Cwany lokator nie doruszenia

Właściciel mieszkania w Warszawie wyjechał do pracy za granicę. Zostawił pełnomocnictwo notarialne ojcu Tadeuszowi Pisarkowi, a ten na jego podstawie wynajął pusty lokal.

– Po kilku miesiącach zaczęły się kłopoty z lokatorem, bo przestał płacić za mieszkanie. Nie odbiera ode mnie telefonów, nie chce otworzyć drzwi, wymienił nawet zamek. Jest z nim tylko kontakt listowny – mówi Tadeusz Pisarek. – Oczywiście wypowiedziałem mu umowę najmu, ale nie chce się wyprowadzić. Wnoszę opłaty za mieszkanie, a ten człowiek od wielu miesięcy mieszka na mój koszt, podobno jeszcze z żoną i z dzieckiem. Dług urósł już do 15 tys. zł – dodaje pan Tadeusz.

Parasol nad lokatorem

– Prawo, a konkretnie ustawa o ochronie praw lokatorów oraz kodeks cywilny, zdecydowanie lepiej chroni najemców niż właścicieli – uważa Rafał Dębowski, adwokat specjalizujący się w prawie nieruchomości. – Jeżeli właściciel ma pecha i trafi się mu nieuczciwy najemca,  jest w sytuacji nie do pozazdroszczenia. Jeżeli ten zna przepisy, może latami mieszkać w wynajętym lokalu.

Tymczasem właściciel, jeżeli nie płaci opłat czynszowych do spółdzielni czy wspólnoty, sam może popaść w tarapaty. W ekstremalnych przypadkach jego mieszkanie może zostać zlicytowane przez komornika.

Zamka się nie wyłamie

– Właściciel ani jego ojciec nie mają prawa wyłamać zamka do własnego mieszkania i wyrzucić lokatora – tłumaczy mec. Rafał Dębowski. – Byłoby to bowiem naruszenie posiadania i najemca mógłby wystąpić przeciwko nim do sądu z żądaniem jego zaprzestania, a sąd przyznałby mu rację. Nie ma przy tym znaczenia, czy umowa najmu jeszcze obowiązuje czy nie. Sąd nie bada bowiem tytułu prawnego do lokalu, ale sam fakt naruszenia.

Co właściciele mogą więc zrobić? Przede wszystkim wystąpić z pozwem o eksmisję. Muszą się jednak liczyć z tym, że tego rodzaju procesy ciągną się latami w sytuacji, gdy lokator odwoła się od wyroku eksmisyjnego.

Ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera ponadto listę osób, którym sąd musi w wyroku eksmisyjnym przyznać prawo do lokalu socjalnego. Są na niej m.in. ciężarne, dzieci do 18. roku życia, emeryci oraz renciści spełniający kryteria do świadczenia z pomocy społecznej, bezrobotni, obłożnie chorzy. Sąd może też przyznać je osobom spoza tej listy.

– Jeżeli takie prawo zostanie przyznane, to osoby z wyrokiem nie można wyrzucić dopóty, dopóki gmina nie dostarczy lokalu socjalnego – mówi Robert Damski, komornik.

A takich lokali samorządy nie mają. Problem dotyczy także Warszawy. Rekordziści  czekają  nawet dziesięć lat.

W tym czasie właściciel nie ma prawa wyrzucić ekslokatora.

– Ponadto ma obowiązek dbać o ten lokal – dodaje Robert Damski.

Nieco inaczej jest, gdy sąd lokalu socjalnego nie przyznał. Wtedy eksmisja następuje do pomieszczenia tymczasowego (o nie też nie jest łatwo), noclegowni, a w ekstremalnych sytuacjach nawet na bruk. W tym konkretnym przypadku tak raczej nie będzie. Niechciany lokator mieszka bowiem z dzieckiem. Sąd przyzna więc mu prawo do lokalu socjalnego.

Pieniądze od gminy

Jedyna pociechą jest to, że  straty częściowo może zrekompensować właścicielowi odszkodowanie za szkody poniesione z tytułu niedostarczenia lokalu socjalnego. Właściciel może wystąpić o nie do gminy. Prawo do tego przyznaje mu art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów, ale jeżeli ta nie będzie chciała go wypłacić, musi niestety iść do sądu, tym razem jednak przeciwko gminie.

Mieszkania jednak nie odzyska, nadal będzie w nim mieszkał niechciany lokator.

Z nakazem do sądu

– Najważniejsze jest to, by pokazać takiemu lokatorowi, że nie opłaca mu się finansowo żyć na cudzy koszt – twierdzi mec. Dębowski.

Czytelnik powinien więc wystąpić z pozwem o wydanie nakazu zapłaty. Do pozwu w tej sprawie powinien dołączyć umowę najmu z dowodami na to, ile wynosi dług.

Jeżeli sąd wyda nakaz zapłaty, a ten się uprawomocni, można iść z nim do komornika. Ten będzie mógł wtedy zająć na poczet długu część pensji ekslokatora, samochód, meble, ale...