Studenci czy najem wysokiego ryzyka

Aby uniknąć potencjalnych nieprzyjemności i niedomówień w zakresie tego, kto powinien ponosić odpowiedzialność w określonych przypadkach, warto zabezpieczyć się odpowiednio skonstruowaną umową najmu. Pojawia się tu szereg pytań – kto powinien taką umowę zawrzeć: student, a może jego rodzic? Jakie zapisy powinny być zawarte w umowie, aby nie było nieporozumień i spór nie musiał zakończyć się w sądzie?

Z kim podpisać umowę najmu - student czy rodzic

W przypadku umów ze studentami powstaje jeszcze pytanie, z kim taka umowa powinna być zawarta. Czy będzie to student faktycznie zamieszkujący lokal, czy może lepiej jego rodzic, który z założenia jest wypłacalny i co do zasady solidny.

- Stroną umowy może być zarówno student jak i jego rodzic, który będzie płacił czynsz. Tutaj wynajmujący jest zabezpieczony, jeśli chodzi o płatność czynszu, dlatego, że może go domagać się zapłaty zarówno od studenta jak i od jego rodzica – sugeruje adwokatka Anna Niecikowska.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Jak legalnie wejść do swego mieszkania wynajętego komu innemu

Jednym z najczęstszych sporów między właścicielem a najemcą jest prawo wejścia właściciela do lokalu pod nieobecność najemców. Lokatorzy mają prawo do prywatności, a właściciel do swojego lokalu.

Umowa może być zawarta  ze studentem. Jednakże dla zabezpieczenia wynajmującego zalecane jest, aby np. rodzic takiego najemcy był tzw. poręczycielem, czyli gwarantem tego, że czynsz zostanie zapłacony wynajmującemu, w przypadku, gdyby najemca nie zapłacił go w terminie. Wówczas wynajmujący może dochodzić zapłaty czynszu w przypadku zaległości najemcy także od poręczyciela.

- Z mojego doświadczenia, jako prawnika wspierającego wynajmującego wiem, że to poręczenie rodzica działa także psychologicznie na wynajmujących studentów i jest bardzo skuteczne. Perspektywa, że o zaległości w płatnościach czynszu dowiedzą się rodzice bywa dużo bardziej motywująca i co za tym idzie skuteczniejsza niż egzekucja komornicza i zaległy czynsz pojawia się bardzo szybko na rachunku wynajmującego – opowiada mecenas Niecikowska. 

Umowa w formie pisemnej i podpisy wszystkich najemców

Umowa najmu mieszkania powinna być zawarta na sto procent w formie pisemnej. Należy w niej precyzyjnie opisać mieszkanie, które będzie przedmiotem najmu z podaniem jego dokładnego adresu oraz wskazać dane identyfikujące wynajmującego i najemcę, w tym ich numery PESEL.

Mecenas Łukasz Kupski, adwokat, partner w Kancelarii Świostek Kupski sugeruje, aby w przypadku, gdy w lokalu miałoby zamieszkiwać, np. trzech studentów, aby umowa była podpisana z każdym z nich, mimo że już z samych przepisów prawa wynika, że za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie.

- W przypadku, bowiem lokatorów, którzy nie są ze sobą spokrewnieni, ustalanie, kto i w jakim okresie stale zamieszkiwał w lokalu, może być problematyczne. Jeżeli mieszkanie wynajmujemy studentom, to zazwyczaj oni są stronami umowy najmu i w praktyce rzadko spotyka się, aby umowy były zawierane z ich rodzicami, choć nie jest to niemożliwe – uważa prawnik.

W przypadku wynajmu lokalu grupie młodych osób właściciel mieszkania może czuć się bezpieczniej, nawiązując umowę najmu z rodzicami przyszłych lokatorów. W takim wypadku koniecznie należy zadbać, aby w umowie znalazł się zapis mówiący o tym, kto będzie mieszkał w mieszkaniu. W przypadku, gdy rodzic miałby być stroną umowy najmu, a jego dorosłe dziecko (student) miałoby w nim mieszkać, wymagane jest uzyskanie zgody właściciela.

- Zgodnie z art. 6882 k.c. bez zgody wynajmującego, najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć – przypomina mecenas Kupski. - Wynajęcie przez rodzica mieszkania dla studiującego dziecka jest niczym innym jak oddaniem lokalu lub jego części przez najemcę (rodzica) do bezpłatnego używania osobie trzeciej (studentowi).

Polisa ubezpieczeniowa, jako uzupełnienie kaucji przy najmie

Jak opowiada mecenas Anna Niecikowska z praktyki prawniczej wynika, że najczęściej nieporozumienia między wynajmującym a najemcami dotyczą jednak nawet nie płatności, co stopnia zużycia lokalu przez najemcę oraz stanu, w jakim ma on zostać zwrócony wynajmującemu po ustaniu obowiązywania umowy najmu.

- Tutaj nie do przecenienia jest dobrze spisany protokół zdawczo-odbiorczy i to zarówno na etapie oddawania lokalu najemcy, jak i na etapie odbioru takiego lokalu po ustaniu obowiązywania umowy najmu. Jest to jedyny dokument, który co do zasady jest podpisany przez obie strony, obrazujący, w jakim stanie został lokal przekazany drugiej stronie – zawraca uwagę prawniczka.

Jednocześnie zaleca, aby przy spisywaniu wykazać z dużą dokładnością, szczegółowością wyposażenie, które jest istotne dla wynajmującego, bo np. przedstawiają dużą wartość majątkową, sentymentalną, albo są po prostu nowe. Wszystko to warto szczegółowo opisać w protokole, który co do zasady jest podpisywany przez obie strony umowy najmu.

Standardem przy umowach najmu jest określenie wysokości kaucji, którą najemcy wpłacają właścicielowi mieszkania na zabezpieczenie ewentualnych zniszczeń. Jej wysokość bywa różna. Zazwyczaj stanowi wielokrotność czynszu płaconego przez najemców, a jej wysokość ustalana jest w przedziale od jednokrotności do trzykrotności czynszu najmu.

- Wysoka kaucja jest bardzo często przeszkodą dla studentów, których nie stać na to, aby oprócz opłat związanych z najmem wyłożyć nawet kilkukrotność czynszu i przekazać ją właścicielowi mieszkania.  Stąd w przypadku wynajmu mieszkań studentom najlepszym rozwiązaniem jest połączenie niższej, nawet symbolicznej kaucji z ubezpieczeniem mieszkania – uważa mecenas Łukasz Kupski.

Ubezpieczyciel ze standardowej polisy nie wypłaci odszkodowania w przypadku zniszczenia ścian, podrapania mebli, czy porysowania podłogi. Warto więc dodatkowo zadbać o to, aby w umowie znalazł się zapis zobowiązujący najemcę do wykupienia polisy odpowiedzialności cywilnej osób fizycznych w życiu prywatnym i utrzymywania ją przez cały okres najmu. Zakres ubezpieczenia powinien również obejmować odpowiedzialność cywilną najemcy za szkody powstałe w mieniu znajdującym się w wynajmowanym mieszkaniu na określoną przez strony minimalną sumę ubezpieczenia. Nie będzie to stanowiło nadmiernego obciążenia budżetu studentów, a właścicielowi nieruchomości pozwoli lepiej zabezpieczyć swój majątek przed poważniejszymi zniszczeniami.