To sedno uchwały siedmioosobowego składu Izby Cywilnej SN, ważnej także dla sporów granicznych, a zwłaszcza właścicieli gruntów zabudowanych przez kogoś innego.
Sądowy wyjątek
Co ciekawe, niemal identyczną uchwałę podjął SN ponad dwa lata temu (III CZP 109/18), a mimo to prokurator generalny skierował do SN pytanie prawne: Czy żądanie właściciela gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, by ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem, o którym mowa w przepisie art. 231 § 2 kodeksu cywilnego, ulega przedawnieniu (zgodnie z art. 117 § 1 k.c. i art. 118 k.c.)? Dodajmy, że kilka lat temu przedawnienie to zostało skrócone z dziesięciu do sześciu lat.
W sprawie sprzed dwóch lat właściciel działek kupił je w 2003 r., a o gazociągu dowiedział się w 2011 r. Gdy firma gazownicza odmówiła nawet przesunięcia rury do granicy działek, zażądał ich wykupu, gdyż wartość instalacji przekraczała znacznie wartość rynkową działek.
Sąd Najwyższy uznał wtedy, że roszczenie właściciela o wykup gruntu, na którym wzniesiono droższe od niego urządzenia, nie przedawnia się. Zaznaczając, że jest to odstępstwo od wcześniejszego stanowiska SN, po to, by wzmocnić ochronę właściciela.
Realna ochrona
Oczywiście właściciel gruntu miałby i bez tego nieprzedawnialne roszczenie o przywrócenie przez naruszyciela stanu zgodnego z prawem na działce. Jednak art. 117 § 1 kodeksu cywilnego stanowi, że „z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu".
Ale takie wyjątki praktycznie można policzyć na palcach jednej ręki.
– Najważniejsza jest jednak wykładnia literalna przepisów – wskazywał w uzasadnieniu pytania do szerszego składu SN prokurator generalny.
– A jeżeli SN doszedł (po latach innego orzecznictwa) do wniosku, że należy ten wąski katalog rozszerzyć, to powinien zaadresować taki postulat do ustawodawcy, a nie go zastępować.
Siedmioosobowy skład SN podtrzymał jednak nowe stanowisko SN.
Uchwała jest krótka: roszczenie właściciela gruntu określone w art. 231 § 2 k.c. nie ulega przedawnieniu.
– To nie jest proste zagadnienie, ale kierowaliśmy się potrzebą zapewnienia ochrony właściciela zabudowanej przez kogoś innego działki. Gdyby bowiem dopuścić przedawnienie roszczenia o wykup, to jego ochrona mogłaby się stać nieskuteczna. Tym bardziej że przesłanki skorzystania z tego uprawnienia mogą się pojawić po pewnym czasie i prawo wykupu mogłoby się już przedawnić, gdyby to dopuścić – powiedział w uzasadnieniu orzeczenia Dariusz Zawistowski, prezes Izby Cywilnej, przewodniczący składowi orzekającemu w tej sprawie.
– To trafna uchwała – ocenia Stefan Jacyno, adwokat w kancelarii Wardyński i Wspólnicy. – Właściciel może wystąpić o wydanie nieruchomości nawet po 29 latach (po 30 może dojść do jej zasiedzenia) od jej przejęcia przez posiadacza samoistnego i w takim samym stopniu powinien mieć zagwarantowaną ochronę roszczenia o wykup gruntu lub o ustanowienie służebności za wynagrodzeniem. Dlatego że własność oznacza pełnię praw wobec rzeczy, a zatem i środków ich ochrony. W takim rozumieniu uchwała dotyczyłaby nie tylko art. 231 § 2, ale i art. 151 k.c., czyli w przypadku wzniesienia budynku z przekroczeniem granicy.
Sygnatura akt: III CZP 79/19
Opinia dla „Rzeczpospolitej”
