Tą transakcją rynek żył od miesięcy – wreszcie została ona sfinalizowana. Za 565 mln euro, czyli 2,4 mld zł, kupiliście 5,32 tys. wynajętych lokali od platformy Resi 4 Rent. Na koniec marca Vantage Rent miało w portfelu 3,7 tys. lokali i 1,15 tys. w budowie, zatem cel, jak dotąd nieosiągnięty przez żadnego gracza, czyli portfel 10 tys. – jest w zasięgu w przyszłym roku. Co dalej?
Kiedy TAG Immobilien przejął Vantage’a w 2019 r., by rozwijać rynek PRS w Polsce, poziom 10 tys. lokali był komunikowany jako pośredni cel w drodze do posiadania co najmniej 20 tys. mieszkań. Dzięki transakcji z Resi 4 Rent i kontynuowaniu własnych projektów, przekroczymy 10 tys. lokali w przyszłym roku. Mamy grunty umożliwiające budowę kolejnych ok. 5 tys. mieszkań. Projekty te znajdują się na różnych etapach przygotowania i planujemy rozwijać je w ciągu najbliższych trzech lat. W rezultacie, do 2029 r., dzięki przejęciu i organicznemu wzrostowi, nasz portfel powinien przekroczyć 15 tys. lokali.
Czytaj więcej
Deweloper będzie mieć do dyspozycji 310 mln zł tylko ze sprzedaży mieszkań przez platformę Resi 4 Rent. Pod młotek idą też dwa kolejne biurowce. Ec...
Dzięki transakcji weszliście do Warszawy i Krakowa, jednocześnie 4 tys. lokali, czyli 40 proc. portfela – licząc też mieszkania w budowie – to Wrocław. Trudno się dziwić, bo to matecznik Vantage’a. Będzie większa równowaga?
Oczywiście. Chcemy znacząco zwiększać obecność w Warszawie. To jeden z naszych głównych celów strategicznych. W banku ziemi, o którym wspominałem, blisko 70 proc. działek znajduje się właśnie w Warszawie. To pokazuje, jak istotnie będzie rosła skala naszej działalności na tym rynku. Od R4R przejęliśmy ponad 1,7 tys. lokali, jeżeli dodamy do tego ok. 3,5 tys. mieszkań, które planujemy zrealizować w ramach własnych projektów, przekroczymy w Warszawie poziom 5 tys. i ten rynek stanie się dominującym w naszym portfelu.
Wrocław nie znajduje się obecnie na szczycie listy naszych priorytetów, bo osiągnęliśmy tam już znaczącą skalę. Nie oznacza to jednak, że rezygnujemy z dalszego wzrostu. Po prostu tempo będzie tam mniejsze niż w Warszawie, Krakowie i Trójmieście, które traktujemy jako kluczowe kierunki ekspansji.
PRS to nie tylko budynki, ale może nawet przede wszystkim działalność operacyjna. Co zmieni się po transakcji z punktu widzenia najemcy lokali z puli R4R?
Formalnie nie przejęliśmy samych budynków, lecz spółki będące ich właścicielami. Oznacza to, że z punktu widzenia administracyjnego i prawnego dla najemców nie zachodzi żadna istotna zmiana. Zmienił się jedynie właściciel spółek posiadających nieruchomości. Wszystkie zawarte umowy nadal obowiązują i będą wykonywane zgodnie z warunkami uzgodnionymi z najemcami.
Uzgodniliśmy z R4R okres przejściowy, w ramach którego będziemy etapami przejmować operacyjne zarządzanie portfelem. Otrzymali już o tym informację wszyscy najemcy posiadający aktywne umowy. Proces ten zakończy się w połowie sierpnia. Od tego momentu Vantage przejmie pełną odpowiedzialność za działalność operacyjną budynków objętych transakcją.
