Jak rozwiązywać spory sąsiedzkie: kiedy pozwać uciążliwego sąsiada

Prawo do tego daje art. 144 w związku z art. 222 § 2 kodeksu cywilnego. Aby jednak można było skierować pozew o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń, muszą zaistnieć określone okoliczności.

Muszą być nieprawidłowości

Po pierwsze, oddziałujące nieruchomości muszą pozostawać ze sobą w sąsiedztwie, przy czym nie muszą znajdować się obok siebie, ale w takiej zależności, że działania podejmowane na jednej z nich mogą mieć wpływ na drugą.

Po drugie, naruszenie powinno stanowić immisję bezpośrednią i wiązać się z wykonywaniem prawa własności. Po trzecie, oddziaływanie powinno być bezprawne (czyli przekraczać w niedopuszczalny sposób granice oddziaływania na nieruchomość sąsiednią).

Aby móc skutecznie wystąpić z powództwem, konieczne jest również, aby naruszenie trwało w chwili wystąpienia z nim. Innymi słowy, jeśli działania naruszające korzystanie z nieruchomości ustały, to trudno występować z roszczeniem, bo nie ma się czego domagać. Co innego będzie jednak w sytuacji, gdy wprawdzie działania ustały, ale ich skutkiem jest szkoda na nieruchomości. Wtedy wolno domagać się jej naprawienia, ale już na innej podstawie prawnej (w grę będzie wchodził art. 415 k.c.).

Właściciel nieruchomości ma również prawo żądać podjęcia odpowiednich środków niezbędnych do usunięcia grożącego niebezpieczeństwa

, a w razie potrzeby może żądać odpowiedniego zabezpieczenia. Będzie tak zwłaszcza wtedy, gdy niekorzystne oddziaływanie na nieruchomość co prawda ustąpiło, ale jej właściciel ma uzasadnione obawy, że może do niego ponownie dojść w przyszłości.

Ochroną przed niedozwolonymi immisjami objęty jest nie tylko właściciel (czy współwłaściciel), ale także osoby, którym przysługują inne prawa do korzystania z nieruchomości. Ochrona przed niedozwolonymi naruszeniami przysługuje również użytkownikowi wieczystemu (jest on często właścicielem budynku na gruncie oddanym w użytkowanie).

Kto może...

Z ochrony skorzystać może również najemca lokalu. To dlatego że do ochrony praw najemcy stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności. Co więcej najemca może wystąpić skutecznie z powództwem również przeciwko innemu najemcy lokalu znajdującego się w tym samym budynku. Ma on prawo domagać się ograniczenia lub zaniechania działań związanych z używaniem lokalu, a wywołujących hałasy przekraczające miarę, jakiej zachowania wymaga spokojne używanie lokalu mieszkalnego. Potwierdził to Sąd Najwyższy (uchwała z 4 marca 1975 r., III CZP 89/74).

Z ochrony przed niedozwolonymi immisjami skorzysta również dzierżawca. Sąd Najwyższy stwierdził bowiem, że uprawnienie do wniesienia pozwu przysługuje zarówno członkom spółdzielni mającym własnościowe prawo do lokalu, jak i członkom spółdzielni, którym przysługuje lokatorskie prawo do lokalu (orzeczenie z 22 listopada 1985 r., II CR 149/85).

Przed immisjami mogą się skutecznie bronić także osoby uprawnione do ograniczonych praw rzeczowych, takich jak spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, użytkowanie oraz służebność gruntowa lub osobista.

...i przeciwko komu

Z roszczeniem w zasadzie wolno wystąpić przeciwko każdej osobie, która dokonuje naruszeń (czyli jest odpowiedzialna za niedozwolone immisje). Oznacza to zatem, że wolno skierować je nie tylko przeciwko właścicielowi, ale w zasadzie przeciwko każdemu, kto włada nieruchomością, skąd pochodzą immisje. Dla skutecznego dochodzenia przed immisjami liczy się bowiem fakt sąsiedztwa, a nie tytuł prawny do nieruchomości. W praktyce zatem roszczenie może być skierowane przeciwko właścicielowi, ale również przeciwko właścicielowi i innej osobie. Zanim więc wniesiemy pozew do sądu, spróbujmy ustalić, czy właściciel miał (lub ma) wpływ na zaistnienie naruszeń. Jeśli tak – z pozwem występujemy przeciwko niemu. Jeśli nie – kierujemy go przeciwko innej osobie. Ale pamiętajmy, że właściciel nadal odpowiada (bo powinien się tym niedozwolonym działaniom sprzeciwić).