- W przypadku zakupu mieszania lub domu na własne potrzeby zawsze należy wziąć pod uwagę takie ryzyka jak możliwość wzrostu oprocentowania, a co za tym idzie – rat kredytu, zmianę sytuacji życiowej czy spadki cen nieruchomości  – mówi Tomasz Chróstny, prezes UOKiK.  -   Biorąc kredyt hipoteczny, należy zwrócić uwagę także na to w jaki sposób bank zmieni oprocentowanie w przypadku zmiany stóp procentowych, ile wynosi wkład własny, jaka jest marża kredytu i warunki wcześniejszej spłaty – dodaje prezes UOKiK.

"Policz i nie przelicz się" to hasło kampanii społecznej, w której UOKiK doradza przyszłym kredytobiorcom.

Czego potrzebujesz, co spłacisz

Jak wskazuje UOKiK, przed podjęciem decyzji o zaciągnięciu kredytu, trzeba sobie odpowiedzieć pytanie jakiego mieszkania potrzebujemy teraz, a jakiego będziemy potrzebować za 5 lub 10 lat.  Kredyt zwiąże nas z bankiem nawet na kilkadziesiąt lat, a w tym czasie mogą wystąpić istotne wahania  stóp procentowych, a także wzrosty lub spadki cen nieruchomości lub wahania ich wartości. Może też dojść do takich zmian na rynku pracy, które wpłyną na wysokość naszych dochodów i realne możliwości spłaty rat kredytowych.

- Związanie z bankiem na wiele lat – w przypadku spadku cen nieruchomości i jednoczesnym wzroście rat kredytu – może utrudnić nam w przyszłości sprzedaż mieszkania lub uwolnienie się od kredytu - podkreśla UOKiK.

Obecnie ceny mieszkań rosną jak nigdy dotąd. Wpływa na to wiele czynników m.in. duże zainteresowanie zakupem mieszkań w celach inwestycyjnych, co ma miejsce zwłaszcza przy rosnącej inflacji, ale także wzrost kosztów wykonawców oraz materiałów budowlanych, wzrost cen działek budowlanych, wejście na rynek mieszkaniowy dużych podmiotów kupujących mieszkania w celach inwestycyjnych i spekulacyjnych.

- Należy jednak pamiętać, że taka sytuacja nie będzie trwała wiecznie. Im szybszy i wyższy jest wzrost cen, tym gwałtowniejszy i głębszy będzie ich spadek. Podobne zjawisko miało miejsce w przeszłości – kiedy po gwałtownym wzroście cen nieruchomości w latach 2005-2008 nastąpił długotrwały spadek cen nieruchomości w latach 2008-2012 - ostrzega UOKiK.

Żądaj symulacji

Kupując mieszkanie za środki z kredytu, trzeba również pamiętać, że możliwy jest wzrost oprocentowania kredytów, skutkujący wzrostem rat kredytowych.

Autopromocja
Historia Uważam Rze

Teraz z darmową dostawą i e‑wydaniem gratis!

ZAMÓW

- Zdecydowana większość kredytów hipotecznych opiera się na zmiennym oprocentowaniu, co oznacza, że wraz ze zmianą stóp oprocentowania zmianom podlega również wysokość raty kredytu. Obecnie na wzrosty cen mieszkań na rynku dodatkowo nakładają się rekordowo niskie stopy procentowe. Stopa referencyjna WIBOR 3M wynosi 0,1 proc. (stan na 25 sierpnia 2021 r.) i na takim poziomie utrzymuje się od maja 2020 r. Dla porównania w marcu 2015 r. wynosiła 1,5 proc., a w 2012 r. – 4,91 proc. Zatem ryzyko jej wzrostu jest bardzo wysokie - wskazuje UOKiK.

Urząd wyjaśnia, że bank oferujący kredyt zabezpieczony hipotecznie o zmiennym oprocentowaniu,  powinien zaprezentować symulację kosztów kredytu dla różnych poziomów stopy referencyjnej, m.in. 3 proc., 5 proc. i 10 proc. oraz dla aktualnego oprocentowania kredytu powiększonego o 4 punkty procentowe. Radzi dokładnie zapoznać się z taką symulacją.

Czego szukać w umowie kredytowej

Oprocentowanie nie jest jedynym kosztem kredytu i nie zawsze niższe oprocentowanie oznacza korzystniejszy kredyt - przypomina UOKiK. Warunki, na jakich bierzemy kredyt znajdziemy w umowie. Poza wysokością oprocentowania warto  zwrócić uwagę:

- w jaki sposób bank zmieni oprocentowanie w przypadku zmiany stóp procentowych;

- czy bank będzie wymagał wniesienia wkładu własnego i w jakiej wysokości;

- jaka jest wysokość marży i innych kosztów dodatkowych; jakie są warunki wcześniejszej spłaty kredytu - czy bank zażąda z tego tytułu prowizji. Bank może zastrzec prowizję wyłącznie, gdy spłata całości lub części kredytu hipotecznego nastąpi w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy;

- czy i jakie kroki będzie mógł podjąć bank w przypadku obniżenia wartości nieruchomości?

Wkład własny

Zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, banki przy udzielaniu kredytu hipotecznego powinny wymagać od konsumenta wniesienia określonego wkładu własnego. Obecnie jest to co najmniej 10 lub 20 proc. Wysokość wkładu własnego wpływa na współczynnik LTV (ang. loan to value), który oznacza stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia (najczęściej wartości zakupionego domu lub mieszkania). Im ten wskaźnik jest wyższy, tym kredyt jest bardziej ryzykowny dla banku i dla konsumenta.

Obecnie wskaźnik LTV w momencie uruchomienia kredytu nie może być co do zasady wyższy niż 80 lub 90 proc. (w przypadku ustanowienia dodatkowych zabezpieczeń). Im wyższy jest wkład własny wniesiony przez kredytobiorcę, tym niższy jest wskaźnik LTV.

- W trakcie trwania umowy kredytowej banki na bieżąco analizują ceny na rynku nieruchomości oraz jak kształtuje się relacja wysokości kredytu pozostającego do spłaty do wartości mieszkania lub domu, które są jego zabezpieczeniem. Określa to wskaźnik LTV - loan to value. Warto sprawdzić w umowie czy i jakie kroki może podjąć bank, jeśli wartość LTV przekroczy 100 proc. – przypomina prezes UOKiK.