To sedno najnowszego orzeczenia Sądu Najwyższego.
Sąsiedzi i bodaj krewni jeszcze w 1993 r. otrzymali w darowiźnie działkę z domem, którą darczyńca podzielił na dwie, tak że granica biegła wzdłuż ściany, ale wtedy ustalono, że W., właściciel części budynku, będzie miał drogę dojścia po drugiej działce należącej do A. i J.M.
Po śmierci darczyńców M. zwrócili się do W. o usunięcie schodów i ogrodzenia na ich działce. Sprawa trafiła do sądu, który upoważnił ich do usunięcia tych urządzeń, co uczynili, a kolejnym wyrokiem nakazał W. ograniczenie jego aktywności na działce sąsiadów do korzystania z istniejącej drogi koniecznej. W tej sytuacji W. wystąpił o rozszerzenie dotychczasowego pasa dojścia do budynku do 1,40 m od ocieplenia ściany budynku aż do jego końca.
Budynek mieszkalny został wyposażony w schody i ganek oraz ogrodzenie, poszerzenie służebności jest zatem niezbędne – uzasadniał wniosek.
Z kolei M. argumentowali, że W. ma możliwość dostać się do budynku po swojej nieruchomości, korzystając z dodatkowych drzwi w innej ścianie, chodzi mu więc tylko o ułatwienie.
Czytaj więcej
Do nabycia służebności drogi koniecznej przez zasiedzenie nie jest konieczne, aby jej wytyczenia dokonali sami wnioskodawcy.
Sądy Rejonowy, a następnie Okręgowy w Nowym Sączu uznały, że wniosek jest bezzasadny, gdyż wykracza poza dopuszczalne granice ingerencji w cudze prawo własności. W. nie dał za wygraną i odwołał się do Sądu Najwyższego, powołując się na art. 145 § 1 kodeksu cywilnego, że jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, jej właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej drogi koniecznej.
– Owszem, ma takie prawo, ale aby żądanie było zasadne, musi spełniać dodatkowe przesłanki ustanowienia służebności. Nie wystarczy odwołanie się, jak to czyni skarżący, do zwiększenia użyteczności nieruchomości, ale też celowość oraz konieczność służebności. Trzecią przesłanką ustanowienia jest brak szczególnej uciążliwości dla obciążonego – wskazał w uzasadnieniu sędzia SN Marian Kocon.
– Uciążliwości majątkowe mogą być z reguły skompensowane wynagrodzeniem, ale kiedy wykonywanie służebności dotyka sfery osobistej właściciela nieruchomości obciążonej, to jest to intensywniejsza okoliczność sprzeciwiająca się ustanowieniu służebności. Istotne jest też to, że ta działka pełni już funkcję nieruchomości służebnej względem działki wnioskodawcy i obie wywodzą się z jednej podzielonej przez poprzednich właścicieli, kiedy już raz ustalono dostęp do budynku.
Sprawdzona, pogłębiona i kompleksowa wiedza dla MŚP
– Jeśli sąsiadów, ich nieruchomości wiąże już wcześniej ustalona np. umową służebność, to winni szczególne wnikliwie badać, czy ów stan warto naruszać, aby nie wywoływać konfliktów sąsiedzkich, w których kwestie osobiste bywają zresztą ważniejsze niż majątkowe. Ideałem byłoby doprowadzenie do ugody, choćby sądowej, ale nie zawsze jest to możliwe – komentuje Tomasz Długozima, radca prawny, Kancelaria Gajewski Trawczyńska i Wspólnicy.
Sygnatura akt: III CSKP 73/21
