lokal mieszkalny nie jest prawnie wyodrębniony – stanowi część wspólną całej nieruchomości. – Wspólnota zawarła pomiędzy sobą umowę, wskazując, że na taki i taki udział Jana Kowalskiego przypada, dajmy na to, mieszkanie na I piętrze oznaczone przez wspólnotę numerem 4. W księdze wskazany jest udział 15/100 przypadający na określoną osobę, ale odnoszący się do całości nieruchomości. Nie ma zaś informacji o wyodrębnionym lokalu nr 4, którego własność przypadałaby Janowi Kowalskiemu – wyjaśnia.

Zdaniem Krzysztofa Kabaja z domami jest ten kłopot, że większość osób chcących mieszkać w takich budynkach oczekuje, że remont odbędzie się zgodnie z ich potrzebami.

– Dlatego sprzedaż domu z flippingu może się okazać problematyczna. W przypadku kamienic po flippingu zainteresowaniem cieszą się znajdujące w nich lokale, zdecydowanie rzadziej cały budynek – mówi ekspert PFRN.

Dodaje, że duży budynek to inwestycja dla flippera z dużym kapitałem. – W końcowym rozrachunku może się okazać, że zysk z inwestycji będzie większy niż z mieszkania – zaznacza. – Najem krótkoterminowy nie cieszy się już takim zainteresowaniem jak kiedyś. Korzystniejszą inwestycją będzie wyodrębnienie lokali, nawet niewielkich, wyremontowanie i sprzedaż nieruchomości z zyskiem. Niewielką, urządzoną w dobrym standardzie kawalerkę w centrum Krakowa wynajmiemy za co najmniej 2 tys. zł.

Wyższy standard

Marcin Drogomirecki, ekspert portali Morizon i Gratka, ocenia, że skala flippingu na rynku domów jest wielokrotnie mniejsza niż na rynku mieszkań. – Ze względu na podaż i popyt dom w okazyjnej cenie jest trudniej i kupić, i sprzedać – wyjaśnia. – W grę wchodzi zupełnie inny budżet na inwestycje – oczywiście, jeśli mówimy o domach w obrębie dużych miast lub blisko nich. Są one zdecydowanie droższe niż najczęściej flippowane mieszkania z segmentu popularnego (głównie kawalerki i lokale dwupokojowe).

Drogomirecki przypomina, że flipping wiąże się zwykle z remontem – czasem gruntownym – w celu podniesienia standardu czy walorów wizualnych lokalu.

– Remont i urządzenie domów, szczególnie tych tańszych, a więc w gorszym stanie, wymagają znacznych nakładów – podkreśla Drogomirecki. – Flippy mieszkaniowe można traktować jako dobra „szybko zbywalne”. W przypadku domów takie określenie byłoby nadużyciem. Zakupy budynków w celu ich wyremontowania, wydzielenia odrębnych lokali i ich późniejszej sprzedaży w mojej ocenie to inwestycje, które nie do końca wpisują się w definicję flippingu, czyli szybką odsprzedaż nieruchomości z zyskiem – mówi.