W drugiej połowie sierpnia rozpoczniemy wdrażanie w tym portfelu standardów funkcjonowania stosowanych już w naszych pozostałych obiektach. Oczywiście nie można wykluczyć pewnych zmian organizacyjnych czy operacyjnych, jednak zakładamy, że będą one przede wszystkim korzystne dla najemców i przełożą się na jeszcze wyższą jakość oferowanych usług.
Za chwilę będziecie mieć 10 tys. działających mieszkań, a potem 20 tys. Jaki potencjał daje polski rynek, jaka jest jego głębokość? Sam TAG Immobilien ma w Niemczech 84 tys. lokali. W Polsce mamy 38 mln obywateli, populacja Niemiec to 84 mln i tam PRS funkcjonuje nie tylko w największych miastach. Czy w Polsce potencjał tkwi tylko w aglomeracjach, czy mniejsze miasta też mają potencjał?
W Polsce rynek najmu wygląda nieco inaczej i opiera się dziś na innych przesłankach. W Niemczech ponad połowa mieszkań jest wynajmowana, a w dużych miastach odsetek ten sięga nawet 80 proc. Najem stanowi tam podstawowy sposób zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. To właśnie dlatego obserwujemy tak dużą skalę działalności, rozbudowane portfele poszczególnych podmiotów oraz ich obecność nie tylko w największych miastach, lecz także w ośrodkach średnich i małych. Nawet w niewielkich miejscowościach tego typu podmioty funkcjonują na szeroką skalę.
W Polsce rynek najmu istnieje od wielu lat, jednak jego profesjonalny, instytucjonalny segment zaczął rozwijać się dopiero ok. 2019 r. Oczywiście prywatni właściciele wynajmowali mieszkania od zawsze. Szacuje się, że cały rynek obejmuje około 1,2 mln mieszkań, choć ze względu na jego specyfikę nie da się go dokładnie policzyć. Około połowa tego zasobu, czyli mniej więcej 600 tys. mieszkań, znajduje się w dużych miastach.
Podmioty takie jak nasz, zarządzające dużymi portfelami mieszkań, koncentrują swoją działalność przede wszystkim w największych ośrodkach miejskich. To właśnie tam znajduje się największa grupa potencjalnych najemców i największy popyt na tego typu ofertę. Dziś większość naszych klientów stanowią młodzi ludzie. Są to osoby, które albo właśnie kończą studia i rozpoczynają karierę zawodową, albo przeprowadzają się z mniejszych miejscowości do większych miast. Bardzo dużą grupę naszych najemców stanowią również obcokrajowcy – w zasadzie niemal połowę wszystkich klientów. Naturalnym kierunkiem migracji tych osób są duże miasta, dlatego to właśnie tam poszukują mieszkań. Staramy się więc zapewniać odpowiednią podaż tego typu produktu i sądzę, że przez najbliższe lata sytuacja ta nie ulegnie znaczącej zmianie.
W Polsce wciąż bardzo silna jest kultura własności, szczególnie w odniesieniu do mieszkań. Wynika to nie tylko z przywiązania do posiadania nieruchomości, ale także z potrzeby bezpieczeństwa. Dodatkowo wiele osób traktuje mieszkanie jako formę lokaty kapitału. Dlatego nie sądzę, aby to podejście zmieniło się w krótkim czasie. Jednocześnie coraz bardziej dynamiczny styl życia i pracy sprawia, że ludzie są mniej przywiązani do jednego miejsca zatrudnienia. Częstsze zmiany pracy oraz większa mobilność zawodowa powodują, że zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem systematycznie rośnie.
Nie sądzę jednak, aby polski rynek najmu osiągnął skalę porównywalną z niemieckim w relacji do całego zasobu mieszkaniowego. Niemcy są pod tym względem wyjątkiem nie tylko na tle Polski, ale również całej Europy, znacząco odbiegając od średnich europejskich.
Podsumowując, obecnie nie planujemy rozwoju działalności w mniejszych miastach. Zarządzanie portfelem mieszkań wymaga osiągnięcia odpowiedniej skali, która pozwala prowadzić działalność w sposób efektywny operacyjnie i uzasadniony ekonomicznie. W przypadku mniejszych ośrodków może to być trudniejsze do osiągnięcia, choć nie wykluczamy takiego kierunku rozwoju w przyszłości.
