Może zniknąć zasada przesuwania się hipotek

[b]Rz: Rada Ministrów przyjęła projekt nowelizacji ustawy o księgach wieczystych, który zakłada m.in., że hipoteki będą mogły zabezpieczać więcej niż jedną wierzytelność. Co to oznacza w praktyce w porównaniu z dzisiejszymi możliwościami?[/b]

[b]Krzysztof Zarębski:[/b] Przyjęty przez Radę Ministrów i skierowany do Sejmu 29 grudnia 2008 r. projekt ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw przewiduje daleko idące zmiany w obecnych regulacjach dotyczących hipoteki.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że zniknie dotychczasowy podział na hipoteki zwykłe i kaucyjne. Te pierwsze stanowiły zabezpieczenie określonej wierzytelności o ustalonej kwocie, natomiast kaucyjne ustanawiane były na zabezpieczenie wierzytelności w nieustalonej jeszcze wysokości do wysokości określonej sumy. W praktyce osoba zaciągająca kredyt hipoteczny często zmuszona była do ustanawiania dwóch hipotek – zwykłej na zabezpieczenie kredytu oraz kaucyjnej na zabezpieczenie odsetek od kredytu. Takie rozwiązanie zwiększało koszty ustanowienia hipoteki, które ponosi kredytobiorca.

Według projektu powstanie tylko jeden rodzaj hipoteki umownej. Jej kształt zbliżony będzie do obecnej hipoteki kaucyjnej. Jedna hipoteka będzie mogła zatem stanowić zabezpieczenie kilku wierzytelności, np. dwóch kredytów wraz z wymagalnymi i przyszłymi odsetkami.

Co istotne, wierzyciel będzie mógł zdecydować w przyszłości o podziale hipoteki obejmującej kilka wierzytelności, np. chcąc dokonać przelewu części wierzytelności zabezpieczonych hipoteką na rzecz innego podmiotu – towarzystwa ubezpieczeniowego czy innego banku.

[b]Co zmieni utworzenie instytucji tzw. administratora hipotek?[/b]

Projekt przewiduje możliwość zabezpieczenia jedną hipoteką kilku wierzytelności, które przysługują różnym podmiotom, pod warunkiem że zaciągnięte zobowiązania przeznaczone są do sfinansowania tego samego przedsięwzięcia. Dzięki zabezpieczeniu tych wierzytelności za pomocą jednej hipoteki interesy wszystkich tych wierzycieli mogą zostać zabezpieczone w tym samym stopniu. W celu ustanowienia i zarządzania taką hipoteką wierzyciele powinni powołać spośród siebie administratora hipoteki lub powierzyć tę funkcję osobie trzeciej. Administrator hipoteki zawiera następnie umowę o ustanowienie hipoteki i składa wniosek o wpis do sądu wieczystoksięgowego. Proponowane rozwiązanie może znaleźć zastosowanie zwłaszcza podczas realizacji dużych projektów inwestycyjnych, np. deweloper budujący osiedle mieszkaniowe uzyskuje kredyty od kilku banków i ustanawia na ich rzecz jedną hipotekę. Ponadto proponowana konstrukcja może dopomóc nabywcom mieszkań w radzeniu sobie z utrudnieniami, jakie powodowały podziały lub łączenia firm deweloperskich lub łączenia i przejęcia banków.

[b]Pojawiła się też w projekcie instytucja „rozporządzania opróżnionymi miejscami hipotecznymi”. Co zmieni jej stosowanie?[/b]

W polskim prawie hipotecznym istnieje zasada przesuwania się hipotek, która polega na tym, że w razie wykreślenia pierwszej hipoteki, czyli tej ustanowionej najwcześniej, jej miejsce zajmuje następna w kolejności ustanowienia.

W takiej sytuacji właściciel nieruchomości, który spłacił wierzytelność zabezpieczoną pierwszą hipoteką, może zaproponować nowym wierzycielom jedynie hipotekę z ostatnim miejscem zaspokojenia. Obecne rozwiązanie jest zatem bardzo korzystne dla dotychczasowych wierzycieli, którzy – nie ponosząc żadnych kosztów – uzyskują lepsze zabezpieczenie swoich wierzytelności.

