Jak to jest zainwestować kilkaset milionów euro i nie móc wyjść z inwestycji? Okazuje się, że ten stan jest bardzo dobrze znany m.in. deweloperom biurowym, którzy zdecydowali się budować duże inwestycje na terenach oddanych w użytkowanie wieczyste. Wszystko przez brak procedur dotyczących wyrażania zgody na podział wieczystoksięgowy gruntów oddanych w użytkowanie, który przy sprzedaży poszczególnych budynków wchodzących w skład danego parku biurowego jest zazwyczaj konieczny. Dlaczego?

Oczekiwanie w niepewności

– Model biznesowy wygląda tak, że deweloper biurowy po skomercjalizowaniu całego budynku, czyli mówiąc wprost jego wynajęciu, sprzedaje zazwyczaj obiekt funduszowi inwestycyjnemu. Nie każdy jednak fundusz jest zainteresowaniem nabyciem wszystkich budynków wchodzących w skład kompleksu biurowego. Wtedy należy dokonać podziału geodezyjnego i wieczystoksięgowego nieruchomości – wskazuje adwokat Maciej Górski, specjalizujący się w prawie nieruchomości.

Czytaj więcej

Czy mniejszości współwłaścicieli przysługuje samodzielne prawo do dokonania wieczystoksięgowego podz
Podział nieruchomości nie zawsze jest możliwy

I o ile z podziałem geodezyjnym użytkownicy wieczyści nie mają dziś większych problemów, o tyle już podział wieczystoksięgowy to wielka niewiadoma. Po wyroku Sądu Najwyższego z 2015 roku na taki podział (bądź łączenie) wymagana jest zgoda właściciela gruntu: samorządu lub Skarbu Państwa.

Szkopuł w tym, że ta procedura nigdzie nie została uregulowana, w efekcie czego zdarza się, że inwestorzy na wyrażenie zgody czekają po kilkanaście miesięcy, ponosząc ryzyko, że fundusz inwestycyjny – zniecierpliwiony oczekiwaniem – wycofa ofertę zakupu. Natomiast w związku z brakiem uregulowania procedury uzyskania zgód nie mogą skarżyć się na bezczynność organu. Bywają również przypadki braku wyrażenia zgody na podział wydanej bez uzasadnienia, od której nie ma procedury odwoławczej.

Problem dotyczy nie tylko inwestycji biurowych, ale i innych powstających na terenach oddanych w użytkowanie wieczyste o przeznaczeniu komercyjnym.

Będzie nowelizacja?

Nic więc dziwnego, że deweloperzy zwarli szyki i zdecydowali się wystąpić do Ministerstwa Sprawiedliwości o przygotowanie przepisów zmieniających ustawę o księgach wieczystych i hipotece. W dokumencie, który trafił do resortu, wskazuje się, że problem jest szczególnie widoczny w dużych miastach, gdzie użytkowanie wieczyste powstawało w większości z mocy prawa na podstawie ustawy z 1990 roku o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu gruntów oddawanych w trwały zarząd na rzecz przedsiębiorstw państwowych. Często dla takich terenów zakładano jedną księgę wieczystą obejmującą wiele hektarów będących w zarządzie danego przedsiębiorstwa państwowego.

Autopromocja
CFO Strategy & Innovation Summit 2021

To już IV edycja kongresu dla liderów świata finansów

WEŹ UDZIAŁ

„Na przestrzeni lat, takie grunty były przedmiotem podziału geodezyjnego, podziału wieczystoksięgowego i w ogólności obrotu prawnego, i aż do momentu wydania przez Sąd Najwyższy uchwały z 13 marca 2015 r. podział wieczystoksięgowy i obrót prawny wydzielanymi częściami nieruchomości oddanymi w użytkowanie był dokonywany bez tzw. zgód właścicielskich" – czytamy w piśmie wystosowanym przez Polską Izbę Nieruchomości Komercyjnych.

Czytaj więcej

Zgody, co sprzedaż blokują

Podkreśla się w nim, że wykreowana przez orzecznictwo konieczność legitymowania się zgodami bywa traktowana instrumentalnie.

„Często zdarza się, że właściciele gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste wymagają od użytkownika wieczystego spełnienia dodatkowych świadczeń. Znane nam są przypadki, w których miasto uzależniało wydanie zgody właścicielskiej od cofnięcia przez użytkownika wieczystego wniosku o uznanie za nieuzasadnione wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej dokonanej przez miasto, albo też od nieodpłatnego przekazania części nieruchomości zajętej pod drogę publiczną na rzecz zarządcy drogi" – podaje PINK.

Potwierdzają to również prawnicy.

– Nieraz spotkaliśmy z dodatkowymi żądaniami, przykładowo w zakresie zmiany celu użytkowania wieczystego oraz poniesienia opłaty z tego tytułu – mówi radca prawny Sylwia Moreu-Żak z kancelarii Wardyński i Wspólnicy.

Więcej na temat konieczności uzyskiwania zgód właścicielskich na podział prawny przeczytasz w relacji z debaty zorganizowanej przez „Nieruchomości" „Rzeczpospolitej": „Branża apeluje o przepisy"