Co przyniósł 2013 rok na rynku wtórnym

– Mijający rok był kolejnym rokiem kupującego – ocenia Leszek Michniak, prezes Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości (WGN). – Podaż mieszkań, zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, kilkunastokrotnie przewyższała popyt i wymusiła dalsze spadki cen. A to z kolei przyciągnęło kupujących i ostatecznie przełożyło się na wyczekiwany przez sprzedających wzrost popytu.

Tanie i małe

WGN w segmencie mieszkaniowym odnotowała wzrost liczby transakcji o 28 proc., licząc 11 miesięcy rok do roku. – To lepszy wynik, niż zakładały początkowe prognozy. Przyczyniły się do tego spadki cen ofertowych mieszkań, chociaż już nie tak wysokie jak w 2012 r. Korekty wyniosły od 5 do 6,5 proc. dla standardu popularnego oraz około 8 proc. dla apartamentów. To również efekt obniżek stóp procentowych, a tym samym tańszych kredytów – wyjaśnia szef WGN.  Jego zdaniem ceny mieszkań osiągnęły najniższy od siedmiu lat poziom. – Był to więc – i jest nadal – dobry czas na zakup mieszkania, zarówno dla siebie, jak i w celach inwestycyjnych – ocenia.

Z analiz danych WGN wynika, że w 2013 r. wzrosła liczba transakcji gotówkowych. Więcej klientów posiłkowało się małym kredytem – do 20 proc. ceny. Preferencje kupujących się nie zmieniły. – Podobnie jak w kilku poprzednich latach najszybciej sprzedawały się dwupokojowe mieszkania o powierzchni ok. 45 mkw. i trzypokojowe do około 65 mkw.  Powodzeniem cieszyły się także lokale w blokach z wielkiej płyty ze względu na niższą, średnio o 10–15 proc., cenę. Tu jednak ważny był dobry stan techniczny nie tylko mieszkania, ale i całego budynku – wyjaśnia Leszek Michniak.

Z roku na rok zwiększa się grupa klientów zainteresowanych mieszkaniami o podwyższonym standardzie oraz luksusowymi apartamentami, które są bardziej przystępne dzięki sukcesywnym obniżkom cen. – Tu zwiększoną aktywność wykazali również inwestorzy. Był to trafny wybór, bo w 2013 roku obroty na rynku wynajmu mieszkań wzrosły o 15 proc – podkreśla szef WGN.

Także Marcin Jańczuk z sieciowej agencji Metrohouse zauważa, że w mijającym roku nieco więcej transakcji dotyczyło mieszkań z wyższej półki. – Druga połowa mijającego roku była znacznie lepsza niż pierwsza. Niskie stopy procentowe spowodowały wzmożony proces wycofywania lokat z depozytów bankowych. Część środków została przeznaczona na zakupy mieszkań – zauważa Marcin Jańczuk. – Byliśmy pozytywnie zaskoczeni ruchem na rynku. W październiku w niektórych oddziałach Metrohouse odnotowano rekordowe obroty.

Paweł Zeliaś, szef firmy Salondomow.pl, ocenia, że był to rok spadków cen transakcyjnych i dużej korekty cen ofertowych. – Kupujący mieli bardzo duży wybór nieruchomości, a w drugiej połowie – także możliwość zaciągania kredytów na bardzo dobrych warunkach – mówi Paweł Zeliaś. – Rynek znacznie się ożywił w ostatnim kwartale, dzięki czemu liczba transakcji na rynku wtórnym była podobna do osiągniętej w 2012 r. Zaskakiwać może bardzo słaba sprzedaż domów, mimo że ich ceny znacznie się obniżyły – zauważa.

Także Joanna Lebiedź,  doradca rynku nieruchomości, rzecznik Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, mówi o ożywieniu na rynku mieszkaniowym w trzecim i czwartym kwartale. – Najbardziej zauważalne było ono w segmencie niedużych, szczególnie jedno- i dwupokojowych mieszkań. Jak pokazują archiwa transakcji zrealizowanych przez warszawskich pośredników, największym wzięciem cieszą się lokale o powierzchni do 55–58 mkw., w cenie ofertowej nieprzekraczającej 380 tys. zł, a wśród kawalerek – te do 35 mkw., których cena nie przekracza 220 tys. zł – wyjaśnia rzeczniczka PFRN.

Inaczej ocenia mijający rok Cezary Szubielski, doradca rynku nieruchomości. – Właściwie wszystko, co się zdarzyło na rynku mieszkań, było do przewidzenia. Jeśli coś zaskakuje, to powszechny brak zrozumienia, że rynki – pierwotny i wtórny – to całość sprzężona przez jeden wspólny mechanizm. Popyt dla obu rynków jest wspólny – mówi Cezary Szubielski. – O ile rynek pierwotny w znacznej mierze dostosował się do realiów kryzysu, o tyle rynek wtórny tylko w znikomym procencie. Tendencje zachowawcze na rynku wtórnym były znacznie silniejsze, niż sadziłem. Podczas gdy deweloperzy nie mogąc sprzedać mieszkań, obniżyli ceny i wprowadzili szereg promocji, właściciele nieruchomości na rynku wtórnym okopali się na stanowisku: „jak nie dostanę ile chcę, to nie sprzedam". Porównując to do jazdy samochodem – znaleźliśmy się w sytuacji, gdy jedna para kół przyspiesza, a druga jest w silnych objęciach hamulców – obrazuje doradca.