Proponowane rozwiązanie, wzorowane m.in. na regulacjach szwajcarskich, przewiduje, że w razie wygaśnięcia jednej z hipotek dotychczasowe nie przesuną się w górę zgodnie z pierwszeństwem, lecz właściciel nieruchomości będzie mógł rozporządzać zwolnionym miejscem. W praktyce będzie więc mógł wykorzystać je na ustanowienie hipoteki zabezpieczającej nową wierzytelność lub zaoferować któremuś z dotychczasowych wierzycieli hipotecznych, np. w zamian za zmianę warunków spłaty zadłużenia zabezpieczonego kolejnymi hipotekami.

[b]Czy rzeczywiście dzięki nowelizacji nabywcy mieszkań nie byliby narażeni na obciążenie ich nieruchomości hipoteką łączną, gdy sami wywiązali się ze swoich zobowiązań wobec dewelopera?[/b]

Sytuacja osób, które będą nabywać lokale mieszkalne, ulegnie pewnej poprawie. Jeżeli inwestor zaciągnie kredyt na realizację inwestycji, którego zabezpieczeniem będzie hipoteka na nieruchomości będącej przedmiotem inwestycji, to w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokali lub wydzielenia nieruchomości zabudowanych domem jednorodzinnym wydzielone nieruchomości zostaną obciążone hipoteką łączną. Wierzyciel może, według swojego uznania, domagać się zaspokojenia wierzytelności z każdej lub tylko z niektórych obciążonych nieruchomości.

Zgodnie z projektowanym art. 76 ust. 4 ustawy nabywcy lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych wydzielonych z innej nieruchomości, które zostaną obciążone z mocy ustawy hipoteką łączną, będą mogli żądać podziału tej hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału. W takiej sytuacji w razie problemów finansowych dewelopera odpowiedzialność nabywcy będzie ograniczona do wysokości ustanowionej hipoteki.

Jednocześnie należy pamiętać, że strony umowy o ustanowienie hipoteki mogą również określić inny sposób jej podziału. Potencjalny nabywca przed zawarciem umowy z deweloperem powinien się zwrócić o informacje w tym zakresie.

[b]Jakie jeszcze zmiany warto wymienić, jak wpłyną na rynek hipoteczny?[/b]

Projekt przewiduje bardzo głębokie zmiany w polskim prawie hipotecznym. Warto zwrócić uwagę chociażby na regulację zawartą w projektowanym art. 68 3 ustawy, która przewiduje możliwość zamiany wierzytelności zabezpieczonej hipoteką na inną wierzytelność tego samego wierzyciela.

Istotny jest też projektowany art. 68 ust. 3 ustawy, który pozwoli na określenie hipoteki w innej walucie niż ta, w której określona została wierzytelność zabezpieczana przez tę hipotekę. Będzie to instrument wykorzystywany zapewne przez osoby, które zaciągnęły kredyty hipoteczne w walutach innych niż polska, lub osoby dokonujące tzw. przewalutowania kredytu.

[b]Co jeszcze należałoby zmienić w księgach wieczystych, aby funkcjonowały sprawniej?[/b]

Najważniejsze problemy w funkcjonowaniu ksiąg wieczystych to nie wina przepisów prawa – choć projektowaną nowelizację oceniam

pozytywnie – lecz kwestii organizacyjno-finansowych. Wysiłki Ministerstwa Sprawiedliwości powinny się koncentrować na szybkim dokończeniu procesu informatyzacji ksiąg oraz usprawnieniu pracy wydziałów ksiąg wieczystych. Dziś w Warszawie okres oczekiwania na ustanowienie hipoteki przekracza nierzadko pięć miesięcy, co powoduje koszty dla nabywców lokali, związane m.in. z ubezpieczeniem kredytów do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

[b]Kiedy można się spodziewać wejścia nowego prawa w życie?[/b]