Czytaj więcej
Europejski potentat najmu instytucjonalnego sukcesywnie sprzedaje część lokali z portfela. W Polsce ma to znaczące przełożenie na wyniki z najmu.
Jak, pana zdaniem, rynek PRS w Polsce będzie się rozwijał? W ciągu ok. dekady powstał zasób ok. 30 tys. mieszkań. Najszybciej rozwijają się ci, którzy weszli w sojusz czy też kupili spółkę deweloperską. Mniejszym graczom, kupującym pojedyncze projekty od deweloperów, trudniej się rozpędzić.
Budowanie portfela mieszkań to proces rozłożony na wiele lat, wymagający dużej cierpliwości i determinacji. My rozpoczęliśmy rozwój w 2019 r., kiedy przejął nas TAG Immobilien i zbudowaliśmy organicznie portfel liczący ponad 3,7 tys. lokali. Jak widać, nie jest to tempo, które można uznać za szczególnie szybkie. Po drodze musieliśmy również zmierzyć się z kryzysem na rynkach finansowych, który dodatkowo spowolnił tempo wzrostu. Niezależnie od tego każdy inwestor, który chce zbudować podobny portfel, musi wykazać się dużą cierpliwością i odpowiednio podejść do kalkulacji efektywności oraz oczekiwanej stopy zwrotu. Sytuacja wygląda bowiem inaczej, gdy przejmuje się już działający portfel nieruchomości, który od razu generuje przychody, a inaczej, gdy buduje się go od podstaw. W tym drugim przypadku przez co najmniej dwa lata, a często dłużej, należy liczyć się wyłącznie z ujemnymi przepływami pieniężnymi, zanim budynki zostaną ukończone i rozpoczną działalność operacyjną.
Warto również podkreślić, że współpraca z deweloperem lub posiadanie dewelopera w ramach jednej grupy kapitałowej – tak jak ma to miejsce w naszym przypadku – znacząco ułatwia rozwój organiczny. Przekłada się to między innymi na lepszy dostęp do gruntów oraz większą elastyczność w realizacji nowych projektów. Ponieważ TAG kontroluje jeszcze Robyga, w wielu przypadkach mamy możliwość nabywania dużych działek, które następnie możemy częściowo przeznaczać pod PRS, a częściowo pod projekty na sprzedaż. Istotnym elementem jest również marża deweloperska, która pozostaje w grupie kapitałowej i dzięki temu dodatkowo wspiera efektywność ekonomiczną projektu.
Jeżeli spojrzymy na to, co wydarzyło się na rynku w ostatnich latach, widzimy systematyczny wzrost cen mieszkań. W niektórych okresach dynamika tych wzrostów była wręcz bardzo wysoka. Sytuacja na rynku najmu wygląda jednak nieco inaczej. Owszem, obserwowaliśmy znaczący wzrost czynszów w latach 2021–2022, jednak po tym okresie nastąpiła krótka korekta, a następnie rynek wszedł w fazę stabilizacji. Obecnie stawki czynszowe utrzymują się na relatywnie podobnym poziomie. To z kolei sprawia, że coraz trudniej jest nabywać projekty od deweloperów na warunkach, które zapewniają satysfakcjonującą rentowność. Deweloperzy mogą bowiem sprzedawać mieszkania po coraz wyższych cenach, korzystając z rosnących wartości nieruchomości, podczas gdy przychody z najmu nie rosną już w podobnym tempie. W efekcie coraz trudniej zbudować model ekonomiczny, który przy obecnych cenach zakupu generowałby oczekiwane stopy zwrotu i spełniał wymagania inwestorów. Dlatego współpraca z deweloperem lub funkcjonowanie w ramach grupy posiadającej własne kompetencje deweloperskie daje istotną przewagę konkurencyjną i pozwala skuteczniej realizować strategię dalszego wzrostu portfela mieszkań.
