Jakie prawa mają spółdzielcy

Podwyżka opłat

Odebrałem pismo z podwyżką opłaty za mieszkanie, to już druga w tym roku. Zamierzam się przed nią bronić. Czy przysługuje mi odwołanie do sądu?

Tak.

Czytelnika może od razu wystąpić do sądu. Proponuję jednak wcześniej ocenić swoje szanse na wygraną. Zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnia ma obowiązek pisemnie zawiadomić o podwyżce swoich członków. To, z jakim wyprzedzeniem powinna to zrobić, zależy od tego, jakie konkretnie składniki opłaty za mieszkanie idą w górę.

Dzieli się je na dwa rodzaje: zależne i niezależne. Do zależnych zalicza się koszty eksploatacji, a do tych drugich przede wszystkim media oraz wywóz śmieci. O podwyżce opłat zależnych spółdzielnia ma obowiązek powiadomić trzy miesiące wcześniej, podając uzasadnienie na piśmie.

O opłatach niezależnych ma obowiązek zawiadomić co najmniej 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin. Gdyby doszło do naruszenia któregoś z tych terminów, wówczas czytelnik będzie miał formalny powód kwestionowania podwyżki. Ponadto ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych mówi, że członkowie spółdzielni mają prawo się domagać kalkulacji podwyżki (nie ma przy tym znaczenia jej wysokość).

Członek spółdzielni może też żądać udostępnienia protokołów z posiedzeń zarządu oraz rady nadzorczej, na których zapadają decyzje o podwyżkach. Jeżeli na podstawie kalkulacji i zebranych informacji uzna, że podwyżka jest wygórowana bądź nieuzasadniona, może ją kwestionować. Gdyby jednak sąd nie przyznał mu racji, będzie musiał płacić opłatę w nowej wysokości.

Darowizna dla córki

Chciałbym podarować córce mieszkanie własnościowe. Jest ona jednak mężatką, a z mężem łączy ją wspólność majątkowa. Czy gdy podaruję jej mieszkanie, to w razie rozwodu mogłoby ono na skutek podziału majątku jej nie przypaść?

To zależy.

Czytelniczka musi pamiętać, że darowizna mieszkania własnościowego musi być spisana przez notariusza. Na pewno więc udzieli wskazówek, jak właściwie postąpić. Jeśli obdarowana córka jest mężatką, to darowizna zawsze wejdzie do jego majątku osobistego, tak samo jak przedmioty uzyskane przed ślubem albo odziedziczone. Oczywiście czytelniczka jako rodzic może się zdecydować na obdarowanie zarówno córki, jak i zięcia.

Gdyby jednak pomiędzy jej córką a zięciem przestało się układać albo czytelniczka chciałaby z tego powodu odwołać darowiznę, to nie będzie to takie proste. Darowiznę można odwołać wbrew woli obdarowanego tylko wówczas, gdy dopuści się on wobec darczyńcy rażącej niewdzięczności albo gdy sam darczyńca znajdzie się w niedostatku. Żaden przepis nie określa, co to jest rażąca niewdzięczność. Zazwyczaj ustala to sąd. Zgodnie zaś z orzecznictwem Sądu Najwyższego nie będzie więc takim powodem odwołania darowizny rozwód córki. Dlatego najlepiej będzie obdarować tylko córkę. Na przyszłość uniknie się komplikacji.

Dziedziczenie mieszkania

Nie jestem w najlepszych relacjach z synem. Wolałabym, żeby moje mieszkanie lokatorskie przypadło córce. Czy mogę je zapisać jej w testamencie?

Nie.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie podlega dziedziczeniu. Dziedziczy się tylko wkład mieszkaniowy, który czytelniczka musiała wnieść zanim dostała przydział lokalu w spółdzielni. Z tego powodu czytelniczka nie może w testamencie zapisać mieszkania córce, a co najwyżej wskazać, że przypadną jej środki z wkładu mieszkaniowego.

Czytelniczka nic nie pisze, czy jest w związku małżeńskim. Tymczasem prawo do połowy wkładu po jej śmierci będzie miał wdowiec. Natomiast pozostała część wkładu wchodzi w skład masy spadkowej po zmarłym i jest dziedziczona na zasadach ogólnych. Jeżeli czytelnik nie sporządzi testamentu, wkład dziedziczą po niej małżonek oraz dzieci w częściach równych. Część masy spadkowej, którą w takim przypadku otrzyma wdowiec, nie może być jednak mniejsza od jednej czwartej całości spadku. Nie oznacza to jednak, że córka utraci mieszkanie.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych daje prawo przejęcia mieszkania po zmarłym. I tak, co do zasady, przypada ono w całości małżonkowi pozostającemu przy życiu, jeśli mieszkanie małżonków było wspólne, tj. zostało przydzielone w czasie trwania ich małżeństwa. Jeśli jednak nie ma wdowca lub wdowy bądź mieszkanie ich nie było objęte wspólnością, wówczas dzieci czytelniczki mogą przejąć lokal po zmarłym. Muszą jednak zdecydować, komu ono przypadnie: synowi czy córce. Ten, kto przejmie mieszkanie, będzie musiał spłacić brata (lub siostrę).

Odcinanie prądu za długi czynszowe

Nasza spółdzielnia mieszkaniowa odcina prąd lokatorom, którzy mają zaległości czynszowe, mimo że lokatorzy płacą regularnie rachunki za prąd. Czy jest to zgodne z prawem?

Nie.

