Tak uznał Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z 11 grudnia 2015 r. (sygn. akt I ACa 700/15).
Sprawa dotyczyła trojga współwłaścicieli lokalu mieszkalnego na parterze budynku wielorodzinnego. Zamierzali otworzyć w nim kancelarię prawną. W tym celu chcieli podzielić lokal na dwa odrębne lokale, wystąpić o zmianę sposobu korzystania z mieszkalnego na użytkowy, a także wykonać przebudowę części wspólnej nieruchomości poprzez wykonanie oddzielnego wejścia do nowo powstałych lokali (drzwi w miejscu istniejącego okna) oraz budowę schodów zewnętrznych. Na wszystko uzyskali zgodę wspólnoty mieszkaniowej. Uchwała wspólnoty w tej sprawie zawierała jednak zastrzeżenie, że prace mają być wykonane w oparciu o projekt budowlany uzgodniony z zarządem wspólnoty, zgodnie z warunkami technicznymi i sztuką budowlaną, po uzyskaniu wszelkich niezbędnych uzgodnień i pozwoleń przewidzianych prawem budowlanym.
Zgodnie z zamówionym u architekta projektem budowlanym schody zewnętrzne miały być prostopadłe do ściany budynku (czyli części wspólnej nieruchomości), bez zadaszenia, lecz z wnęką o głębokości 150 cm.
Nic nie uzgodnili
O tym, że współwłaściciele lokalu wystąpili o pozwolenie na budowę, zarząd wspólnoty dowiedział się dopiero z akt postępowania w sprawie o wydanie pozwolenia. Wtedy też zapoznał się z dokumentacją projektową przebudowy. Dlatego poinformował urząd miasta, że nie została ona z zarządem uzgodniona. Mimo to prezydent miasta zatwierdził projekt i udzielił pozwolenia na budowę. Decyzję uchylił wojewoda wskazując, że nie został spełniony wymóg uzgodnienia projektu z zarządem wspólnoty, więc nie jest wyjaśniona kwestia prawa inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
W międzyczasie wspólnota podjęła uchwałę – w trybie indywidualnego zbierania głosów – o cofnięciu zgody na wykonanie otworu drzwiowego i dobudowanie schodów zewnętrznych. Zmianę stanowiska uzasadniono w uchwale tym, że właściciel lokalu naruszył istotne postanowienie wydanej uprzednio zgody, gdyż wystąpił o pozwolenie na budowę bez przedstawienia zarządowi wspólnoty projektu do zatwierdzenia.
Współwłaściciele uznali, że uchwała jest próbą wzruszenia ich praw nabytych i zaskarżyli ją do sądu. Jak napisali w pozwie, przyczyna cofnięcia zgody podana przez wspólnotę nie jest rzeczywista, a poza tym narusza ich interesy w zestawieniu z innymi lokatorami oraz zasady współżycia społecznego.
Wspólnota argumentowała z kolei, że cofnięcie uprzednio wyrażonej zgody jest możliwe, jeśli uzasadniają to nowe okoliczności faktyczne i prawne zaistniałe między udzieleniem a cofnięciem zgody. Taką okolicznością był brak uzgodnienia projektu z zarządem wspólnoty. Podkreśliła, że budynek położony jest w sąsiedztwie zabytkowego kościoła i schody powinny nawiązywać do zabytkowej architektury, natomiast projekt zamówiony przez powodów przewidywał budowę schodów nowoczesnych. Poza tym wspólnocie zależało na tym, by schody były zadaszone, gdyż obawiała się ona odpowiedzialności za ewentualne urazy osób korzystających z tych schodów (sople i spadający z dachu śnieg). Wspólnota stwierdziła, że powodowie mogą prowadzić działalność usługową z użyciem istniejącej klatki schodowej.
Ochrona praw nabytych ważniejsza
Prawne uwarunkowania prowadzenia e‑sklepu w 2022 roku
Sąd Okręgowy w Olsztynie nie zgodził się z powodami, że robili wszystko, by projekt uzgodnić z zarządem wspólnoty i że ostateczne milczenie zarządu mieli prawo potraktować jako akceptację projektu. Wymiana korespondencji między stronami wskazywała, że żadnych uzgodnień nie było.
Jednak powództwo zostało uwzględnione i uchwała o cofnięciu zgody uchylona.
– Uchwały wspólnot mieszkaniowych, będące podstawą nabycia przez członka wspólnoty konkretnych praw, nie mogą być dowolnie zmieniane ani uchylane, gdyż jest to niezgodne z zasadą ochrony praw nabytych – wyjaśnił sąd. Wskazał, że uchwały od chwili ich podjęcia wiążą wszystkich właścicieli lokali i są natychmiast wykonalne. Członkowie pozwanej Wspólnoty, mając pełną świadomość treści uchwały wyrażającej zgodę (także w zakresie planowanych robót) dobrowolnie zagłosowali za przyjęciem takiej uchwały.
W ocenie sądu nie doszło w tej sprawie do żadnych nowych okoliczności, a tylko do niespełnienia przez powodów wymogu uzgodnienia projektu. To jednak nie powinno być przyczyną cofnięcia danego uprawnienia, a tylko przejściową przeszkodą w jego realizacji. Sąd zauważył też, że w budynku znajdują się już lokale użytkowe, do których zostały wybudowane schody zewnętrzne. Uchwała o cofnięciu powodom zgody na budowę podobnych schodów skutkuje nierównym traktowaniem członków wspólnoty. – Narusza więc uzasadniony interes powodów, oceniany także w świetle zasad współżycia społecznego – podkreślił sąd.
Na wypadek, gdyby wspólnota nie chciała uzgadniać projektu przebudowy, sąd wskazał, że powodom będzie przysługiwało roszczenie o zobowiązanie wspólnoty do złożenia oświadczenia woli o akceptacji projektu.
Przeszkody da się usunąć
Wyrok w całości zaskarżyła pozwana wspólnota. Zarzucała, że sąd zbyt wąsko przyjął, że możliwość zmiany uchwały wspólnoty mieszkaniowej przyznającej prawa członkowi istnieje jedynie w przypadku, gdy członek ten uzyskał prawa bezpodstawnie. Nie zgodziła się również, że w sprawie nie zaistniały żadne nowe okoliczności, które uzasadniałyby cofnięcie zgody. Taką okolicznością było rozpoczęcie procesu inwestycyjnego bez wymaganego uzgodnienia projektu z zarządem wspólnoty i złożenie w postępowaniu administracyjnym oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, choć w rzeczywistości powodowie takiego prawa nie mieli.
Sąd apelacyjny zajął jednak takie samo stanowisko jak sąd I instancji.
– Brak uzgodnienia projektu budowlanego stanowi przeszkodę o charakterze przejściowym, możliwą do usunięcia, a przewidziany w uchwale zapis, że prace zostaną wykonane w oparciu o projekt budowlany uzgodniony z zarządem, zapewnia wspólnocie należytą ochronę jej interesów. Dzięki niemu wspólnota może w istocie zadecydować o wyglądzie schodów prowadzących do lokalu powodów i ich należytym zabezpieczeniu w postaci odpowiedniego zadaszenia. Powodowie chcąc doprowadzić do uzyskania pozwolenia na budowę siłą rzeczy będą musieli uzgodnić projekt z zarządem wspólnoty – wyjaśnił sąd apelacyjny oddalając apelację wspólnoty.
Wyrok jest prawomocny.
