Z użytkownika – właściciel

Rozmowa z Piotrem Łada, prawnikiem z Kancelarii Marek Zdanowicz i Wspólnicy

Rz: Kto może przekształcić prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości?

Piotr Łada:

Znaczną grupę uprawnionych do żądania przekształcenia stanowią osoby fizyczne będące użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych. W ograniczonym zakresie z możliwości przekształcenia mogą skorzystać natomiast osoby prawne lub spółdzielnie mieszkaniowe. Przypadki, w których osoby fizyczne, osoby prawne lub spółdzielnie mieszkaniowe uprawnione będą do żądania przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, zostały szczegółowo wskazane w ustawie z 29 lipca 2005 roku. Użytkownik wieczysty przed złożeniem wniosku o przekształcenie powinien zatem sprawdzić, czy w jego sytuacji prawnej ustawa umożliwia dokonanie takiego przekształcenia.

Czy właściciele mieszkań w bloku mogą się domagać zamiany użytkowania gruntu pod budynkiem na własność?

Tak, typowym przykładem osób uprawnionych do żądania przekształcenia będą właściciele mieszkań w bloku, który znajduje się na działce oddanej w użytkowanie wieczyste. Jest to jednak sytuacja szczególna, wymaga bowiem zgodnego współdziałania wszystkich mieszkańców. W konsekwencji brak zgody choćby jednego sąsiada może skutecznie wstrzymać starania o uzyskanie prawa własności.

Co reszta może zrobić w takiej sytuacji?

Mieszkańcy, których udziały w użytkowaniu wieczystym wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia sporu w postępowaniu sądowym. Jeżeli sąd uzna, iż cel przekształcenia służy interesom całej wspólnoty oraz przyniesie jej korzyści, wyda orzeczenie zastępujące zgodę takiego mieszkańca. W takim przypadku należy jednak z reguły liczyć się z długotrwałym postępowaniem sądowym, a także z kosztami jego prowadzenia.

Jak powinien wyglądać wniosek o przekształcenie, jakie dokumenty trzeba zebrać?

Obowiązująca ustawa nie reguluje w sposób szczegółowy wymagań formalnych odnośnie do wniosków. Jako że przekształcenie toczy się w trybie postępowania administracyjnego, wystarczy, iż wniosek zawierać będzie oznaczenie wnioskodawcy wraz z dokładnym adresem oraz żądanie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego konkretnej nieruchomości w prawo własności.

Na wnioskodawcy ciąży też obowiązek wykazania stosownymi dokumentami, iż jest uprawniony do złożenia wniosku oraz przysługuje mu prawo użytkowania wieczystego. Oprócz odpisu z księgi wieczystej dokumentami potwierdzającymi stan prawny i faktyczny nieruchomości będą: umowa użytkowania wieczystego, umowa sprzedaży czy też postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, a w przypadku osób prawnych także uchwała właściwego organu oraz odpis z Krajowego Rejestru Sądowego. Natomiast nie należy przesadnie się obawiać skutków złożenia niekompletnego wniosku, bowiem w takim wypadku zostaniemy po prostu wezwani do uzupełnienia brakujących dokumentów.

Do kiedy można składać wnioski?

Obowiązywanie korzystnych przepisów o przekształceniu ograniczone jest w czasie – stosowny wniosek należy złożyć przed 31 grudnia 2012 roku.

Kto decyduje o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności?

Decyzja o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wydawana jest bądź przez starostę (w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa), bądź przez właściwe organy wykonawcze jednostek samorządu terytorialnego w przypadku nieruchomości komunalnych.

Należy pamiętać, że decyzja wydawana przez te organy nie ma charakteru uznaniowego. Pozytywne rozpoznanie wniosku uzależnione jest zatem wyłącznie od spełnienia ustawowych przesłanek. Wnioskodawcy niezadowolonemu z rozstrzygnięcia przysługuje odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego wnoszone za pośrednictwem organu, który wydał niekorzystną decyzję. Podkreślić należy, iż wniesienie odwołania nie jest związane z żadnymi dodatkowymi opłatami.

Z jakimi kosztami należy się liczyć przy przekształceniu?

Przed wystąpieniem z żądaniem przekształcenia należy pamiętać, iż oprócz niewątpliwych korzyści związanych z uzyskaniem prawa własności wnioskodawca obowiązany jest zazwyczaj do uiszczenia opłaty. Jej wysokość stanowi różnicę pomiędzy wartością prawa własności nieruchomości a wartością przysługującego użytkowania wieczystego.

Wyceny tych praw dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Oznacza to, iż czym dłużej trwa użytkowanie wieczyste, tym jego wartość rynkowa jest mniejsza, a w konsekwencji opłata za przekształcenie będzie wyższa. Jednocześnie organ wydający decyzję na wniosek użytkownika wieczystego może udzielić bonifikaty od opłaty sięgającej nawet 99 proc. jej wartości, a także rozłożyć ją na raty, na czas nie krótszy niż dziesięć lat i nie dłuższy niż 20 lat. Niejednokrotnie zatem opłacalność ekonomiczna przekształcenia będzie uzależniona od zakresu udzielonej bonifikaty. Jej wysokość ustalana jest indywidualnie, przy czym uzależniona jest głównie od przeznaczenia nieruchomości i miejsca jej położenia. Z reguły na największe bonifikaty liczyć mogą użytkownicy wieczyści nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe oraz spółdzielnie mieszkaniowe ustanawiające odrębną własność lokali na rzecz członków spółdzielni.

Jakie jeszcze opłaty trzeba wziąć pod uwagę?

Oprócz opłaty wyliczonej przez organ użytkownik wieczysty opłaci koszty wspomnianej wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego oraz 10 złotych opłaty skarbowej tytułem wydanej decyzji. Natomiast nie poniesie opłat notarialnych i podatku od czynności cywilnoprawnych występujących przy nabywaniu nieruchomości na postawie umowy cywilnoprawnej.

Podstawę przekształcenia stanu prawnego nieruchomości stanowi ustawa z 29 lipca 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.