Lokator zawiera umowę bezpośrednio z dostawcą prądu, a nie ze spółdzielnią. I to tylko zakład energetyczny może odciąć prąd, gdy lokator za niego nie płaci. Natomiast czym innym są zaległości w opłatach za mieszkanie. Spółdzielnia ma prawo wysyłać monity, wystąpić do sądu o wydanie nakazu zapłaty, ale odciąć prądu nie może. ?

Przeglądanie dokumentów

W spółdzielni, w której mieszkam, dzieje się nie najlepiej. Moim zdaniem remont dachu wykonała firma należąca do syna przewodniczącego rady nadzorczej. Chciałbym to sprawdzić. W administracji nie chcą mi jednak udostępnić wszystkich dokumentów dotyczących tego remontu, bo podobno prawo tego zebrania. Czy to prawda?

To zależy.

Każda spółdzielnia ma obowiązek udostępnić dokumenty, ale tylko te, które wymieniają przepisy spółdzielcze. Członek spółdzielni ma prawo: otrzymać odpis statutu i regulaminów, kopie uchwał organów spółdzielni oraz kopię protokołów z: obrad organów spółdzielni, lustracji, rocznych sprawozdań finansowych oraz faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi (art. 81ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Czytelnik może więc przyjść do jej siedziby i je obejrzeć, zrobić notatki.

Wolno także czasami na miejscu kserować. Część spółdzielni udostępnia dokumenty do wglądu bez możliwości ich darmowego skopiowania, skanowania albo fotografowania. By uniknąć nieporozumień, warto zapoznać się w administracji spółdzielni z regulaminem udostępniania dokumentów. Określa on, jak powinien wyglądać wniosek i co musi zawierać, ile kosztuje kserowanie dokumentów i ile czasu ma spółdzielnia na przygotowanie żądanych dokumentów. Koszt sporządzenia odpisów i kopii dokumentów z wyjątkiem statutów i regulaminów uchwalonych na podstawie statutu pokrywa członek spółdzielni wnioskujący o ich otrzymanie.

Zgodnie z art. 18 par. 3 prawa spółdzielczego spółdzielnia może jednak odmówić wglądu do umów zawieranych z osobami trzecimi, jeżeli naruszałoby to prawa tych osób lub istnieje uzasadniona obawa, że członek wykorzysta informacje w celach sprzecznych z interesami spółdzielni i wyrządzi jej tym samym szkodę. Prawdopodobnie więc na ten przepis powołują się pracownicy spółdzielni czytelnika.

Odmowa musi być jednak na piśmie. Członek spółdzielni, któremu odmówiono wglądu do umów, może złożyć wniosek do sądu rejestrowego o zobowiązanie spółdzielni do udostępnienia tych umów. Wniosek w tej sprawie należy złożyć w terminie siedmiu dni od dna doręczenia spółdzielcy pisemnej odmowy. Jeżeli więc czytelnik uważa, że spółdzielnia postępuje nieuczciwie, może więc wystąpić do sądu.

Skarga do ministra

Od lat w naszej spółdzielni nie było lustracji. Nie wiadomo więc, jak jest zarządzana spółdzielnia: dobrze czy źle. Słyszałem, że można poskarżyć się ministrowi transportu, a ten może taką lustrację zlecić. To prawda?

Tak.

Minister transportu i budownictwa sprawuje w ograniczonym zakresie nadzór nad spółdzielniami mieszkaniowymi. Kompetencje takie daje mu art. 93a prawa spółdzielczego. Daje on prawo spółdzielcom skarżenia się na wszelkie nieprawidłowości w spółdzielni. Minister nie rozstrzyga spraw, lecz jedynie bada zarzuty zawarte w skargach. Jeżeli stwierdzi, że są zasadne, może wystąpić z wnioskiem o przeprowadzenie lustracji.

Zwraca się o to do związku rewizyjnego (jeżeli spółdzielnia do niego należy) lub Krajowej Rady Spółdzielczej (gdy spółdzielnia nie jest zrzeszona). Może to zrobić dopiero, gdy dochodzi do łamania prawa. Samo podejrzenie, że tak się dzieje, to niestety za mało. Związek rewizyjny lub Krajowa Rada Spółdzielcza przeprowadza lustrację w ciągu 30 dni od daty otrzymania wniosku w tej sprawie od ministra, a następnie przekazuje mu protokół z niej.

Jeżeli spółdzielnia nie zrealizuje wniosków pokontrolnych, minister transportu ma prawo zażądać, by to uczyniła najpóźniej w ciągu trzech miesięcy. Nie ma żadnej sankcji karnej, jeśli spółdzielnia zlekceważy zalecenia ministra.

Wymiana rur

Spółdzielnia chce wymieniać rury centralnego ogrzewania także w mieszkaniach. Nie wszyscy jednak się na to godzą. Obawiają się bowiem, że po wymianie rur, będą musieli remontować mieszkanie. Czy wymieniając rury spółdzielnia musi naprawić to, co popsuje w mieszkaniu i czy przedstawiciele spółdzielni mogą wejść siłą do mieszkania?

Tak.

Jeżeli spółdzielca nie zgodzi się wpuścić przedstawicieli spółdzielni, mogą oni wejść mimo to do mieszkania. Mówi o tym art. 61 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z nim, jeżeli lokal wymaga remontu obciążającego spółdzielnię lub przebudowy, spółdzielnia może żądać od osób korzystających z tego lokalu lub budynku jego udostępnienia w celu wykonania koniecznych robót, po wcześniejszym uzgodnieniu terminu.