Jego zdaniem taka postawa doprowadziła do spowolnienia zmian także na rynku pierwotnym. – Jeśli właściciel nie chce taniej sprzedać, gdy równocześnie może taniej kupić, powoduje zator w przepływie pieniędzy – tłumaczy Cezary Szubielski. Ocenia, że mijający rok był czasem powszechnych rozczarowań. – Transakcji było znacznie mniej, niż mogło być przy istniejących zasobach i dostępności pieniądza. Ceny niewiele się zmieniły, a oczekiwania były spore. Sprzedający mieli nadzieje na wzrosty, kupujący – na bardzo duże spadki. Ani jedno, ani drugie nie nastąpiło. I dobrze. Gdyby ceny spadły do oczekiwanego poziomu, byłyby znacznie poniżej kosztów wytworzenia. Mielibyśmy do czynienia z megakryzysem i całkowitym załamaniem rynku. Gdyby ceny zaczęły iść w górę, popyt  mógłby się zatrzymać – tłumaczy doradca. Na nadchodzący rok życzy branży  i uczestnikom rynku szczęścia i rozsądku.

Co nas czeka

Paweł Zeliaś ocenia, że 2014 rok będzie trudny, bo bez kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości. – MdM pobudzi rynek pierwotny, ale tylko lokalnie. Będzie to kolejny rok spadków cen – oczywiście nie wszystkich nieruchomości i nie wszędzie. Trend spadkowy może się odwrócić, gdy średnia cena mkw. mieszkania w Warszawie wyniesie ok. 5,5 tys. zł, czyli tyle, ile  na początku hossy – prognozuje.

Joanna Lebiedź zwraca uwagę, że mijający rok zapamiętamy jako ostatni rok istnienia pośrednictwa i zarządzania w kształcie z ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami z 1997 roku. – Czas pokaże, czy całkowita dereglamentacja zawodów, zamiast pierwotnie zakładanej deregulacji, jest słusznym posunięciem – mówi Joanna Lebiedź. – Ciekawie będzie też wyglądało wprowadzanie programu MdM, który pomimo licznych sugestii, m.in. Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, nie obejmie rynku wtórnego. To błąd. Program jest skierowany do ludzi młodych. Tymczasem mieszkania deweloperskie wymagają dodatkowych nakładów na wykończenie.

Rzeczniczka PFRN życzy klientom, a także zderegulowanym pośrednikom i zarządcom, aby rok 2014 był lepszy od poprzedniego, sprzedający znaleźli nabywców, kupujący wymarzoną nieruchomość.

Zdaniem Marcina Jańczuka rynek wtórny jest bezzasadnie straszony programem MdM. – Nie przyczyni się on do zmian w strukturze zakupowej na rynku wtórnym.  W większości miast ustalone limity nie umożliwią swobodnego korzystania z dobrodziejstw programu. Wyjątkiem może będzie Trójmiasto, gdzie wybór ofert w ramach MdM będzie dość duży. Podobnie w Łodzi, ale tam królują zakupy na rynku wtórnym – mówi Marcin Jańczuk. – Większe zmiany nie zajdą też w związku z obligatoryjnym wkładem własnym przy kredytach. 5 proc. nie jest barierą nie do pokonania, tym bardziej że w kolejnych latach udział własny kredytobiorcy będzie się zwiększał. Zapowiada się więc spokojny rok. I takiego spokoju okraszonego dużą liczbą transakcji życzę wszystkim pośrednikom. Obecnym i przyszłym, deregulacja zawodu bowiem pewnie zachęci do zajęcia się tą profesją nowych przedsiębiorców – dodaje.

Opinia dla „Rzeczpospolitej"

Bartosz Turek | kierownik działu analiz Lion's Bank

Rynek wtórny reaguje z opóźnieniem na zmiany. Podwyżki cen mieszkań używanych mogą nastąpić później niż nowych lokali.

2014 rok, oprócz obserwowanego już od wielu miesięcy wzrostu liczby transakcji, może też przynieść pierwsze podwyżki cen nieruchomości. Rynkowe kierunki powinni wyznaczać deweloperzy. Realizacja tego scenariusza zależy od ich wyników sprzedaży, a te są uzależnione od kosztu kredytu, czyli tego, jak długo utrzymają się rekordowo niskie stopy procentowe.

Jeśli sprzedaż deweloperów w tym i przyszłych kwartałach utrzyma się na poziomie sprzed kryzysu, podaż szybko się zmniejszy, co będzie miało wpływ na ceny.