Samowole na różnych prawach

Co to oznacza? – że inwestorzy nie będą musieli przedstawić ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy w dniu wszczęcia postępowania legalizacyjnego dla nieruchomości znajdujących się na terenach nieobjętych planem zagospodarowania przestrzennego.

Do TK wpłynęło bowiem pytanie ze strony Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim dotyczące decyzji o rozbiórce obiektu budowlanego. Wątpliwości narodziły się w sprawie Anny i Leona R., którzy wybudowali ganek wejściowy przy swoim domem bez uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę. Ponadto w dniu wszczęcia postępowania legalizującego samowolę nie dostarczyli decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W konsekwencji powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wydał decyzję nakazującą rozbiórkę ganku, a organ odwoławczy – czyli wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego – utrzymał w mocy tę decyzję.

Z obecnych przepisów wynika bowiem, że jeśli dany teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, inwestor w celu legalizacji samowoli budowlanej musi dysponować ostateczną, w dniu wszczęcia postępowania, decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu przestrzennym. Jeśli jej nie uzyska do tego czasu, nie może zalegalizować samowoli.

W innej sytuacji znajduje się osoba, która dokonała samowoli budowlanej na terenie objętym planem zagospodarowania. Wówczas sprawca samowoli ma szansę uzyskać zaświadczenie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego do czasu rozpoczęcia postępowania legalizacyjnego.

– Takie zróżnicowanie prawne sprawców samowoli – według obowiązywania na danym terenie miejscowego planu zagospodarowania – jest pozbawione racjonalnego uzasadnienia. Sprawca samowoli nie ma bowiem żadnego wpływu na to, czy na danym terenie obowiązuje plan czy też nie – twierdzą sędziowie Trybunału Konstytucyjnego.

Jak wyjaśnia Andrzej Lulka, radca prawny z kancelarii Gide Loyrette Nouel, zgodnie z art. 48 ustawy – Prawo budowlane legalizacja samowoli jest możliwa, jeśli inwestycja zrealizowana bez pozwolenia na budowę spełnia kilka określonych warunków. – Obiekt nie może naruszać odpowiednich przepisów, w tym techniczno-budowlanych, oraz musi pozostawać w zgodzie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zwłaszcza z miejscowym planem zagospodarowania, a jeśli takiego planu nie ma – z ustaleniami ostatecznej, w dniu wszczęcia postępowania legalizacyjnego, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Przepis ten jednocześnie wyklucza ubieganie się o decyzję już w toku postępowania o rozbiórkę – tłumaczy Andrzej Lulka. I te właśnie zapisy wzbudzały kontrowersje. Dlaczego? – Inwestorzy w większości przypadków nie dysponują taką decyzją w dniu wszczęcia postępowania, co stanowi przeszkodę w legalizacji – zauważa Krzysztof Bramorski, radca prawny w kancelarii prawnej BSO Prawo & Podatki Bramorski Szermach Okorowska we Wrocławiu.

Zatem sytuacja prawna osób, które dopuściły się samowoli budowlanej, jest diametralnie różna w zależności od tego, czy obiekt stanowiący samowolę znajduje się na obszarze objętym aktualnymi planami czy też nie.

– O ile dla jednych osób spełnieniem warunku z art. 48 ustawy – Prawo budowlane będzie uzyskanie zaświadczenia o zgodności z planem, o tyle inni inwestorzy musieli przedstawić ostateczną, w dniu wszczęcia postępowania, decyzję o warunkach zabudowy. W konsekwencji przepis ten w razie braku planów zagospodarowania zamyka większości osób drogę do legalizacji. Nie należy zapominać, iż w niektórych przypadkach decyzji o warunkach zabudowy nie można w ogóle uzyskać. Wówczas można rozważyć jedynie zawieszenie postępowania z urzędu do czasu wejścia w życie planu lub umożliwić wydanie decyzji o warunkach zabudowy na wyjątkowych zasadach – opowiada Andrzej Lulka.

A pamiętajmy, że samowole budowlane nie należą do rzadkości. – Nie chodzi tutaj wyłącznie o wybudowanie np. domu w ogóle bez pozwolenia na budowę, lecz również o wprowadzenie istotnych zmian w projekcie, a także – o czym często zapominają inwestorzy – o przebudowę domu czy dobudowanie ganku lub tarasu – wskazuje Krzysztof Bramorski. – Rygorystyczne stosowanie przepisów ustawy może spowodować w praktyce paradoksalną sytuację, w której inwestor będzie zmuszony dokonać rozbiórki po to, by później wznieść identyczny obiekt, ale już na podstawie pozwolenia na budowę.

Prawo Budowlane Nieruchomości

Pozostało 81% artykułu