Urzędnik nie nakaże wymiany podgrzewacza wody

W związku z wydzielaniem się tlenku węgla w łazience jednego z budynków, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nakazał właścicielom lokalu – J. i S. S. – wymianę podgrzewacza wody z otwartą komorą spalania na podgrzewacz z komorą zamkniętą oraz dostosowanie instalacji odprowadzania spalin od tego urządzenia.

Za mała kubatura

Jak tłumaczył organ, właściciele lokalu zamontowali podgrzewacz wody z otwartą komorą spalania w pomieszczeniu łazienki, którego kubatura wynosiła 7,5 m3, podczas gdy wymogi minimalne w zakresie kubatury w przypadku urządzeń pobierających powietrze do spalania  wynoszą 8 m3. Z tego względu część wymienionego obiektu znajduje się w niewłaściwym stanie technicznym.

Decyzja ta została skierowana do właścicieli lokalu, ponieważ zdaniem Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, zakaz użytkowania podgrzewacza może być skierowanie wyłącznie do osób, w których posiadaniu jest to urządzenie i które mają możliwość korzystania z niego. Podgrzewacz jest części instalacji gazowej należącej wyłącznie do lokalu i stanowi własność właścicieli lokali. Nie jest on częścią wspólną budynku – uznał organ.

Rozpatrujący odwołanie Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego uchylił decyzję jedynie w zakresie terminu wykonania obowiązków, natomiast w pozostałej części decyzję utrzymał.

Z obydwoma decyzjami nie zgodzili się właściciele lokalu, którzy zaskarżyli je do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie. Jak wskazywali, fakt ulatniania się tlenku węgla był skutkiem samowolnych prac budowlanych prowadzonych w innym lokalu w tym samym budynku. Jak dodali, informacje o tym były zgłaszane wielu instytucjom. W wyniku kontroli, sprawdzeń instalacji oraz oględzin wydano szereg zaleceń i nakazów, jednak niebezpieczeństwo nie zostało w pełni zażegnane.

Zdaniem właścicieli Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nie przeanalizował zbyt dokładnie dokumentacji i protokołów oględzin. Podawana wielkość łazienki jest nieprawdziwa i znacznie zaniżona, gdyż łączna kubatura wynosi 7,9 m3. Nie został uwzględniony również fakt, że urządzenie zostało zamontowane przez wykwalifikowanego serwisanta, zlecone, zaakceptowane i odebrane przez spółdzielnię mieszkaniową.

Pełnomocnik właścicieli wskazał z kolei, iż obowiązek wymiany podgrzewacza został nieprawidłowo skierowany do jego mocodawców, gdyż zgodnie z art. 66 Prawa budowlanego, obowiązki utrzymania i użytkowania obiektu obciążają właściciela lub zarządcę obiektu, nie zaś właściciela konkretnego lokalu w tym obiekcie budowlanym.

Zły adresat

Właśnie argument podniesiony przez pełnomocnika przeważył o uchyleniu obu decyzji przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie (sygn. akt II SA/Sz 454/13).

Analizując, z punktu widzenia przepisów prawa materialnego – ustawy Prawo budowlane nakazy, o których mowa w art. 66 ust. 1 tej ustawy stwierdzić należy, że co do zasady odnoszą się one do stanu obiektu budowlanego, nie zaś poszczególnych lokali bądź pomieszczeń – uznał WSA.

Jak wyjaśnił dalej sąd, wyodrębniony hipotecznie lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym nie jest obiektem budowlanym i dlatego na podstawie art. 66 Prawa budowlanego, organ nie może nałożyć obowiązków wymienionych w przepisie na właściciela tego lokalu. – Nawet w sytuacji, gdy obowiązek dotyczy usunięcia nieprawidłowości w lokalu mieszkalnym, winien on być nałożony na zarządcę obiektu budowlanego lub wszystkich współwłaścicieli obiektu budowlanego – wskazał skład orzekający, dodając, iż gdyby zły stan techniczny lokalu oddziaływał na cały obiekt, dopiero wówczas możliwe jest nałożenie obowiązku wykonania określonych robót budowlanych w lokalu.

Na zakończenie WSA podkreślił, iż uchylenie obu decyzji ze względu na niewłaściwie zastosowaną podstawę prawną oraz niewłaściwe określenie adresata i granic obowiązku nie oznacza, że właściciele są zwolnieni od dbałości o własne bezpieczeństwo i co za tym idzie, do podejmowania działań naprawczych w ramach własnego lokalu, zmierzających do wyeliminowania czynników zagrażających ich życiu i zdrowiu.