Dla pośredników i deweloperów to nie będzie łatwy czas

Rz: Jak w tym roku zmienią się ceny używanych mieszkań i domów? Będą rosły, spadały czy może staną w miejscu?

Jerzy Sobański:

Rynek nieruchomości jest na tyle specyficzny, że okres stagnacji nie może trwać długo. Trwająca od około sześciu miesięcy stagnacja potrwa, moim zdaniem, jeszcze około dwóch, trzech miesięcy. Ceny będą się stabilizować, na co wpływ będą miały również coraz droższe kredyty hipoteczne.W roku 2008 i następnych latach ceny mieszkań powinny się zróżnicować zarówno ze względu na popyt i podaż w poszczególnych rejonach Polski, jak również w częściach miast. Należy pamiętać o różnicach pomiędzy lokalnymi rynkami i niesymetrycznym rozwojem aglomeracji. Inna jest sytuacja w Trójmieście, gdzie rynek jest mocno przegrzany, a inna w Katowicach, gdzie doszło do stosunkowo najmniejszego wzrostu cen. To zróżnicowanie powinno nastąpić także ze względu na nieproporcjonalny, w stosunku do jakości, wzrost cen mieszkań w roku 2006 i na początku 2007 roku.

Czy dotyczyło to wszystkich segmentów na rynku?

Rekordowy pod względem wzrostu cen był zwłaszcza rok 2006. Natomiast od mniej więcej połowy 2007 r. można było zaobserwować ostre hamowanie cen na rynku wtórnym i spadek sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym dzięki nowym ofertom deweloperów, np. sprzedaży w systemie wpłaty 10 proc. ceny przy umowie przedwstępnej i 90 proc. przy oddaniu lokalu lub oferowaniu w cenie dodatkowych usług. Tendencja była zauważalna, ale nie spowodowała zatrzymania sprzedaży, tylko jej spowolnienie. Ocena dotyczy ofert ze średniego poziomu cen, rynek mieszkań luksusowych zachowywał się nieco inaczej – vide apartamentowiec przy Złotej w Warszawie, który został sprzedany mimo rekordowych cen prawie w całości, pomimo że prace rozbiórkowe budynku, który stoi na działce przeznaczonej pod inwestycję, rozpoczęto w połowie roku i nie ma jeszcze fundamentów pod inwestycję.

Co miało wpływ na schłodzenie rynku?

Wpłynęło na to wiele czynników. Najważniejsze z nich to: gwałtowny, nieadekwatny do sytuacji wzrost cen mieszkań w 2006 r., który pociągnął za sobą wzrost cen materiałów i usług budowlanych, spotęgowany przejściowymi brakami jednych i drugich. Ceny z powodu wzrostu rat kredytowych stały się nieosiągalne dla średniej klasy, co spowodowało ogólnie zmniejszenie zainteresowania inwestycjami w nieruchomości. W 2007 roku można było zauważyć tendencje do zmniejszania się liczby zaciąganych kredytów hipotecznych. Wiele wskazuje na to, że ta tendencja utrzyma się w 2008 roku.

Jak będą wyglądały popyt i podaż w 2008 roku?

Popyt jest i będzie duży. Jesteśmy w latach wyżu demograficznego oraz dobrej koniunktury gospodarczej. Czynniki te korzystnie wpływają na wzrost popytu. Jednak popyt może być hamowany cenami mieszkań i kosztami kredytów. W 2008 roku podaż nowych lokali powinna się utrzymać na poziomie z 2007 roku lub być nieznacznie większa, tak przynajmniej wynika z liczby pozwoleń na budowę. Na rynku wtórnym, nieuzależnionym od pozwoleń na budowę, procesów inwestycyjnych i mniej zależnym od zmian w prawie, podaż powinna być większa, co może spowodować spadek cen zwłaszcza mieszkań o niskim standardzie lub w gorszych lokalizacjach (np. wielka płyta na dużych osiedlach).

Czy to będzie dobry rok dla nabywców?

To może być dobry rok dla nabywców, pod warunkiem że polska gospodarka będzie się rozwijała dobrze, bez wstrząsów, skoków inflacji, a banki nie podniosą cen kredytów. Na pewno nie będzie to rok łatwy dla pośredników i deweloperów. Może być dobry dla dobrych firm, ale wiele gorszych może z rynku zniknąć. Działki budowlane kupowane były przy bardzo wysokich cenach, przygotowanie inwestycji zazwyczaj trwa za długo, w sytuacji spadku cen niedoświadczeni deweloperzy bez zaplecza finansowego mogą mieć kłopoty ze sprzedażą swojego produktu i utrzymaniem się na rynku.